案情回放

樊某與顧某于2003年10月1日訂立房屋購(gòu)賣(mài)合同一份，合同約定：樊某將座落于建設(shè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)南路、在鎮(zhèn)村鎮(zhèn)建設(shè)用地上建造的建筑面積為339平方米的住宅樓一幢，以人民幣20萬(wàn)元賣(mài)給顧某；如單方違約，承擔(dān)違約金2萬(wàn)元；合同自訂立之日起生效。嗣后，樊某在房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的介紹下，又以27萬(wàn)元將同一幢住宅樓賣(mài)給了韓某、童某。顧某以樊某毀約造成其損失為由，向法院提起訴訟，請(qǐng)求樊某賠償損失兩萬(wàn)元。
對(duì)該案如何處理，種意見(jiàn)認(rèn)為，由于該房屋的建房所用土地為集體土地，按規(guī)定宅基地使用權(quán)不是轉(zhuǎn)讓?zhuān)苑课葙?gòu)賣(mài)應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。按照合同無(wú)效的法律規(guī)定雙倍返還，造成損失的按各自的過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。種意見(jiàn)認(rèn)為，樊某一物二賣(mài)，樊某應(yīng)對(duì)次購(gòu)賣(mài)合同承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，即承擔(dān)顧某為訂立履行該合同所造成的損失。第三種意見(jiàn)認(rèn)為，份房屋購(gòu)賣(mài)合同有效，樊某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

案件評(píng)析

筆者同意第三種意見(jiàn)，理由如下：
一、雙方訂立的合同合法有效
1、出售房屋的主體并非法律所限制的對(duì)象。2004年8月28日修訂的土地管理法第六十二條規(guī)定，農(nóng)村農(nóng)民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其建住宅應(yīng)盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地，農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。從本條規(guī)定看，法律禁止的是農(nóng)村村民申請(qǐng)建兩處住宅，并沒(méi)有限定農(nóng)村住房轉(zhuǎn)讓的主體資格?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。該條規(guī)定有兩方面的法律含義，一是禁止土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或出租的范圍是指農(nóng)業(yè)土地改變用途為非農(nóng)業(yè)，這是國(guó)家保護(hù)耕地的需要；二是原來(lái)就是非農(nóng)土地的出讓、轉(zhuǎn)讓或出租的，法律未作禁止性規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為非農(nóng)用地（包括農(nóng)村房屋、農(nóng)民宅基地）可以出讓、轉(zhuǎn)讓或出租。
2、農(nóng)村房屋的業(yè)主有權(quán)處分自己的房產(chǎn)。根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，農(nóng)戶(hù)經(jīng)批準(zhǔn)取得的建房用地是依國(guó)家強(qiáng)制力作保證取得的，具有生存意義的權(quán)利。雖然土地性質(zhì)是集體的，但經(jīng)批準(zhǔn)確定給農(nóng)戶(hù)使用后，集體對(duì)這部分土地非經(jīng)法定程序已無(wú)權(quán)處分，農(nóng)民對(duì)該土地已經(jīng)取得了長(zhǎng)期使用的權(quán)利，不但農(nóng)戶(hù)自己可以使用，其子女也可以通過(guò)繼承繼續(xù)使用。房隨地走，如遇房屋拆遷，它也不會(huì)因土地屬性為集體所有而改變補(bǔ)償費(fèi)的收益主體，土地補(bǔ)償費(fèi)仍歸房屋所有權(quán)人所有。因此，農(nóng)村房屋的業(yè)主處分自己的房產(chǎn)既不損害國(guó)家利益，也不損害集體利益和第三人利益，其對(duì)自己的房產(chǎn)擁有獨(dú)立的處分權(quán)。

