自去年北京從房產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)源頭實(shí)施調(diào)控，即“管好土地，收縮信貸”以來(lái)，京城房產(chǎn)的投資置業(yè)環(huán)境已悄然發(fā)生變化，而去年10月29日央行實(shí)施加息政策，又給房產(chǎn)投資置業(yè)加了一把鎖。到了2005年，3月17日央行宣布再次上調(diào)經(jīng)營(yíng)性個(gè)人住房商業(yè)貸款利率，由此拉開了今年宏觀調(diào)控的序幕，緊接著就是“新老國(guó)八條”，然后到5月12日七部委實(shí)施的新政，使得加緊了京城房產(chǎn)投資置業(yè)環(huán)境的“緊箍咒”，這種“緊箍咒”的咒語(yǔ)主要通過(guò)金融環(huán)境(利率政策)、稅收環(huán)境以及房產(chǎn)進(jìn)入和退出機(jī)制的變動(dòng)三方面共同完成。那么，面臨當(dāng)前

　　北京房地產(chǎn)市場(chǎng)投資置業(yè)環(huán)境的巨大改變，作為普通投資置業(yè)者應(yīng)該如何在新政之下進(jìn)行投資置業(yè)就成為一個(gè)焦點(diǎn)。美麗家園房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理助理宮萍認(rèn)為，結(jié)合目前的市場(chǎng)環(huán)境，需要改變?nèi)齻€(gè)房產(chǎn)投資置業(yè)的理念，也就是新政之下應(yīng)該遵循以下三個(gè)新的投資置業(yè)準(zhǔn)則：

　　還款方式的選擇，等額本金優(yōu)勢(shì)更加明顯

　　無(wú)論是投資還是自住，80％以上的人群都是借助銀行的住房貸款來(lái)較終完成房產(chǎn)的投資置業(yè)，住房貸款投資置業(yè)的過(guò)程中就會(huì)涉及到相應(yīng)還款方式的選擇，雖然目前銀行提供的還款方式多達(dá)五種甚至更多，但是人們經(jīng)常采用的就是等額本息還款與等額本金還款兩種方式，而在這兩種還款方式中，絕大部分又都是采取等額本息的還款方式，很少有人選擇等額本金的還款方式。殊不知，在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“等額本金還款法”的利息總額要少于“等額本息還款法”。特別是在當(dāng)前利率發(fā)生明顯變動(dòng)的情況下，等額本金還款法的支付利息總額更要明顯少于等額本息還款法。

　　比如王先生要在海淀區(qū)購(gòu)購(gòu)一套70萬(wàn)的房子，貸款50萬(wàn)，則在相同的貸款年限下，等額本息還款因利率上調(diào)引起的利息增加額要明顯大于等額本金還款因利率上調(diào)引起的利息增加額。同樣是10年期，利率為5.51％相比5.31％的等額本息還款利息增加了5932元，而等額本金增加額為5042元，兩者差額達(dá)到了890元；25年期的兩者差額更是相差5297元，這樣因?yàn)槔首儎?dòng)引起的差額已經(jīng)占到利率為5.51％時(shí)兩種不同還款方式差額的6.96％。非常明顯，根據(jù)下表1的情況，兩者差額隨著年限的越長(zhǎng)和利率的上漲將會(huì)更加突顯。由此表明，在您投資置業(yè)選擇還款方式當(dāng)中，等額本金的還款方式在利率不穩(wěn)定的情況下，其優(yōu)勢(shì)將會(huì)尤其顯現(xiàn)。

　　投資置業(yè)的期限要適當(dāng)延長(zhǎng)，較好是5年以上

　　在此次七部委出臺(tái)的新政當(dāng)中，對(duì)于房產(chǎn)的流通環(huán)節(jié)開征相關(guān)的稅費(fèi)，比如2年以內(nèi)需要全額征收5.5％的營(yíng)業(yè)稅(包括城建稅和教育附加)，2年以上的非普通住房需要按照差額征收5.5％的營(yíng)業(yè)稅；對(duì)于5年以內(nèi)的要按照差額征收20％的個(gè)人所得稅。這種稅費(fèi)的征收，將會(huì)大大縮減房產(chǎn)投資的收益。面對(duì)稅費(fèi)的調(diào)整，作為房產(chǎn)投資置業(yè)者必須改變?cè)械耐顿Y模式，需要由短期變?yōu)?年以上的中長(zhǎng)期投資置業(yè)。

　　比如張先生購(gòu)購(gòu)了一套80平方米的兩居普通住房，購(gòu)購(gòu)總價(jià)為45萬(wàn)元，這套房產(chǎn)如果按照市場(chǎng)價(jià)出租，其租金為2000元/月。如果張先生2年內(nèi)將該套房產(chǎn)以50萬(wàn)的價(jià)格出售，其較終的年收益為6.23％；如果張先生持有房產(chǎn)5年以上仍然按照50萬(wàn)出售，其房產(chǎn)的年投資收益為7.11％，相比2年以內(nèi)出售房產(chǎn)每年要高出0.88％。

　　需要關(guān)注普通住宅與非普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)

　　在此次新政出臺(tái)之前，對(duì)于普通住宅與非普通住宅的劃定標(biāo)準(zhǔn)就是按照價(jià)格來(lái)劃分，如果房?jī)r(jià)在9432元/平方米以上的就為非普通住宅，房?jī)r(jià)在9432元/平方米以下的為普通住宅，不管你的房產(chǎn)建筑面積為多大。但是，在新政出臺(tái)后對(duì)于普通住房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了重新的定義，只有同時(shí)滿足小區(qū)建筑容積率為1.0以上、房屋建筑面積140平方米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下的才被定義為普通住房，比如房屋建筑面積150平方米的就歸結(jié)為非普通住房。而這種普通住房劃定標(biāo)準(zhǔn)的重新界定，不僅僅在購(gòu)房時(shí)會(huì)產(chǎn)生明顯的稅費(fèi)交納差異，而且更會(huì)影響到以后房產(chǎn)出售環(huán)節(jié)的稅費(fèi)差異。

　　現(xiàn)在假設(shè)李先生購(gòu)購(gòu)一套150平方米的房產(chǎn)，總額為100萬(wàn)；孫女士在同樣區(qū)域購(gòu)購(gòu)兩套75平方米的房產(chǎn)，每套房產(chǎn)為50萬(wàn)，兩套總額也為100萬(wàn)。李先生和孫女士同時(shí)在若干年后將自己的房產(chǎn)都是以110萬(wàn)出售，則其交納稅費(fèi)的差異隨著持有房產(chǎn)的年限不同產(chǎn)生明顯異同，持有房產(chǎn)2年內(nèi)，李先生比孫女士多支出12000元，持有房產(chǎn)在2年(含)以上5年以下，李先生比孫女士多支出17500元，持有房產(chǎn)在5年以上，李先生比孫女士多支出28900元。

　　綜上所述，美麗家園市場(chǎng)研究人員建議，在當(dāng)前日益加強(qiáng)的宏觀政策調(diào)控之下，房產(chǎn)投資置業(yè)者除了需要遵循整體的市場(chǎng)環(huán)境變動(dòng)之外，還需要在實(shí)際操作過(guò)程中更加具體把握因?yàn)檎咦儎?dòng)引起的投資環(huán)境細(xì)節(jié)的改變，就比如上述所說(shuō)的還款方式選擇、投資期限的確定以及普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的重新定義。只有了解投資細(xì)節(jié)，才能讓您的房產(chǎn)投資置業(yè)更加完善。

來(lái)源：美麗家園

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