投資房產(chǎn)真是一門大學(xué)問，不僅時(shí)間上要把握得剛剛好，選地理位置也要有著“火眼金睛”。

　　房屋作為理財(cái)產(chǎn)品中的一員，不僅可以用于自住，也可以作為投資或出租，所以深受投資者的廣泛關(guān)注。中國人熱衷于投資房地產(chǎn)，而且2007年投資國內(nèi)房地產(chǎn)的回報(bào)普遍不俗，當(dāng)年國內(nèi)房價(jià)上漲了30%到60%。

　　很多人一談到房子，時(shí)常會發(fā)出感慨，后悔自己錯失良機(jī)，與樓市投資機(jī)會失之交臂。與此相反，有的人卻走上了極端，他們見投資樓市賺錢效應(yīng)明顯，即便是手里沒錢也要貸款投資，利用循環(huán)信貸的方式購購了十套乃至數(shù)十套的房屋。由于購購的時(shí)間相對較晚，選擇的位置或配套不甚理想等等原因，無法順利出租也不能快速變現(xiàn)。不但沒有實(shí)現(xiàn)預(yù)想中的效果，甚至背上了巨大的負(fù)債。在多次加息政策出來后，更是捉襟見肘。現(xiàn)金流的不充足，導(dǎo)致出現(xiàn)資金鏈斷裂，被迫賣低價(jià)出讓房屋的也比比皆是。

　　購房的失敗原因不僅在于投資時(shí)間及位置有誤，便與投資者對于房產(chǎn)投資的認(rèn)識還不夠完善息息相關(guān)。以下四大鐵律能助你遠(yuǎn)離“購房失敗綜合癥”。

　　知曉房屋的供給與需求

　　2008年2月28日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》報(bào)告顯示，2007年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行呈現(xiàn)市場需求旺盛、以住房為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)加快和房價(jià)漲幅較高三大特點(diǎn)，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，比上年增長30.2%，其中商品住宅投資18010億元，增長32.1%。商品房竣工面積58236萬平方米，增長4.3%。商品房銷售面積76193萬平方米，增長23.2%，其中商品住宅69104萬平方米，增長24.7%。2007年全年70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲7.6%，其中新建商品住宅價(jià)格上漲8.2%，二手住宅價(jià)格上漲7.4%，房屋租賃價(jià)格上漲2.6%。

　　北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)于2008年1月21日聯(lián)合對外發(fā)布消息，2007年北京新建商品住宅銷售價(jià)格上漲12.8%，普通住宅價(jià)格上漲14.4%，高端住宅價(jià)格上漲10.3%，二手房價(jià)格上漲10.2%。銷售商品住宅1731.5萬平方米，同比下降21.5%。2007年北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1995.8億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為50.3%，比2006年下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅空置面積為411.8萬平方米，同比下降16.7%。

　　明了國家出臺的房產(chǎn)相關(guān)政策

　　2007年，被稱為“房地產(chǎn)保障性政策年”，房地產(chǎn)市場在套房貸政策調(diào)整、央行連續(xù)六次加息、十次提高準(zhǔn)備金利率等一系列的調(diào)控政策下，特別是被業(yè)界稱為“24號文”的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的出臺，使解決低收入家庭住房困難被納入政府公共服務(wù)職能，政府住宅調(diào)控思路在2007年發(fā)生了標(biāo)志性的轉(zhuǎn)變，即加快建立健全以廉租住房制度為、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，建立梯級住房保障體系，實(shí)行住房分類供應(yīng)體制。

　　2007年12月12日，人民銀行和銀監(jiān)會公布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》。文件對“套住房”做了明確的定義，提高“非自住性需求”的信貸條件和成本的意圖非常明顯。不僅強(qiáng)調(diào)了“家庭”概念，而且還進(jìn)行了說明；以“次貸款”替代了原先的“套住房”，顯示了政策從緊的導(dǎo)向；

　　2007年以來房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，除了確保和加強(qiáng)已經(jīng)出臺的各項(xiàng)政策在地方的執(zhí)行力以外，加快廉租房等保障性住房的供應(yīng)，并鼓勵和要求中小戶型項(xiàng)目的開發(fā)等，都可以看出政策還是鼓勵滿足面向廣大群眾自住需求的普通商品住房的。包括《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，又重申了對購購頭套自住房且套型建筑面積90平方米以下的借款人，仍執(zhí)行20%的貸款較低頭付款比例規(guī)定；對購購頭套自住房且套型建筑面積90 平方米以上的借款人，繼續(xù)執(zhí)行30%的貸款較低頭付款比例規(guī)定。

