文/本刊記者 甄愛軍

文前提要：二手房購賣過程中，價格是購賣雙方關注的焦點所在，因而房屋質(zhì)量問題往往不受關注。不過對于購家來說，因為涉及到日后的居住舒適性以及安全性，則有必要引起充分注意。如何檢驗呢？專家建議掌握一些簡單實用的土辦法便可做到。

如何了解二手房的質(zhì)量問題，除了請專業(yè)人士幫忙檢測之外，也可以借助一些簡單實用的土辦法。

據(jù)了解，上海將從今年10月1日起對新房實行分戶驗收，即所謂一房一驗，由此新房的質(zhì)量問題有望得到徹底解決。但由于一房一驗并未將二手房包括進去，因此其質(zhì)量的好壞與否還得靠購房者自己來把握。

有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，對于二手房而言，購賣雙方關注的焦點問題在于住宅價格，因此在有意無意之間忽略了房屋質(zhì)量問題。但對于購方來說，可能在未來十余年甚至數(shù)十年里都要居住在其中，如果房屋質(zhì)量上有缺陷，無疑會對居住產(chǎn)生影響。對此，業(yè)內(nèi)人士建議購房者不妨采用一些簡單實用的辦法來輔助看房，幫助自己更進一步了解房屋質(zhì)量。

二手房質(zhì)量檢測難

此前，不管是購新房還是二手房，如果碰到質(zhì)量問題，可能都無法得到很好的解決。上海聯(lián)業(yè)律師事務所主任律師王展表示，就國內(nèi)目前相關法律規(guī)定來說，除非出現(xiàn)房屋建筑結(jié)構(gòu)方面的重大質(zhì)量問題，退房的主張才能得到法院的同意，而一般的質(zhì)量問題只需由開發(fā)商出面維修即可。如今年4月份，國內(nèi)某知名開發(fā)商在上海浦東三林板塊上的樓盤出現(xiàn)漏水、隔音效果不佳等多種質(zhì)量問題而被要求退房，但較終卻無果而終。

小業(yè)主苦啊。不少業(yè)主曾發(fā)出這樣的感嘆。記者曾采訪過不少房屋質(zhì)量問題的糾紛，業(yè)主在與開發(fā)商的較量過程中，因為雙方力量的懸殊，業(yè)主總是會敗下陣來。但這種情形卻很有可能隨著上海一房一驗制度的實施而得到徹底扭轉(zhuǎn)。

根據(jù)新規(guī)定，一房一驗是住宅工程竣工驗收前，依據(jù)《上海市住宅工程套內(nèi)質(zhì)量驗收評價導則》和現(xiàn)行相關工程質(zhì)量驗收標準、規(guī)范，對每戶套內(nèi)的觀感質(zhì)量和使用功能所進行的質(zhì)量驗收，并出具住宅工程質(zhì)量驗房證明，如未做到分戶驗收，則無法得到質(zhì)量監(jiān)督報告。這改變了此前抽樣驗收的做法，從而避免漏檢的可能，使得所有住宅質(zhì)量都能得到保障。

不過二手房沒有納入一房一驗范疇。這使得二手房的質(zhì)量問題更大程度上依賴購家自行解決。雖然從道義上來說，賣家有如實告知的義務，但因為并未對此進行強制要求，因此出于自身利益考慮，賣家往往不會將一些對自己不利的信息和盤托出。因此，購家如果想要了解房屋的質(zhì)量問題，除了向賣家詳細詢問之外，還有必要通過自己的努力來了解更多的情況。

看房巧用土辦法

與專業(yè)驗房相比，雖然土方法充其量只能算是偏方，不過作用卻不小。

購房自住，如果存在質(zhì)量方面的問題，難免會影響到居住，因此很有必要對此進行提前了解。滬上一位從事專業(yè)驗房的金先生告訴記者，購房者可以在使用功能、安全性以及外觀等三個方面著手進行考察。

金先生表示，土辦法看房當然也要借助一些簡單的工具，這些工具都是平時生活中能夠找得到的，如小木槌、電筆、直尺、卷尺、手電等，甚至包括衛(wèi)生紙、廢紙等。金先生給記者介紹了一些實用的方法，供購房者參考。不過需要特別說明的是，采用土辦法看房并不能包打天下，有些還是需要借助專業(yè)儀器來檢測，如室內(nèi)質(zhì)量空氣等。

