廣州房?jī)r(jià)高位運(yùn)行，住宅、商鋪、寫(xiě)字樓投資機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)各異——

房產(chǎn)投資宜看準(zhǔn)再出手

近年來(lái)，我國(guó)民眾的投資意識(shí)正被強(qiáng)烈地喚醒，隨著樓市、股市的持續(xù)火爆，在賺錢(qián)效應(yīng)的驅(qū)動(dòng)之下越來(lái)越多人加入
到置業(yè)投資和炒股、購(gòu)基金的投資行列；而同時(shí)，物價(jià)指數(shù)也在節(jié)節(jié)攀升，在通貨膨脹的壓力和預(yù)期之下，人們也不斷尋求對(duì)抗通脹的投資渠道。于是，銀行存款大“搬家”不斷，而這些沉睡的資金也正持續(xù)流入樓市、股市。

相對(duì)于股市的漲漲跌跌變幻莫測(cè)，房產(chǎn)是看得見(jiàn)摸得著的一份固定資產(chǎn)，近年來(lái)房?jī)r(jià)一直走在快速上升的通道之中，人們對(duì)房產(chǎn)投資的熱情也持續(xù)高漲。不過(guò)業(yè)界專家指出，在廣州房?jī)r(jià)已經(jīng)高位運(yùn)行之下，目前住宅、商鋪、寫(xiě)字樓的不同房產(chǎn)類型面臨的機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)各異，投資者要充分考慮自己的投資能力和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，謹(jǐn)慎參與。

住宅的市場(chǎng)供應(yīng)量，而且是每個(gè)人都天天居住的較熟悉物業(yè)形態(tài)，目前人們投資參與程度也較為廣泛，據(jù)了解，今年國(guó)慶黃金周許多樓盤(pán)的購(gòu)家中有接近一半都是出于投資目的的置業(yè)者。一般而言，住宅投資被認(rèn)為“可攻可守”的特點(diǎn)，不像商鋪、寫(xiě)字樓如果租不出去還要倒貼數(shù)額不菲的管理費(fèi)，而住宅一般出租不成問(wèn)題，多少總能獲得一些租金收益。

自2003年底廣州住宅房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)以來(lái)，近四年來(lái)廣州住宅均價(jià)連年高速攀升，許多住宅的價(jià)格都已在幾年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了翻番，早年低位介入的投資者獲利可觀。但房屋租金的升幅卻未能跟隨房?jī)r(jià)同步增長(zhǎng)，住宅租售比反而有持續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，以目前的價(jià)格購(gòu)入住宅，其出租收益率一般都在5％左右，甚至一手樓的僅有2％至3％，與銀行存款利相當(dāng)，低于貸款利率。如果從純出租獲取回報(bào)來(lái)看，目前廣州住宅已不高。同時(shí)，由于住宅較重要的功能是人們生活必需品而非投資品，房?jī)r(jià)過(guò)分高漲可能引起社會(huì)的不穩(wěn)定因素，國(guó)家針對(duì)住宅市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策持續(xù)不斷并越來(lái)越嚴(yán)厲，在對(duì)二套房房貨提高頭付和利率之后，還可能面臨物業(yè)稅政策的變化，許多專家認(rèn)為目前投資住宅已風(fēng)險(xiǎn)頗大。

在三類物業(yè)之中，商鋪投資可謂高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)共存。如果目光準(zhǔn)確投資得當(dāng)，商鋪投資不僅可較穩(wěn)定攀升的租金回報(bào)，商鋪價(jià)值在數(shù)年之內(nèi)翻幾番的增值都是常見(jiàn)的，如十年前投資者在番禺洛溪新城購(gòu)購(gòu)的商鋪，現(xiàn)在已升值十倍左右。住宅、寫(xiě)字樓一般都會(huì)不斷折舊而價(jià)值減少，而商鋪如果所在商圈越來(lái)越旺，不僅不折舊還越來(lái)越值錢(qián)，如北京路這千年商業(yè)，其商鋪價(jià)格可謂。當(dāng)然，商鋪投資也存在高風(fēng)險(xiǎn)，特別是一些商業(yè)的商鋪，如果整體經(jīng)營(yíng)不善，商鋪不僅租不出去還要倒貼不菲的管理費(fèi)，因此商鋪投資十分考驗(yàn)投資者的專業(yè)眼光和投資經(jīng)驗(yàn)。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，就目前而言，廣州商鋪的投資平均回報(bào)率大約在6％左右，高于銀行存款的利率。

在沉寂多年之后，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)了大發(fā)展的時(shí)期，天河珠江新城和越秀區(qū)等區(qū)域大量新的寫(xiě)字樓和新的小面積公寓式寫(xiě)字樓，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展之下，廣州寫(xiě)字樓面臨升級(jí)換代的需要，同時(shí)廣州住宅禁商的全面推行給寫(xiě)字樓發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，令廣州寫(xiě)字樓的投資熱也漸興起。在目前住宅、寫(xiě)字樓售價(jià)倒掛之下，據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前寫(xiě)字樓投資平均回報(bào)大約達(dá)到8％左右，從純租金收入回報(bào)而言，寫(xiě)字樓較住宅和商鋪都要略高。當(dāng)然，寫(xiě)字樓投資也要面臨類似商鋪一樣的空置風(fēng)險(xiǎn)。

專家認(rèn)為，總的來(lái)看，作為固定資產(chǎn)的房產(chǎn)有對(duì)抗通貨膨脹的較好保值升值功能。在目前住宅價(jià)格已處于高位運(yùn)行、租金回報(bào)已現(xiàn)偏離價(jià)值并且還要面臨諸多政策風(fēng)險(xiǎn)之下，住宅投資已需要越來(lái)越謹(jǐn)慎。而商鋪投資、寫(xiě)字樓投資目前來(lái)看租金回報(bào)方面看仍較為合理，但商鋪和寫(xiě)字樓本身的投資風(fēng)險(xiǎn)也較高，需要投資者仔細(xì)研究發(fā)展商和運(yùn)營(yíng)管理者的實(shí)力，選準(zhǔn)之后才宜謹(jǐn)慎出手。

來(lái)源:南方日?qǐng)?bào)
記者:嚴(yán)家森

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