二手房購賣已成為房產(chǎn)市場較火爆的一種交易類型。筆者根據(jù)辦案實際,對二手房交易中購賣雙方反悔的情況進行匯總,并提供法律對策,以提倡和諧購房。

　　二手房交易中賣方反悔的原因主要有以下五種：一、賣方以出售房屋時未與其他共有人協(xié)商一致為由,主張房屋購賣合同無效。

　　依據(jù)現(xiàn)行法律,如果出售的房屋是共有財產(chǎn),賣方在出賣時需經(jīng)全體共有人協(xié)商一致同意;否則,就可能導(dǎo)致購賣合同無效。司法實踐中,常有共有人以出售房屋時沒有征得己方同意或者追認(rèn)為借口,要求法院確認(rèn)房屋購賣合同無效。但是,當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)登記在一人名下時,購方在購房時很難判斷其所購房屋是一人所有或是共同共有。

　　律師觀點

　　《物權(quán)法》第106條規(guī)定:“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán):

　　(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;

　　(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;

　　(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的,參照前兩款規(guī)定。”較高人民法院《關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第17條第(二)項和《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條也有類似的規(guī)定?？梢?我國法律已經(jīng)確立了不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度。只要符合善意取得的條件,即購方受讓房屋時出于善意,并支付了合理對價并進行了登記,則從保護善意第三人、維護交易安全的目的出發(fā),認(rèn)定房屋購賣合同有效,允許購方取得房屋的所有權(quán)。

　　在審判實踐中,按照上海市高端人民法院的司法文件,區(qū)別不同的情形分別處理:

　　一是房屋出售時,權(quán)利登記僅為賣方一人的,基于不動產(chǎn)的公示、公信原則,購方有理由相信賣方系房屋的完全權(quán)利人,其與賣方之間簽訂的購賣合同,應(yīng)認(rèn)定為有效;但如有證據(jù)證明購方存有過錯,與賣方惡意串通,損害其他共有人利益的除外。

　　二是房屋出售時,權(quán)利登記為數(shù)人的,基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產(chǎn)的法律規(guī)定,在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下,應(yīng)認(rèn)定購賣合同無效;但購方有理由相信賣方有代理權(quán),符合表見代理構(gòu)成要件的,應(yīng)確認(rèn)購賣合同有效。

二、購賣雙方簽訂兩份價格不同的房屋購賣合同,當(dāng)房屋成交價格發(fā)生爭議時,賣方要求認(rèn)定房屋購賣合同無效。

　　為了促成交易,在購賣雙方價格拉鋸戰(zhàn)中,有的中介公司建議雙方簽訂兩份合同(俗稱“陰陽合同”):一份是在產(chǎn)權(quán)交易辦理納稅申報以及過戶手續(xù)時使用(合同上的交易價格比真實價格要低);另一份則是購賣雙方及中介機構(gòu)共同簽署的購賣合同或補充協(xié)議(這份購賣合同或補充協(xié)議上簽訂的價格才是真實的交易價格)。由于可以少繳稅費,所以,購賣雙方樂于其成。但是,陰陽合同是一種違規(guī)行為,在給當(dāng)事人帶來利益的同時,也隱藏著相應(yīng)的風(fēng)險。如果賣方將房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給購方后,購方拒絕按照真實的合同支付購房款,雙方就容易產(chǎn)生糾紛。

　　律師觀點

　　購賣雙方簽署陰陽合同以規(guī)避營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、印花稅、城建稅及教育費附加等稅費,造成國家稅款大量流失的同時,也對國家調(diào)控政策的有效實施造成了不良影響。

　　根據(jù)上海市高端人民法院的司法文件,對于前后合同約定的房價不一致的情況,根據(jù)后合同優(yōu)先于前合同的原則,原則上應(yīng)以后訂立的合同為準(zhǔn)。如一方當(dāng)事人確有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等,而故意在此后的合同中訂立虛假價格的,因該項變更非雙方變更房價的真實意思,且具有非法目的,不應(yīng)予以認(rèn)定,仍應(yīng)以前合同約定的成交價履行。判斷時,除由提出異議方承擔(dān)舉證責(zé)任外,還應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、約定的成交價與市場價格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。

　　再則,交易風(fēng)險發(fā)生時,賣方可能拿不到全部房價款;而購方雖然少繳了契稅,但再度賣房時就要為此時的貪小便宜而“埋單”,承擔(dān)更多的個人所得稅和土地增值稅。如果說偷稅達到犯罪的程度,當(dāng)事人還要承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。因此,一定要考慮到陰陽合同所帶來的高風(fēng)險和高對價。

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