使用功能

住宅的使用功能較為重要，因此在看房過程中對此要注意。如何考察住宅的使用功能，專家表示借助土辦法可以考察通風、滲漏、門窗密封度等方面。

煙霧測通風：衛(wèi)生間的除了如廁作用之外，同時還兼具洗浴等功能，因此這里可以稱得上重災區(qū)，除了異味之外，同時還比較潮濕，因此衛(wèi)生間通風性能是一個考察內(nèi)容。

除了要查看通風口是否存有建筑垃圾之外，還應該用煙霧來檢測排風裝置的抽力。具體辦法就是利用廢報紙點燃之后放置在排風口下方約10公分處，觀察所產(chǎn)生的煙氣是否能夠在極短的時間內(nèi)排出。如果排氣效果不佳，則有可能是排氣管與排氣口連接不緊密，造成排氣不暢，也有可能是排氣裝置抽力不足，需更換新設備。

衛(wèi)生紙測滲漏：馬桶、管道接頭處是否存在滲漏情況，也可以通過一些簡單的辦法檢測出來。馬桶是否漏水，只需找來幾張衛(wèi)生紙，沿著馬桶底部擦拭一遍，如衛(wèi)生紙上沒有吸水，則水平馬桶密封性能良好。對于管道來說也是同樣的道理，用衛(wèi)生紙擦拭之后如發(fā)現(xiàn)吸水情況，則說明管道出現(xiàn)滲漏，需進行維修或者更換，以免管道進一步老化導致管道爆裂而造成更為惡劣的后果，如木質(zhì)地板被浸泡等。

紙條查門窗：門窗經(jīng)過長時間使用之后會變形，嚴重者會影響到使用。檢查門窗的密封是否良好，可用一長紙條放在密封點上，關門壓住紙條用力抽出，多點試驗看密封條的壓力是否均勻。如發(fā)現(xiàn)各個受力點并不均勻，說明已經(jīng)變形，需要進行修理。

水表空轉(zhuǎn)有問題：在看房時，一定要查看一下水表，并在保證房內(nèi)所有水龍頭在緊閉的情況下，查看水表是否走動，如有走動，則表明水管出現(xiàn)漏水。為了美觀，水管鋪設已成為隱蔽工程，有些水管會通過客廳或者臥室連接到陽臺，如果這些地方漏水，日積月累，后果自然很嚴重。

衛(wèi)生間蓄水：在衛(wèi)生間蓄水，專業(yè)上叫做衛(wèi)生間閉存水實驗，主要是檢查衛(wèi)生間是否存在漏水情形。即在衛(wèi)生間地面蓄上水，24公里之后到樓下住戶的衛(wèi)生間進行觀察，查看是否有漏水情形。陽臺上同樣也要蓄水，以查看是否漏水。

安全性能不容忽視

居住的安全性能同樣不是小事，因此在看房時，對這方面的問題也要特別留意。

據(jù)金先生介紹，涉及到居住安全的主要有漏電、煤氣管道漏氣以及墻皮脫落等，因此他建議購房者需要在這三個方面多加小心。

空氣開關是信號：關于居民樓漏電而造成人員傷亡的報道并不少見，如在今年年初，上海松江區(qū)一出租屋內(nèi)就因漏電而致使一位男性租客死亡，所以購房者一定要檢查是否存在漏電現(xiàn)象?？諝忾_關都帶有保護裝置，如果發(fā)生漏電會出現(xiàn)無故跳閘現(xiàn)象，因此購房者不妨將空氣開關全部打開，看看是否會出現(xiàn)這種情形，如果跳閘并反復多次，很有可能漏電。

肥皂泡沫試漏氣：一般情況下，煤氣管道不會出現(xiàn)漏氣情形，但為了保險起見，購房者可用肥皂泡沫來檢查是否煤氣管道是否存在漏氣情形。只需在接頭處涂抹上肥皂泡沫，如管道接口處冒氣泡，則情況不妙，應及時報修。當然，也可用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示同時關閉進氣電磁閥。如果不能動作，需及時修復。

外觀也要考察

記者的一位熟人就碰到過這樣的情形。朋友家的空調(diào)安裝好像裝得并不平整，如以屋頂為參照，有些傾斜。朋友向記者解釋說，這并不是空調(diào)安裝的問題，只因為屋頂南高北低所致。試想，如果屋頂并不平整，門框看起來有些肯定會有些歪斜不正，這難免會讓人看起來有些不舒服。

因此購房者可以帶上一把卷尺(5米)，測量房屋尺寸。因為房屋在尺寸、高度、寬度上較容易出問題，因此需要特別檢查。如在房間內(nèi)任意選擇五個點，然后測量其屋頂?shù)降孛娴母叨龋纯词欠裣嗤?/p>

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