樊某出售的房屋與農(nóng)村宅基地建房還有所不同，它是根據(jù)當(dāng)時(shí)上海市鼓勵(lì)建設(shè)農(nóng)村小集鎮(zhèn)而興建的，各地鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有該類(lèi)房屋，是鄉(xiāng)政府加快集鎮(zhèn)建設(shè)、擴(kuò)大集鎮(zhèn)范圍的具體措施，對(duì)建房對(duì)象并無(wú)限制，它在合同上標(biāo)明歡迎各屆人士進(jìn)鎮(zhèn)落戶(hù)。如果程序、手續(xù)上存在一定障礙的話(huà)，這是政府行為，責(zé)任在政府，與建房戶(hù)無(wú)涉。本案事實(shí)上樊某與顧某訂立購(gòu)賣(mài)合同后，樊某并非因購(gòu)賣(mài)主體不符而反悔，而是為圖更大利益而反悔。
3、購(gòu)賣(mài)房屋未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)不影響合同的效力。農(nóng)村房屋購(gòu)賣(mài)后是否辦理過(guò)戶(hù)審批手續(xù)不是房屋購(gòu)賣(mài)合同的有效要件，所以未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)不影響購(gòu)賣(mài)合同的效力。根據(jù)我國(guó)《合同法》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。所以，依據(jù)該規(guī)定需辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)后生效的合同，必須有法律或者行政法規(guī)上的依據(jù)，地方法規(guī)或規(guī)章都不能作為認(rèn)定合同需依法登記后生效的依據(jù)。沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，是房屋購(gòu)賣(mài)合同未履行完畢，并不影響合同的效力。
本案合同是否有效，確有爭(zhēng)議，但由于被告已將房屋重復(fù)出售給他人，所以被告也回避了對(duì)合同確認(rèn)無(wú)效的辯解。既然雙方均未提出合同無(wú)效問(wèn)題，在法律又沒(méi)有明確的禁止性規(guī)定的情況下，可以不主動(dòng)干預(yù)，不對(duì)是否有效作出評(píng)判，但在具體處理上可按有效處理。
山東濟(jì)南市中級(jí)人民法院王明華所寫(xiě)的調(diào)研報(bào)告，認(rèn)為對(duì)于在農(nóng)村集體土地上所建房屋的購(gòu)賣(mài)從土地管理法的立法目的來(lái)考慮，確認(rèn)合同有效，并不影響該法旨在保護(hù)耕地總量，防止耕地減少的立法目的，且能有效地改善農(nóng)民自身居住條件，改善城市低收入家庭的居住條件，更重要的是認(rèn)定合同有效能夠避免由于合同無(wú)效引起的社會(huì)不穩(wěn)定。認(rèn)定合同有效，既體現(xiàn)了合同法鼓勵(lì)交易之立法精神，亦符合現(xiàn)在和未來(lái)立法的發(fā)展趨勢(shì)，從另一方面說(shuō)明，農(nóng)村房屋的購(gòu)賣(mài)和糾紛不但上海有，全國(guó)其他地方也有，因此應(yīng)有一個(gè)妥善的處理方法。既然本房屋購(gòu)賣(mài)合同擬認(rèn)定為合法有效，那么，購(gòu)受人要求出賣(mài)人賠償損失的，應(yīng)當(dāng)支持其主張。如果購(gòu)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任的，也可以支持其主張。購(gòu)受人可以選擇出賣(mài)人承擔(dān)責(zé)任的方式。
二、關(guān)于締約過(guò)失問(wèn)題
本案不適用關(guān)于締約過(guò)失的規(guī)定。因?yàn)楸竞贤戏ㄓ行?，合同已?jīng)成立，只是因?yàn)槌鲑u(mài)方一物二賣(mài)，造成了前合同不能履行。
本案從廣義來(lái)說(shuō)，原告的損失也是基于締約行為而產(chǎn)生，從靜態(tài)來(lái)說(shuō)，原告主要是一種隱性損失即消極損失。對(duì)被告來(lái)說(shuō)，他從動(dòng)態(tài)中多得了7萬(wàn)元錢(qián)。從交易安全和誠(chéng)信的角度看，它不僅僅是一種廣義上的締約過(guò)失，更重要的是一種行為和后果都很?chē)?yán)重的誠(chéng)信失缺的毀約行為，本案應(yīng)使用不履行合同的賠償責(zé)任或違約責(zé)任的相關(guān)條款。
《合同法》百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。此規(guī)定表明了違約損害賠償采納了完全賠償原則。完全賠償就是違約方應(yīng)賠償受害人的實(shí)際損失和可得利益的損失，而毀約方應(yīng)當(dāng)對(duì)其毀約行為付出相應(yīng)的代價(jià)，不能從毀約中得益，這是基本的公正原則，也是保障交易安全、誠(chéng)信購(gòu)賣(mài)的基本法律要求。當(dāng)一個(gè)案件的法律關(guān)系或法律性質(zhì)有各種觀點(diǎn)各種說(shuō)法時(shí)，按照合同法的誠(chéng)信原則去析法斷案，是經(jīng)得起歷史檢驗(yàn)的，是符合時(shí)代發(fā)展要求和我國(guó)立法指導(dǎo)思想的。
綜上分析，本案可按合約有效處理，因?yàn)楸桓鎸⒃u(mài)給原告的房屋又賣(mài)給第三人的差價(jià)是7萬(wàn)元，那么，由被告毀約行為造成原告的損失也就是7萬(wàn)元，現(xiàn)原告只要被告賠償2萬(wàn)元，是其處分自己的權(quán)利，并未損害他人利益，所以，應(yīng)當(dāng)支持其訴訟請(qǐng)求。

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