據上海順馳市場部不完全統(tǒng)計，目前上海二手房市場上，房齡在5年內的二手房近9．5萬套，都列入全額征收營業(yè)稅的范圍內，被稱為“有稅房”。新一輪宏觀調控中，這些“有稅房”境遇如何？中低收入者該如何選購二手房？

　　“有稅房”何去何從

　　上海順馳市場部統(tǒng)計的數據顯示：二手房流通領域中，房齡在5年以內的房屋占整體比重的47．46％，該房齡段的供求比例為1．17 ：1（即1．17 套掛牌房源對應1個需求）。次新房的供應量顯得稍多。
　　這些掛牌次新房大致分為四種類型：一是短期投機炒房客；二是長線投資者；三是部分沖動型購房客戶，交房后發(fā)現房屋不能很好地滿足自己的居住需求而想賣掉該房重新選購；四是購房者由于工作等原因遷移到其他城市，從而需要處理房產。這四種類型的房主在交易心態(tài)上也不盡相同。有的房主看房價上漲，其掛牌價格也水漲船高；有的房主急于變現，以“保本保利”的價格出售。
　　業(yè)內人士分析，新政出臺后“有稅房”將會出現以下變化。部分房源會選擇“租售兼顧”，一邊觀望市場價格走勢，一邊期望能“以租養(yǎng)房”。此舉可能會帶動租賃市場升溫，高端房價格下降，但對于毛坯房來說，出租率不會有明顯上升。部分區(qū)域的“有稅房”仍有市場。對于閔行、楊浦、浦東和普陀等內中、中外環(huán)區(qū)域，在新政影響下，單套房屋交易成本將增加2－5萬元不等，如果從物業(yè)配套、戶型樓層、社區(qū)成熟度、直接入住及價格優(yōu)勢等方面考慮，有較高性價比的房屋還是能得到市場認可。

　　“有稅房”購還是不購

　　同區(qū)域次新房與一手房價差通常在500元—5000 元／平方米不等，如果購房者購購的是已裝修的二手房，價差僅在200元—2000 元／平方米之間。這部分次新房的購購者主要是由于目前一手房市場供應結構不能滿足自身購房需求轉而選擇二手房，而次新房不僅地段較好而且很多是精裝修。從價格、發(fā)展成熟度與直接入住的實用價值上，會吸引不少改善型需求客戶的目光，尤其受年輕人的青睞。
　　從目前市場狀況看，上家想把營業(yè)稅轉嫁給購房人，轉嫁后的結果必定是二手房房價比實際購購成本更高。短期內會讓部分購房者和賣房人產生觀望心態(tài)，交易量萎縮。對于這類“有稅房”的選購，即使在營業(yè)稅費用折算后，依舊能夠體現出次新房的性價比優(yōu)勢。因此，理智的購房者可以權衡利弊，比較后購房。

　　不可忽視“無稅房”

　　部分市民形成了一個誤區(qū)，即上市的二手房大多都是“有稅房”，基本上都要征收全額營業(yè)稅。其實，據不完全統(tǒng)計，2006 年1—5月，5年內的二手房成交量占市場總成交量的38．9％，而5年以上的二手房占61．1％。由于5年以上的二手房不在營業(yè)稅征收之列，因此該批房屋成為中低收入市民解決住房問題的頭選，勢必會造成5年以上的二手房成交量持續(xù)放大。
　　上海的二手房房源平均成交房齡集中在6—8年左右，基本處于“免稅”階段。據上海順馳市場部統(tǒng)計，從房屋的供應價格看，以房屋總價60萬元以下、60萬元—80萬元、80萬元—100萬元、100萬元—150萬元、150萬元以上五檔分算，供應比例約為2∶1∶1∶1．5 ∶1．25 。其中60％的房屋為中低檔房源（80萬元以內），基本符合市場承受的主力購房價位。因此，該批中低價的“無稅房”將無可爭議地成為新政實施后的主力成交房源。

記者 唐穎豪
摘自《房地產時報》

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