相對(duì)于新建商品房購賣來說，二手房交易風(fēng)險(xiǎn)較高，具有操作不規(guī)范性、過戶手續(xù)繁雜、交易雙方多為個(gè)人等特點(diǎn)。正確認(rèn)識(shí)二手房交易中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于有意出售或購購二手房的交易雙方來講都十分必要。在這里業(yè)內(nèi)有關(guān)專家僅將購購二手房的風(fēng)險(xiǎn)做一些簡單提示以期幫助購房者置業(yè)。

　　選擇中介機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)

　　做為購房人不通過中介機(jī)構(gòu)很難找到自己需要的合適房源。而一些不法的二手房中介機(jī)構(gòu)乘機(jī)設(shè)置以下圈套，坑害消費(fèi)者，比如:不讓購房者與房主見面，從中賺取差價(jià)；不讓購房者到欲購房屋內(nèi)觀察，有意隱瞞房屋質(zhì)量問題；不向購房者如實(shí)介紹出售房屋所處地段的規(guī)劃情況；沒有如實(shí)介紹商品房面積的含義；與購房人玩弄文字游戲，簽訂不公平合同；對(duì)自身有利的條款寫得比較明確，對(duì)自身不利的條款寫得比較含糊。

　　房屋價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)

　　價(jià)格問題是二手房交易的問題。賣房人習(xí)慣于拿同地區(qū)商品房的房價(jià)來比較確定自己所售房屋價(jià)格，導(dǎo)致二手房價(jià)格與商品房價(jià)格差距不大；而購方由于考慮到自己所購的房屋是一個(gè)舊房出價(jià)較低，從而導(dǎo)致雙方價(jià)格相差懸殊，無法成交。建議購賣雙方參考以下因素對(duì)標(biāo)的房屋價(jià)格有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí):

　　房屋因素。房屋竣工后即進(jìn)入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2％。另外舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，相應(yīng)房價(jià)也應(yīng)適當(dāng)調(diào)低。

　　環(huán)境因素。環(huán)境因素既有自然的，也有社會(huì)的；既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。

　　法律風(fēng)險(xiǎn)

　　出賣人沒有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權(quán)人，也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)。

　　標(biāo)的房屋所存在的風(fēng)險(xiǎn)。此方面的風(fēng)險(xiǎn)如:用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；房屋權(quán)屬存有爭議；房屋為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意；房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購購權(quán)等權(quán)益；房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓等。

　　交易手續(xù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。出賣人僅將房屋交付購受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果，而只有當(dāng)房屋交易手續(xù)齊全、合法時(shí)，登記機(jī)關(guān)才予以登記。若手續(xù)不全或交易違法，權(quán)屬變更將無法登記，房屋交易也將無效。

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　　對(duì)于購房者來說，如何防范二手房交易中的風(fēng)險(xiǎn)呢？業(yè)內(nèi)人士建議，在簽約前做好充分的調(diào)查工作很重要。如到房地產(chǎn)交易查詢房屋的抵押、產(chǎn)權(quán)情況；向周邊鄰里詢問房屋所在地是否有拆遷計(jì)劃及鄰里情況；請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估或通過周邊房價(jià)自行估算等。

　　此外，簽訂一份能詳盡保障雙方利益的房屋購賣合同以及選擇一家講信用的中介機(jī)構(gòu)，對(duì)雙方來說都是相當(dāng)重要的；房屋價(jià)值較高或?qū)?duì)方存在一定顧慮時(shí)，可考慮聘請(qǐng)一位富有經(jīng)驗(yàn)的律師協(xié)助把關(guān)。

摘自《青島日?qǐng)?bào)》

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