近年來，房價(jià)一直是個熱門話題?，F(xiàn)就其中幾個有關(guān)房價(jià)的不同意見，提出以下探討意見。

“穩(wěn)定房價(jià)”與“平抑房價(jià)”

勿須繼續(xù)爭論

　　2005年實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的兩個“國8條”，主題是穩(wěn)定房價(jià)?！皣?條”還指出，實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要任務(wù)，是要解決住房領(lǐng)域出現(xiàn)的“五大突出問題”，其中頭兩個突出問題是：有些城市房價(jià)上漲過快，有些城市房價(jià)過高。當(dāng)時許多業(yè)內(nèi)人士同意以穩(wěn)定房價(jià)為主題。他們認(rèn)為，房價(jià)是舉國上下都十分關(guān)心的大問題，應(yīng)該把穩(wěn)定房價(jià)放在當(dāng)務(wù)之急、重中之重的地位鮮明地提出來。但也有人認(rèn)為，對于房價(jià)上漲過快，穩(wěn)定房價(jià)是“對癥”之策；而對于房價(jià)過高，穩(wěn)定房價(jià)就不是“對癥”之策。如果把穩(wěn)定房價(jià)改為平抑房價(jià)，則能全面地適用于以上兩個突出問題。

　　由于2005年的宏觀調(diào)控沒有抓住調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)這個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，成效不盡如人意，特別是穩(wěn)定房價(jià)的成效不明顯。因而，今年出臺的“國15條”的主題，既增加了調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的內(nèi)容，同時又保留了穩(wěn)定房價(jià)的內(nèi)容。對此，同意穩(wěn)定房價(jià)提法的人士認(rèn)為：穩(wěn)定房價(jià)仍然是當(dāng)前宏觀調(diào)控的，再次把它納入主題，是適當(dāng)?shù)摹３植煌庖姷娜耸縿t認(rèn)為：通過調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大比重地建設(shè)中低價(jià)位、中小套型住宅，是一項(xiàng)全面平抑房價(jià)并進(jìn)一步解決好住房問題的重大決策，用穩(wěn)定房價(jià)概括不了它的豐富內(nèi)容，仍應(yīng)以改為平抑房價(jià)為宜。

　　探討意見是：一個文件的題目，應(yīng)該允許采取多種多樣的形式。但有一點(diǎn)共識是，文件的題目既要給各級政府的公務(wù)員看，又要給廣大群眾看，應(yīng)力求簡潔明了、通俗易懂。其中比較普遍采用的題目有兩種形式：種是能夠概括文件全部內(nèi)容的題目，種是突出文件的題目。采用種形式又主要有兩個原因：一是這個文件需要使用突出的題目，二是難以找出既精煉又能概括文件全部內(nèi)容的題目。

　　“國15條” 包括了豐富的內(nèi)容，諸如解決住房領(lǐng)域里各項(xiàng)突出問題、全面完成宏觀調(diào)控任務(wù)；促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；面向中低收入者、解決好廣大居民的住房問題；在住房領(lǐng)域里貫徹科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)和諧社會和節(jié)約型社會的要求等，較難找到一個能夠概括文件全部內(nèi)容的題目。而“國15條”又增加了調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)這一關(guān)鍵性的、需要突出的，因而用調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房價(jià)兩個為題是適當(dāng)?shù)摹?

　　應(yīng)該承認(rèn)，平抑房價(jià)與穩(wěn)定房價(jià)的含義從總體上講是一致的，如果要特別挑剔，則平抑房價(jià)的含義稍為廣一些。但因這次采用的是突出的題目，“”就不可能全面。也就是說，使用平抑房價(jià)或穩(wěn)定房價(jià)都不能涵蓋“國15條”的全部內(nèi)容，而使用穩(wěn)定房價(jià)或平抑房價(jià)又都能較好地反映突出房價(jià)這個的意圖，因而都是可行的。何況去年“國8條”以穩(wěn)定房價(jià)為題時，還是有針對性地回答了當(dāng)時有些人提出“打壓房價(jià)”的質(zhì)疑。可以這樣說，去年使用穩(wěn)定房價(jià)為題，切合當(dāng)時的歷史背景，能為廣大群眾所接受。今年繼續(xù)使用，不僅仍然切題，又是對去年文件題目的合理傳承。

