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購二手房所要承擔(dān)的費(fèi)用 你是否都已經(jīng)知道?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 577 次
目前二手房購賣所涉及的稅費(fèi)主要有:
1、營業(yè)稅(賣方):財(cái)政部、國稅總局2008年12月30日聯(lián)合下發(fā)通知,二手房營業(yè)稅新的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)從2009年1月1日至12月31日。新政對(duì)此前購房需滿5年免征營業(yè)稅的政策放松:個(gè)人購購不足兩年的非普通住房對(duì)外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個(gè)人購購超過兩年(含兩年)的非普通住房或者不足兩年的普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購購房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人購購超過兩年(含兩年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征營業(yè)稅。
2、個(gè)人所得稅:所購房屋不滿五年上市交易時(shí)收取,有兩種方式,①稅率20%,按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得(本次交易價(jià)格-房屋原價(jià)-原繳納契稅-本次繳納營業(yè)稅-合理費(fèi)用)計(jì)征;②未能提供原購房發(fā)票的按已成交價(jià)格的1%征收。賣方承擔(dān)。
3、契稅:如果您的房屋面積超過90平米,不能夠享受國家契稅優(yōu)惠政策,只能按照目前普通住宅1.5%,非普通住宅按購價(jià)征收3%由購方承擔(dān);人所得稅(賣方):取得房產(chǎn)證未滿5年,按交易差價(jià)的20%收?。?4、交易費(fèi):6元/平米,雙方各付一半;
4、印花稅:稅率1,按正常交易成交價(jià)格計(jì)征,交易雙方各承擔(dān)一半。
5、登記費(fèi):普通二手房住宅類為80元/套,購方承擔(dān)。
6、土地收益金(代收):房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程房購賣過戶時(shí)收取,按房屋正常成交價(jià)的2%計(jì)征。賣方承擔(dān)。
7、核檔費(fèi):50元/宗。
8、貸款擔(dān)保費(fèi) 貸款額1% 擔(dān)保公司
9、評(píng)估費(fèi) 評(píng)估值0.5% 評(píng)估公司
10、中介費(fèi):各個(gè)中介公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同。
購置二手房的十項(xiàng)注意!
二手房市場(chǎng)購方和賣方都是普通的老百姓,跟新房有這不同的區(qū)別。購房的希望自己能購到稱心的房子,賣房的希望能把自己的房子賣個(gè)好價(jià)錢,針對(duì)二手房的購賣我們總結(jié)出了10個(gè)建議,希望能夠給大家?guī)韼椭?
一、選取品牌中介較可靠雖然隨著二手房市場(chǎng)的日漸發(fā)展,中介交易正在一步步走向規(guī)范,但目前現(xiàn)實(shí)存在的種種交易糾紛還是令購房者和購房者不勝其煩。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹,許多市民在選擇購房時(shí),一般都以大公司作為選擇,一方面操作比較規(guī)范;另一方面房源也比較充裕。
建議:賣方較好將房屋委托給一些比較大的中介公司,除了能夠保證比較多的客源外,較重要的是能夠保證交易的安全性、避免帶來后顧之憂。
二、兩種代理方式各有利弊目前委托中介銷售二手房一般有兩種方式:少有代理方式和一般方式。選取少有代理方式的客戶不應(yīng)當(dāng)將同一套房源委托給另一家中介;而一般方式可將同一套房源同時(shí)委托幾家中介代理銷售。
建議:目前比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署少有代理合同,小型中介則比較傾向于一般合同。兩種方式各有利弊:一般而言,少有代理合同更能保證交易的安全性;一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交,但在交易過程中可能會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。
三、代理有效期宜短不宜長如果簽了一份少有代理合同,但是房子遲遲不能脫手怎么辦?這就需要在簽定合同的時(shí)候約定一個(gè)有效期,在有效期內(nèi)未能達(dá)成交易就可以自動(dòng)解除合同。有效期定多久比較好呢?
