房產(chǎn)品固然都是空間之下,之上,但內(nèi)涵與功能決定了其保值基因的不同,再基于政策調(diào)控與市場(chǎng)非規(guī)范與非理性,因此在基于房?jī)r(jià)普漲環(huán)境下購(gòu)置的大量房產(chǎn),將因?yàn)榉績(jī)r(jià)普跌出現(xiàn)速度與力度不同的貶損。其中以下四大類(lèi)房子較容易在房?jī)r(jià)或其預(yù)期發(fā)生普跌環(huán)境下遭遇貶損。

　　一、地王身邊的成品房。

　　原因之一,地王出現(xiàn)讓存量地存量房重新評(píng)估,以新房換價(jià)來(lái)獲得更高的售價(jià);原因之二,地王旁邊的房子會(huì)因?yàn)榈赝醯某霈F(xiàn),重新定位,帶動(dòng)豪宅類(lèi)似的檔次提升,但實(shí)質(zhì)并沒(méi)有提升,價(jià)格反而上去了;原因之三,地王出現(xiàn)后區(qū)域品質(zhì)檔次提升后,成品房裝修標(biāo)準(zhǔn)水漲船高,其中裝修成本部分較易貶值;原因之四,地王的出現(xiàn)與城市未來(lái)規(guī)劃發(fā)展有關(guān)聯(lián),開(kāi)發(fā)商出手重的區(qū)域都是城市的或交通要地,前景與錢(qián)景相互作用后才產(chǎn)生必欲得之而后快的地王,而毗鄰樓盤(pán)會(huì)將該地王產(chǎn)生的諸多背景轉(zhuǎn)化為漲價(jià)基因,從而將未來(lái)透支到房?jī)r(jià)中;原因之五,地王往往與規(guī)模與配套掛鉤,周邊樓盤(pán)極可能將該地王可能的配套納入考慮范圍而計(jì)價(jià)。

　　二、軌道旁邊的公寓房。

　　與地王身邊的原因之四有關(guān),軌道交通是城市化過(guò)程中帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要誘因但不是主因,是開(kāi)發(fā)商將未來(lái)進(jìn)行透支并轉(zhuǎn)嫁于消費(fèi)者身上的結(jié)果。

　　為什么軌道旁邊的公寓房容易受損而其他象高端商品房與中低密度的住區(qū)不易貶值呢?主要是因?yàn)檐壍酪蛩貛?dòng)房?jī)r(jià)上漲沒(méi)有地王的影響那么大而明顯,相反,軌道旁邊的公寓房往往帶有一定的前瞻性開(kāi)發(fā),而公寓形式集中為一些有實(shí)力的大開(kāi)發(fā)商所為,建筑細(xì)部與產(chǎn)品品質(zhì)的提升帶來(lái)出售價(jià)提高,實(shí)際這些提升房?jī)r(jià)的因素在房?jī)r(jià)普跌環(huán)境下,品質(zhì)與細(xì)部差異被剝離,剩余的就是地段價(jià)值,而軌道交通能否提升地段價(jià)值還依賴(lài)于未來(lái)一段時(shí)期的發(fā)展以及旗艦商業(yè)是否引進(jìn),未知數(shù)比較多,故貶損容易。

　　三、高房?jī)r(jià)時(shí)期的高層塔樓。

　　早期的商品房現(xiàn)在看來(lái)都是精品,因?yàn)樗麄冊(cè)诿芏?、高度、覆蓋率與綠地率方面與現(xiàn)如今的高端商品房指標(biāo)類(lèi)似甚至超過(guò)。

　　產(chǎn)生于高房?jī)r(jià)時(shí)期的塔樓則類(lèi)似建筑垃圾,完全是為了稀釋樓面成本與提高利潤(rùn)所為,并不是開(kāi)發(fā)商基于用地效率以及提高集約程度所做出的。而在房?jī)r(jià)劇漲時(shí)期,房子的投資功能被無(wú)限夸大而其品質(zhì)內(nèi)涵與其他與升值相關(guān)的因素沒(méi)有被投資者所考慮或考慮不全,由此決定在房?jī)r(jià)普跌時(shí)期這些房子面臨出手難而宜居性差,出手完全受制于價(jià)格因素等不利方面,從而導(dǎo)致這類(lèi)房子易出現(xiàn)貶值或相對(duì)性貶值。

　　四、投資性公寓。

　　這是指違規(guī)銷(xiāo)售的一類(lèi)產(chǎn)權(quán)式物業(yè),基于高房?jī)r(jià),開(kāi)發(fā)商對(duì)這類(lèi)產(chǎn)品均開(kāi)出了較豐厚的回報(bào),用以帶動(dòng)房子銷(xiāo)售。現(xiàn)在看來(lái),投資人是賺了,開(kāi)發(fā)商是賺了,但有一個(gè)基本前提,就是房?jī)r(jià)會(huì)隨著地價(jià)上漲或地段而升值,一旦出現(xiàn)普跌的情形,從哪兒來(lái)?商業(yè)入駐者可以放棄裝修與前期形象費(fèi)用選擇退出,但承諾與投資人的現(xiàn)實(shí)回報(bào)的基本信托卻成了空中樓閣,自然受損面相當(dāng)大。

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