　　綜上所述可以得出結(jié)論，沒有必要為此而繼續(xù)展開爭論。

　　兩種計(jì)算平均房價(jià)的方法

　　目前我國公布的房價(jià)，是每平方米住房分時間(年、季、月)的平均房價(jià)，主要有兩種計(jì)算方法。一種是用一定時間(年、季、月)內(nèi)銷售住房的總面積去除這一時間內(nèi)銷售住房的總價(jià)，得出每平方米的平均價(jià)格。這是一些掌握了全面數(shù)據(jù)的城市主管房產(chǎn)部門使用的計(jì)算方法。另一種是加權(quán)平均法。即根據(jù)前些年的歷史資料，把住房分成若干類，并確定每類住宅占住宅總量的比重，即“權(quán)”數(shù)。在進(jìn)行一定時間(年、季、月)的房價(jià)統(tǒng)計(jì)時，按規(guī)定的程序，先對每類住宅的銷售情況進(jìn)行抽樣統(tǒng)計(jì)，然后將統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與每類住宅的“權(quán)”數(shù)進(jìn)行加權(quán)平均，得出每平方米的平均價(jià)格。這是有些城市統(tǒng)計(jì)部門常用的計(jì)算方法。有人說，加權(quán)法是經(jīng)過“千錘百煉”的計(jì)算方法。

　　對此提出以下探討意見和建議：其一，加權(quán)平均法的確是一種在統(tǒng)計(jì)中普遍使用的辦法，而且有較強(qiáng)的準(zhǔn)確度。但使用它的前提是沒有條件(或勿須)進(jìn)行全面統(tǒng)計(jì)，如有條件時，使用全面統(tǒng)計(jì)數(shù)字可能更為準(zhǔn)確。其二，加權(quán)平均法使用的“權(quán)”數(shù)，與實(shí)際發(fā)生的結(jié)構(gòu)比重相近時，兩種計(jì)算方法得出的平均房價(jià)是相近的。如果一定時間(年、季、月)內(nèi)結(jié)構(gòu)比重發(fā)生了較大變化，而采用加權(quán)法又未及時調(diào)整“權(quán)”數(shù)，兩種計(jì)算方法得出的平均房價(jià)就會有較大的差別。其三，貫徹“國15條”后，我國的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，將由大套型高價(jià)位住宅占60%以上，轉(zhuǎn)變?yōu)橹行√仔?、中低價(jià)位住宅占70%以上，如果不適應(yīng)這一住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變及時調(diào)整“權(quán)”數(shù)，得出的平均房價(jià)將會與全面統(tǒng)計(jì)產(chǎn)生很大的差距。其四，搞好統(tǒng)計(jì)工作是全民共同的任務(wù)。既然有些城市主管房產(chǎn)的部門已經(jīng)能夠掌握全部上市銷售住房的銷售額和面積，因而建議統(tǒng)計(jì)部門與有關(guān)主管部門商定，有條件的城市，由城市統(tǒng)計(jì)部門和主管房產(chǎn)部門共同使用和公布一個統(tǒng)一的平均房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)，并注明其計(jì)算方法，以增加透明度。

　　房價(jià)是否只能升不能降

　　有人說，房價(jià)總會不斷上漲，這是必然趨勢。其理由是，建設(shè)住房用的材料、設(shè)備、人工等，每年都在上漲。同時，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民收入的不斷提高，住房的水平及其“含金量”也會不斷提高。這種說法有其道理并有較廣的適用面，但不夠全面，因?yàn)榉績r(jià)也有下降的時候。例如：當(dāng)某種住宅嚴(yán)重地供過于求時；當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)蕭條期甚至出現(xiàn)金融危機(jī)時；當(dāng)某種住宅經(jīng)過炒作哄抬，出現(xiàn)過高價(jià)格而政府予以調(diào)控時；……。遇到以上情況，都可能出現(xiàn)房價(jià)下降的情況。

