購了房子卻無法遷移戶口、由中介公司全權(quán)代理出售房產(chǎn)卻得不到利益昨天上午，鄭州市房管局召開新聞發(fā)布會(huì)，結(jié)合消費(fèi)者反映集中的購購二手房問題，發(fā)布了房地產(chǎn)市場消費(fèi)警示，十項(xiàng)細(xì)節(jié)幫助購房者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，放心、安全置業(yè)。

　?。?/p>

　　查看中介證件

　　案例：隨著樓市升溫，房屋中介行業(yè)中的弊病開始顯現(xiàn)，某些小中介或黑中介利用客戶法律知識(shí)的欠缺和交易安全意識(shí)的淡薄欺騙客戶。

　　警示：一家正規(guī)房地產(chǎn)中介公司，應(yīng)具有營業(yè)執(zhí)照、備案證書、稅務(wù)登記證、機(jī)構(gòu)代碼證以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證。對(duì)購房者來說，需要看的是工商部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照、房管部門核發(fā)的備案證書及經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)執(zhí)業(yè)證。有此三證，與中介公司產(chǎn)生糾紛時(shí)，就可以到工商部門或房管部門投訴。在看三證時(shí)，要注意看原件，不要看復(fù)印件，還要注意營業(yè)執(zhí)照、備案證書的有效期及地址與現(xiàn)實(shí)是否相符，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)單位與執(zhí)業(yè)證是否一致。

　　同時(shí)，消費(fèi)者在與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)服務(wù)合同前，應(yīng)當(dāng)向中介公司了解：執(zhí)行該業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員姓名、注冊(cè)號(hào)以及是否與房地產(chǎn)交易另一方當(dāng)事人有利害關(guān)系；服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和支付時(shí)間；定金的收取及違約事項(xiàng)的約定等。

　?。?/p>

　　實(shí)地查看房源

　　案例：市民王女士在購購二手房時(shí)，為省時(shí)省力，通過中介機(jī)構(gòu)查找房源，付款之后才發(fā)現(xiàn)中介為促成交易，故意隱瞞了房屋質(zhì)量方面存在的瑕疵。

　　警示：消費(fèi)者在看房屋信息的同時(shí)，應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)實(shí)地考察，核實(shí)中介公司、廣告媒體以及互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)提供的房源信息的真實(shí)性。

　?。?/p>

　　搞清賣方身份

　　案例：賣房人田某代表其姐姐將房屋賣給李某，并在公證處辦理了公證；因房屋升值，其姐姐反悔，聲稱她從來沒有將房屋出賣，更沒有辦理過賣房公證，要求撤銷與李某的房屋購賣合同。

　　警示：選定房產(chǎn)后要同轉(zhuǎn)讓人協(xié)商轉(zhuǎn)讓價(jià)格，并核對(duì)賣房人的身份證和房產(chǎn)證上的房屋所有權(quán)人是否一致。購房改房時(shí)，應(yīng)注意賣方必須夫妻兩人同時(shí)到場，共同簽訂房屋購賣合同。購經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)應(yīng)注意房產(chǎn)是否達(dá)到上市條件，約定補(bǔ)繳出讓價(jià)款的責(zé)任方。如果房屋有多個(gè)共有人，需要全體共有人共同簽訂房屋購賣合同。

　　看房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，較好到房地產(chǎn)管理部門查驗(yàn)房屋產(chǎn)權(quán)有沒有瑕疵，即產(chǎn)權(quán)是否完整、有沒有抵押、房改房是否符合上市條件以及產(chǎn)權(quán)單位是否存在限制出售約定等。

　?。?/p>

　　查清房齡面積

　　案例：市民丁女士通過中介購了一套二手房，由于該房屋屬于房改房，產(chǎn)權(quán)證上沒有記載房齡，她直到付了頭付拿到房產(chǎn)證查詢時(shí)，才知房子一下子長了９歲，因年限問題影響到她貸款。

　　警示：要看清房產(chǎn)證上的房屋建成時(shí)間和建筑面積與中介方或賣方的描述是否一致，以防上當(dāng)受騙。

　?。?/p>

　　搞清是否在租

　　案例：市民李先生購房時(shí)只顧看賣方的房產(chǎn)證等其他手續(xù)，并未注意到賣方在賣房之前還將房子出租，并且租期未到，導(dǎo)致李先生購了房卻無法入住。

　　警示：有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，還在租賃中。如果購房人不注意審查房屋是否在租，就極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住或使用的房產(chǎn)，也極有可能因賣方得到長期大額租金和大部分售房款（物業(yè)交割金除外）后不再露面而使購房人既住不上房又拿不到租金。因?yàn)榘ㄎ覈趦?nèi)的很多國家均認(rèn)可購賣不破租賃，也就是說房屋購賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。

　?。?/p>

　　甭信口頭合同

　　案例：市民趙先生在看房時(shí)，賣家承諾這、那，所以趙先生根本沒與賣方講價(jià)，便爽快簽合同交錢?？墒琴忂^房之后賣方便沒有音訊。趙先生只能干吃啞巴虧，因?yàn)檫@些都是口頭合同而已。

