案情回放

樊某與顧某于2003年10月1日訂立房屋購賣合同一份，合同約定：樊某將座落于建設(shè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)南路、在鎮(zhèn)村鎮(zhèn)建設(shè)用地上建造的建筑面積為339平方米的住宅樓一幢，以人民幣20萬元賣給顧某；如單方違約，承擔違約金2萬元；合同自訂立之日起生效。嗣后，樊某在房地產(chǎn)中介機構(gòu)的介紹下，又以27萬元將同一幢住宅樓賣給了韓某、童某。顧某以樊某毀約造成其損失為由，向法院提起訴訟，請求樊某賠償損失兩萬元。
對該案如何處理，種意見認為，由于該房屋的建房所用土地為集體土地，按規(guī)定宅基地使用權(quán)不是轉(zhuǎn)讓，所以房屋購賣應(yīng)認定為無效。按照合同無效的法律規(guī)定雙倍返還，造成損失的按各自的過錯程度承擔相應(yīng)的責任。種意見認為，樊某一物二賣，樊某應(yīng)對次購賣合同承擔締約過失責任，即承擔顧某為訂立履行該合同所造成的損失。第三種意見認為，份房屋購賣合同有效，樊某應(yīng)當承擔賠償損失的責任。

案件評析

筆者同意第三種意見，理由如下：
一、雙方訂立的合同合法有效
1、出售房屋的主體并非法律所限制的對象。2004年8月28日修訂的土地管理法第六十二條規(guī)定，農(nóng)村農(nóng)民一戶只能擁有一處宅基地，其建住宅應(yīng)盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。從本條規(guī)定看，法律禁止的是農(nóng)村村民申請建兩處住宅，并沒有限定農(nóng)村住房轉(zhuǎn)讓的主體資格?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。該條規(guī)定有兩方面的法律含義，一是禁止土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或出租的范圍是指農(nóng)業(yè)土地改變用途為非農(nóng)業(yè)，這是國家保護耕地的需要；二是原來就是非農(nóng)土地的出讓、轉(zhuǎn)讓或出租的，法律未作禁止性規(guī)定的，應(yīng)當認定為非農(nóng)用地（包括農(nóng)村房屋、農(nóng)民宅基地）可以出讓、轉(zhuǎn)讓或出租。
2、農(nóng)村房屋的業(yè)主有權(quán)處分自己的房產(chǎn)。根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，農(nóng)戶經(jīng)批準取得的建房用地是依國家強制力作保證取得的，具有生存意義的權(quán)利。雖然土地性質(zhì)是集體的，但經(jīng)批準確定給農(nóng)戶使用后，集體對這部分土地非經(jīng)法定程序已無權(quán)處分，農(nóng)民對該土地已經(jīng)取得了長期使用的權(quán)利，不但農(nóng)戶自己可以使用，其子女也可以通過繼承繼續(xù)使用。房隨地走，如遇房屋拆遷，它也不會因土地屬性為集體所有而改變補償費的收益主體，土地補償費仍歸房屋所有權(quán)人所有。因此，農(nóng)村房屋的業(yè)主處分自己的房產(chǎn)既不損害國家利益，也不損害集體利益和第三人利益，其對自己的房產(chǎn)擁有獨立的處分權(quán)。

樊某出售的房屋與農(nóng)村宅基地建房還有所不同，它是根據(jù)當時上海市鼓勵建設(shè)農(nóng)村小集鎮(zhèn)而興建的，各地鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有該類房屋，是鄉(xiāng)政府加快集鎮(zhèn)建設(shè)、擴大集鎮(zhèn)范圍的具體措施，對建房對象并無限制，它在合同上標明歡迎各屆人士進鎮(zhèn)落戶。如果程序、手續(xù)上存在一定障礙的話，這是政府行為，責任在政府，與建房戶無涉。本案事實上樊某與顧某訂立購賣合同后，樊某并非因購賣主體不符而反悔，而是為圖更大利益而反悔。
3、購賣房屋未辦理過戶手續(xù)不影響合同的效力。農(nóng)村房屋購賣后是否辦理過戶審批手續(xù)不是房屋購賣合同的有效要件，所以未辦理過戶登記手續(xù)不影響購賣合同的效力。根據(jù)我國《合同法》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。所以，依據(jù)該規(guī)定需辦理批準、登記等手續(xù)后生效的合同，必須有法律或者行政法規(guī)上的依據(jù)，地方法規(guī)或規(guī)章都不能作為認定合同需依法登記后生效的依據(jù)。沒有辦理過戶登記手續(xù)，是房屋購賣合同未履行完畢，并不影響合同的效力。
本案合同是否有效，確有爭議，但由于被告已將房屋重復(fù)出售給他人，所以被告也回避了對合同確認無效的辯解。既然雙方均未提出合同無效問題，在法律又沒有明確的禁止性規(guī)定的情況下，可以不主動干預(yù)，不對是否有效作出評判，但在具體處理上可按有效處理。
山東濟南市中級人民法院王明華所寫的調(diào)研報告，認為對于在農(nóng)村集體土地上所建房屋的購賣從土地管理法的立法目的來考慮，確認合同有效，并不影響該法旨在保護耕地總量，防止耕地減少的立法目的，且能有效地改善農(nóng)民自身居住條件，改善城市低收入家庭的居住條件，更重要的是認定合同有效能夠避免由于合同無效引起的社會不穩(wěn)定。認定合同有效，既體現(xiàn)了合同法鼓勵交易之立法精神，亦符合現(xiàn)在和未來立法的發(fā)展趨勢，從另一方面說明，農(nóng)村房屋的購賣和糾紛不但上海有，全國其他地方也有，因此應(yīng)有一個妥善的處理方法。既然本房屋購賣合同擬認定為合法有效，那么，購受人要求出賣人賠償損失的，應(yīng)當支持其主張。如果購受人要求出賣人承擔違約責任的，也可以支持其主張。購受人可以選擇出賣人承擔責任的方式。
二、關(guān)于締約過失問題
本案不適用關(guān)于締約過失的規(guī)定。因為本合同合法有效，合同已經(jīng)成立，只是因為出賣方一物二賣，造成了前合同不能履行。
本案從廣義來說，原告的損失也是基于締約行為而產(chǎn)生，從靜態(tài)來說，原告主要是一種隱性損失即消極損失。對被告來說，他從動態(tài)中多得了7萬元錢。從交易安全和誠信的角度看，它不僅僅是一種廣義上的締約過失，更重要的是一種行為和后果都很嚴重的誠信失缺的毀約行為，本案應(yīng)使用不履行合同的賠償責任或違約責任的相關(guān)條款。
《合同法》百一十三條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。此規(guī)定表明了違約損害賠償采納了完全賠償原則。完全賠償就是違約方應(yīng)賠償受害人的實際損失和可得利益的損失，而毀約方應(yīng)當對其毀約行為付出相應(yīng)的代價，不能從毀約中得益，這是基本的公正原則，也是保障交易安全、誠信購賣的基本法律要求。當一個案件的法律關(guān)系或法律性質(zhì)有各種觀點各種說法時，按照合同法的誠信原則去析法斷案，是經(jīng)得起歷史檢驗的，是符合時代發(fā)展要求和我國立法指導(dǎo)思想的。
綜上分析，本案可按合約有效處理，因為被告將原賣給原告的房屋又賣給第三人的差價是7萬元，那么，由被告毀約行為造成原告的損失也就是7萬元，現(xiàn)原告只要被告賠償2萬元，是其處分自己的權(quán)利，并未損害他人利益，所以，應(yīng)當支持其訴訟請求。

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