建議:代理有效期的時(shí)間宜短不宜長,一般以一個(gè)月為宜。因?yàn)槿绻粋€(gè)月內(nèi)房子未能脫手,但你對(duì)中介公司的服務(wù)還比較滿意,還可以選擇續(xù)約,中介公司一般也樂意。
四、跳過中介有風(fēng)險(xiǎn).有一些精明的賣房者通過中介與購房者碰頭后,為了省卻一筆中介費(fèi),就會(huì)跳過中介與購房者直接進(jìn)行交易。專家認(rèn)為,這一方面是賣房客戶有違誠信的表現(xiàn),另一方面也增大了交易的風(fēng)險(xiǎn),有時(shí)反而還會(huì)降低交易的效率。
建議:二手房交易是一個(gè)煩瑣的過程、需要許多的證明和手續(xù)。一旦跳過中介,購賣雙方就必須親自去處理這些事務(wù),將消耗極大的精力和時(shí)間,反而會(huì)降低交易的效率。
五、不能簽到手價(jià)據(jù)一些中介公司反映,許多客戶在委托他們賣房的時(shí)候由于嫌合同上各款項(xiàng)細(xì)則太過麻煩,要求只與公司簽一個(gè)到手價(jià),即直接到手的錢有多少簽多少。對(duì)此,中介公司頗感為難,因?yàn)橹煌蛻艉灥绞謨r(jià)屬于中介公司違規(guī)操作行為。
建議:二手房交易過程中,除了房屋本身的房款外,還涉及到契稅、交易手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等多筆費(fèi)用。如果只簽一個(gè)到手價(jià),必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話,等于制造了暗箱操作的溫床,較后受到損失的還是交易購賣雙方。因而專家建議,簽約過程中,一定要把各款項(xiàng)弄清楚,千萬不要只簽一個(gè)到手價(jià)。
六、心平氣和報(bào)房價(jià)近段時(shí)間來,上海二手房成交量有所減少,其中一個(gè)主要原因就是由于半年來二手房房價(jià)持續(xù)上漲,造成不少屋主對(duì)物業(yè)期望值太高,出現(xiàn)了盲目開價(jià)的情況,陷入物業(yè)難以成交的窘境。
建議:屋主在報(bào)價(jià)的時(shí)候一定要心平氣和,客觀的估計(jì)自己物業(yè)的價(jià)格。如果不放心,可以多跑幾家中介去問問,然后綜合一下報(bào)價(jià)。
七、交鑰匙要謹(jǐn)慎許多二手房房主同中介公司簽定了合同后,為了避免一次次看房的麻煩,將自己的鑰匙交給中介公司。專家提醒,二手房交易中,交鑰匙還需謹(jǐn)慎。
建議:許多中介公司也并不主張屋主交鑰匙的做法。雖然交鑰匙方便了中介公司看房,但是,萬一發(fā)生失竊等意外情況,責(zé)任歸屬問題就十分麻煩。因此,許多大型中介對(duì)交鑰匙也保持了謹(jǐn)慎態(tài)度。
八、不要輕易提前交房在交易過程中,有些購房者可能會(huì)提出各種理由要求在辦妥過戶手續(xù)前入住。專家提醒,即使簽了購房合同,在過戶手續(xù)沒有辦妥之前,對(duì)于提前交房的要求屋主還需思量。
建議:雖然現(xiàn)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時(shí)間已經(jīng)大大縮短,但是仍需要15天左右的時(shí)間,在這段時(shí)間里還是有可能產(chǎn)生一些糾紛。糾紛發(fā)生后,由于現(xiàn)行法律以保護(hù)現(xiàn)居住者的權(quán)益優(yōu)先,因此可能會(huì)給屋主帶來一些不必要的損失。
九、合同細(xì)節(jié)要講清一些經(jīng)紀(jì)人反映,有時(shí)購賣雙方在成交入住后仍會(huì)有糾紛。這些糾紛主要集中在一些細(xì)節(jié)問題上,諸如維修基金、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等等。
建議:由于購賣雙方缺乏房屋交易的經(jīng)驗(yàn),在交易過程中往往比較注意房款、中介費(fèi)等比較大的費(fèi)用,但在某些細(xì)節(jié)問題上則不甚關(guān)注。如果這些細(xì)節(jié)問題在簽定合同前就事先約定好了,就不會(huì)產(chǎn)生這些后遺癥了。
十、自售房屋有學(xué)問目前市場(chǎng)上也有一部份屋主的二手房交易并不是通過中介進(jìn)行的,而是通過朋友、親戚的介紹尋找購家。對(duì)于這樣自售二手房的現(xiàn)象,要仔細(xì)研究二手房交易的相關(guān)政策、程序、手續(xù)等系列知識(shí),否則很難順利完成整個(gè)交易過程。自己不熟悉的話,起碼也要找一個(gè)懂行的朋友陪同。
建議:二手房交易是一個(gè)十分復(fù)雜的過程,牽涉到二手房的評(píng)估、各種手續(xù)以及各種費(fèi)用,不是行外人很快就能掌握的。因此如果不是很精通二手房交易的話,還是委托中介比較穩(wěn)當(dāng),中介會(huì)全權(quán)辦理二手房交易中的復(fù)雜手續(xù),購賣雙方一般只要在合同上簽字就可以了.
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