　　一般來說，國家所采取的土地政策、貨幣政策和財(cái)稅政策對房地產(chǎn)需求和供給都會產(chǎn)生重要影響。其中，土地政策的調(diào)整，能夠直接決定作為房地產(chǎn)開發(fā)對象的土地投入量，這不但直接影響房地產(chǎn)供給數(shù)量和供給結(jié)構(gòu)，而且在價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制作用下進(jìn)而對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生影響；貨幣政策主要通過利率變化，對投資性和消費(fèi)性需求將產(chǎn)生相應(yīng)影響；財(cái)政政策則主要通過對房產(chǎn)稅收上的調(diào)節(jié)，從而影響消費(fèi)者的支付能力，使得房地產(chǎn)需求受到相應(yīng)影響，此外，還可以通過對房地產(chǎn)供給者的盈利水平進(jìn)行調(diào)節(jié)，同時(shí)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)相應(yīng)變化，在投資機(jī)制和價(jià)格機(jī)制的雙重作用下，較終對房地產(chǎn)供給產(chǎn)生影響。

　對房地產(chǎn)市場的價(jià)格走勢要做到心中有數(shù)

　　房地產(chǎn)市場的土地儲備制度以及土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的實(shí)施，對房地產(chǎn)價(jià)格的影響在制度建立之初，由于對土地供應(yīng)總量調(diào)控力度的加大，使得土地供應(yīng)規(guī)模有所縮減，加上開發(fā)商以及購房者的理性預(yù)期影響，房價(jià)呈上漲的態(tài)勢，上漲的幅度在某些區(qū)域也較大。但與此同時(shí)，由于政府對住房市場的干預(yù)，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、廉租房的推出，將對住房市場需求形成較強(qiáng)的分流作用，從而對房地產(chǎn)價(jià)格上漲產(chǎn)生抑制作用。

　　2008年的政策的主要方向?qū)⒃谕恋?、稅收、金融等方面進(jìn)一步深化，打擊投機(jī)、抑制投資需求，增加有效供應(yīng)量，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善住房保障政策將是持續(xù)的調(diào)控主題?？赡艹雠_的調(diào)控政策主要以實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策，嚴(yán)格控制貨幣信貸總量和投放節(jié)奏；在CPI高企的情況下，央行可能會持續(xù)上調(diào)商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率及加息等進(jìn)一步緊縮信貸的可能性；信貸政策將繼續(xù)控制信貸規(guī)模、抑制投機(jī)、控制投機(jī)需求的目的。

　　因此，從短期來看房價(jià)已經(jīng)是連續(xù)5－6年的高速增長，房價(jià)已處于階段性的高點(diǎn)，而政策面從緊，尚在加息周期，供給量加大等因素將使房屋以合理方式回落；另外按照07年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13786元，戶均二人有收入來源計(jì)算，購購一套總價(jià)為80萬的房屋需要將近30年時(shí)間，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通城鎮(zhèn)居民的購購能力，所以從這方面看房屋下降的空間還是很大的。但從中長期來看，土地可利用資源的稀缺性、人民幣升值、城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)變的影響以及通貨膨脹的壓力等因素還是會長期存在的，這些因素將是支撐市場上漲的基本動力。

　　充分了解自身購房目的及承受能力

　　頭先要明確購房的目的，到底是為了自住還是投資，如果是自住的話是不是一定要在今年購購？如果作為投資的話，在目前的價(jià)位是不是能達(dá)到保值增值的目的。另外要對個(gè)人的承受能力有一定的認(rèn)知，包括自己的資產(chǎn)負(fù)債及收支狀況，是否在滿足支付頭付后，在不影響生活質(zhì)量的情況下有足夠的資金來償還分期貸款（月還款額一般不超過月收入的30%為準(zhǔn)）。

　　中國人自古以來講究“家天下”，“家”為立業(yè)之本，對于中國人來說擁有一個(gè)完整的“家”，意義十分重大。在此基礎(chǔ)上，購房者購購以自住為用途的房屋時(shí)，更應(yīng)該以個(gè)人承受能力為限，減少價(jià)格因素對于選購房屋選擇的影響；而對于以改善居住條件或投資為目的的個(gè)人購房者來說，則應(yīng)注重選購房屋的時(shí)機(jī)，密切關(guān)注房價(jià)的漲跌及政策的變化。

　　沒有人可以準(zhǔn)確的預(yù)測未來房價(jià)的走勢，更無法知道某一具體地域房價(jià)的漲跌。因此，了解以上四大鐵律，從自身情況出發(fā)，對是否購房進(jìn)行合理的判斷是每個(gè)準(zhǔn)備購房人所必做的功課。

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