　　有人說，亞洲金融危機(jī)時，香港的房價(jià)平均下跌30%多，有些地段的房價(jià)甚至下跌50%多，成了嚴(yán)重的社會經(jīng)濟(jì)問題。特別是剛用抵押貸款購了住房的居民，他要償還的抵押貸款，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于重新購一套同等住房的房價(jià)，形成了一種“特殊的資產(chǎn)負(fù)債”?？梢钥闯觯档头績r(jià)不一定是好事，因而決不要輕言降價(jià)。
　　仔細(xì)分析房價(jià)升降及其影響，需要區(qū)別分析不同的房價(jià)。

　　在一定意義上說，“同質(zhì)住房”(即建設(shè)地段和檔次相同的住房)的房價(jià)升降較有可比性。正常情況下，既要調(diào)控其房價(jià)的穩(wěn)步上漲，又要防止出現(xiàn)“同質(zhì)住房”房價(jià)過多下降的不正常情況。但是，我國現(xiàn)在使用的統(tǒng)計(jì)數(shù)，不是“同質(zhì)住房”的房價(jià)，而是平均房價(jià)。平均房價(jià)的升降，固然受到其所包含的“同質(zhì)住房”房價(jià)升降的影響，但同時還受到住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化的影響。特別是在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化時，其影響就會很大，甚至產(chǎn)生決定性的影響。

　　例如，某城市此前每年建設(shè)高價(jià)位住房占住房總量的60%，高價(jià)位住房的平均價(jià)為每平方米6000元。貫徹“國15條”后的某年，年建設(shè)住房中，中低價(jià)位住房占70%以上，平均價(jià)為每平方米3000元。僅用簡單的、靜態(tài)的算術(shù)方法計(jì)算，由于這一結(jié)構(gòu)變化，就會使平均房價(jià)降低20%以上。如果某個城市出現(xiàn)“同質(zhì)住房”的房價(jià)降低20%以上的情況，就應(yīng)該作為一個重大問題及時研究解決。如果“同質(zhì)住房”的房價(jià)只有微小升降而平均房價(jià)降低20%以上，則是貫徹“國15條”的預(yù)期效果，是大好事?，F(xiàn)在預(yù)先予以說明，使大家有個思想準(zhǔn)備，就不會在將來出現(xiàn)較大幅度降低平均房價(jià)時“眾說紛紜”。

“同質(zhì)住房”

　　價(jià)格上漲要不要調(diào)控

　　這次討論“國15條”的一條重要收獲，就是解決了政府應(yīng)不應(yīng)該調(diào)控房價(jià)的問題。目前，業(yè)內(nèi)人士已逐步達(dá)成以下共識：政府介入住房問題，是世界上許多國家的共同經(jīng)驗(yàn)；調(diào)控中低收入者住房的套型和房價(jià)，是政府應(yīng)盡的職責(zé)。

　　這里要研討的問題是，在正常情況下，“同質(zhì)住房”的房價(jià)將會穩(wěn)步上漲，對其上漲要不要調(diào)控?；卮鹗?，凡是中低收入者住房(含同質(zhì)住房)的房價(jià)，政府都要調(diào)控。對于“同質(zhì)住房”房價(jià)的調(diào)控，不是不準(zhǔn)上漲，而是調(diào)控其上漲的“度”。這個“度”就是，“同質(zhì)住房”的房價(jià)上漲速度應(yīng)該低于中低收入居民的收入增長速度。例如，每年中低居民收入增長6～8%，經(jīng)過調(diào)控，房價(jià)只上漲3～4%甚至更低一些，這就是比較理想的“度”。長期控制這樣的“度”，中低收入居民的住房消費(fèi)能力就能不斷地得到提高。需要強(qiáng)調(diào)指出的是，長期控制這樣的“度”，也是解決好住房問題的一條“治本”之策。(中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長 包宗華)

來源:中國建設(shè)報(bào)

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