區(qū)域、房屋自身、市場和消費者心理等因素對價格影響較大

現(xiàn)在，購房貸款、賣房過戶、找中介、進銀行，都需要對房子評估，目前二手房價格評估的高低主要受到區(qū)域、房屋自身、市場和消費者心理四大因素的影響，有意購或賣二手房的消費者都可根據(jù)這些因素對二手房估估價。

區(qū)域因素
地段因素很關鍵

區(qū)域因素主要包括地段等級、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設施等。

地段等級是指房屋所在位置屬于哪一級別的土地，它是影響房屋價格的重要因素。交通條件主要是指區(qū)域內道路通達情況、公交線路數(shù)量、到達車站所需時間等。

消費者還應對二手房所處地段的未來發(fā)展前景及環(huán)境污染問題多加關注，因為這些也將在一定程度上影響著房屋的價值。

房屋因素
未必價值高

房屋自身因素主要包括房屋成新率、樓層、房屋裝修等。其中對房屋價格影響較大的是房屋成新率、樓層及戶型格局。

房屋成新率主要根據(jù)房屋的建筑年代計算，房屋竣工后即進入折舊期。成新率應按照理論折舊率進行計算，并結合該房屋的實際維護狀況來綜合判斷。

許多購房者都很關注樓層對房屋價格有較大的影響。多層住宅以二、五層為標準，頂層較差，一、三、四層較好。高層住宅則是樓層越高（頂層除外），價格也越高。

有的房東認為自己的房屋裝修過了價格就比較高，其實因為每個人喜好風格不同，因此裝修只能在一定程度上給予適當考慮。一般來說，裝修在五年以上的價值基本上降為零。

市場因素
供求對房價影響

市場因素主要包括經(jīng)濟狀況、房地產(chǎn)市場行情及市場供求狀況等。其中市場供求狀況對房屋的價格影響，當某一區(qū)域房屋供不應求時，房屋價格就上漲。反之，當房屋供應量過大時，房屋價格就會下降。

當經(jīng)濟狀況走好、房地產(chǎn)市場行情看漲時，房屋價格也會上漲。

心理因素
特別偏好價提高

心理因素主要包括消費者的心理障礙、對房屋的偏好及交易心態(tài)等。一般情況，人們不愿購購二手物品，所以在購購二手房時都有一點心理障礙。因此，購房者的偏好及交易心態(tài)對二手房的價格也有較大的影響，如果購房者特別偏好某一區(qū)域的房屋，或他們急于購房，那么這些房屋價格在一定程度上也會提高。

日新
摘自《青島早報》

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