　　警示：購方、賣方和中介公司通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、產(chǎn)權(quán)辦理、中介費(fèi)用等事項(xiàng)達(dá)成一致意見后，簽訂三方合同。合同在簽訂過程中要慎之又慎：要對(duì)所簽條款逐條推敲，不能模棱兩可；要弄清所有條款的內(nèi)容，不要勉強(qiáng)簽訂。

　　如果需要補(bǔ)充條款，一定要落實(shí)在文字上，并請(qǐng)其在上面加蓋公司公章。

　　別忽視購賣合同的附件，如戶口遷移，水、電、煤氣、物管、維修基金等費(fèi)用的結(jié)清與過戶以及解除抵押的費(fèi)用等。

　?。?/p>

　　談清戶口遷移

　　案例：市民王先生今年年初通過一中介公司，購了一套二手房，但老房主沒有把戶口遷走。眼看孩子就要上學(xué)了，王先生說，如果戶口再遷不過來，自己孩子每學(xué)期就得多掏一筆借讀費(fèi)。

　　警示：房屋交易一旦因戶口發(fā)生糾紛，處理起來非常復(fù)雜。由于戶籍的遷入和遷出均歸公安機(jī)關(guān)管理，不屬于法院的受案范圍，因此法院對(duì)于此類案件是不予受理的。而公安機(jī)關(guān)在處理戶口糾紛時(shí)，又受到戶籍政策的限制。比如，賣給購方的房屋是賣方先進(jìn)的一套房屋，沒有其他的房屋可供賣方遷入戶口，則無論購方理由多么充分，公安機(jī)關(guān)都是無法將賣方戶口強(qiáng)行遷出的。相應(yīng)的，購方的戶口也就無法遷入。

　　因此，為了避免購了房子戶口卻遷不進(jìn)去，要注意：一、在合同中明確賣方遷出戶口的時(shí)限。二、正式過戶前，查詢戶籍狀況。

　?。?/p>

　　重新交驗(yàn)物業(yè)

　　案例：為方便孩子上學(xué)，雷小姐去年看中一套二手房，沒多久便與業(yè)主辦完過戶手續(xù)。沒想到，當(dāng)雷小姐興沖沖地拿著新房產(chǎn)證準(zhǔn)備開始新生活時(shí)，物業(yè)公司來的單據(jù)卻讓她傻了眼。原來，該房屋原來的業(yè)主拖欠了近４年的物業(yè)費(fèi)及供暖費(fèi)６０００元。

　　警示：物業(yè)交驗(yàn)時(shí)，購房者和業(yè)主雙方較好一起到房屋現(xiàn)場，并在交驗(yàn)當(dāng)天填寫物業(yè)交驗(yàn)單，注明水電氣等當(dāng)時(shí)數(shù)字、繳費(fèi)情況，并簽字確認(rèn)。

　?。?/p>

　　保留費(fèi)用清單

　　案例：不少消費(fèi)者在購購二手房時(shí)不清楚自己所要繳納的購房費(fèi)用，容易造成損失。

　　警示：購房人購二手房承擔(dān)的費(fèi)用主要包括三大塊：是房款。需要注意的是一定要同賣房者當(dāng)面談價(jià)格、訂合同，避免個(gè)別不法中介公司從中不法獲利，產(chǎn)生不正當(dāng)差價(jià)。是中介傭金。向中介公司支付傭金時(shí)，注意索要正規(guī)發(fā)票。第三是向相關(guān)部門繳納的稅費(fèi)，主要包括：財(cái)政部門收取的契稅、房屋登記費(fèi)，稅務(wù)部門收取的營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)交易部門收取的交易手續(xù)費(fèi)、抵押手續(xù)費(fèi)，銀行按揭產(chǎn)生的費(fèi)用等。為避免產(chǎn)生糾紛，較好在合同后附上費(fèi)用清單。

　?。保?/p>

　　慎讓中介全辦

　　案例：市民小鄭通過房產(chǎn)中介把閑置房子賣了出去，價(jià)格是３６萬元。沒過幾天，他意外發(fā)現(xiàn)中介竟吃了２．８萬元的差價(jià)！

　　警示：委托中介全權(quán) 所有事宜，容易給個(gè)別不法中介炒房賺取差價(jià)創(chuàng)造條件。

　　據(jù)了解，目前，在鄭州市辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)是很簡單便捷的。購賣雙方帶著相關(guān)資料，直接到房管局辦事大廳就可辦理（金水、管城、惠濟(jì)三區(qū)的房產(chǎn)在鄭東新區(qū)房管局辦事大廳辦理，二七、中原兩區(qū)的房產(chǎn)在建設(shè)路與百花路交叉口的房地產(chǎn)大廈一樓房管局辦事大廳辦理），辦證較多不超過５天。有什么問題，可先撥打房管熱線６７８８９９００詢問。（李紅 王燦 邱瑾　趙超穎）

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！