6、7月份較令人難忘的除了陰雨連綿的天氣外，恐怕就算是房產(chǎn)新政了。5月底，九部委穩(wěn)定房?jī)r(jià)的15條意見出臺(tái)；6月1日起，國(guó)家開始對(duì)不滿5年的住房轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅；7月24日，對(duì)外國(guó)人購(gòu)房設(shè)限；7月26日，國(guó)稅總局針對(duì)二手房交易重申將征個(gè)稅；8月1日，二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅開始強(qiáng)制征收……在這些新政下，市民購(gòu)賣二手房時(shí)要注意些什么？本版特請(qǐng)專家對(duì)當(dāng)前二手房市進(jìn)行分析，希望能對(duì)您有所裨益。——編者

　　現(xiàn)象

　　房產(chǎn)新政影響購(gòu)房心理

　　近日網(wǎng)上公布的一份調(diào)查問(wèn)卷，讓很多充滿疑惑的人也能了解到其他人的想法。調(diào)查設(shè)計(jì)了這樣幾個(gè)問(wèn)題：在接二連三的新政下，您的購(gòu)房計(jì)劃有無(wú)變化？是否會(huì)對(duì)您購(gòu)房的面積產(chǎn)生影響？新政對(duì)房?jī)r(jià)市場(chǎng)的影響大嗎？上述三個(gè)問(wèn)題，有近七成的受訪人表示購(gòu)房計(jì)劃會(huì)有變化；有87.8％的受訪人表示會(huì)購(gòu)購(gòu)90平方米以下的小戶型；有66.7％的受訪人認(rèn)為“新政對(duì)房?jī)r(jià)市場(chǎng)的影響很大”。

　　房地產(chǎn)專家分析，市民產(chǎn)生上述反應(yīng)不足為怪，舉一個(gè)較簡(jiǎn)單的例子，一個(gè)持有房子不滿5年的市民準(zhǔn)備在當(dāng)前房?jī)r(jià)高位出手，原來(lái)50萬(wàn)元的房子價(jià)位升至70萬(wàn)，扣掉各種各樣的費(fèi)用，贏利至少可以達(dá)到18萬(wàn)元。但碰上新政實(shí)施，先是5％的營(yíng)業(yè)稅就扣掉3.5萬(wàn)元，再扣掉至少3000元的個(gè)人所得稅。在贏利減少的情況下，他有兩種選擇，一種是把這部分費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)方，一種是繼續(xù)持有出租獲益。前一種做法直接會(huì)導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)升高，讓購(gòu)者的負(fù)擔(dān)加重，這又勢(shì)必會(huì)影響購(gòu)房者的積極性。近日在采訪中，很多籌備購(gòu)房的市民表示都碰到了這方面的問(wèn)題，面對(duì)趨高的房?jī)r(jià)，他們先進(jìn)能做的就是等待。

　　成交減少價(jià)格上升

　　而市民推遲購(gòu)房計(jì)劃的做法直接導(dǎo)致的結(jié)果就是二手房交易大幅下降。一份關(guān)于新政下深圳樓市成交量的統(tǒng)計(jì)則顯示，6月以來(lái)深圳二手樓市場(chǎng)呈現(xiàn)供求關(guān)系相悖狀態(tài)，成交減少但價(jià)格卻上升。 房地產(chǎn)分析員朱先生認(rèn)為，這種狀況一方面是因?yàn)闃I(yè)主將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)方，另一方面則是因?yàn)榉疟P量的減少，大戶住宅供應(yīng)受限。由于深圳出臺(tái)調(diào)控房?jī)r(jià)的實(shí)施細(xì)則后，新房市場(chǎng)價(jià)格在短期內(nèi)將不會(huì)有太大的浮動(dòng)，不少投資客雖然開始放盤，但并不急于出售，他們對(duì)于深圳房地產(chǎn)的發(fā)展前景依然看好，所以他們只是試探性地放盤，放盤價(jià)普遍偏高。

　　市房地產(chǎn)權(quán)登記一位工作人員透露，自6月6日以來(lái)，該收到的二手房過(guò)戶登記文件量比以前減少了四成左右。成交量的陰跌不止不斷加劇著市場(chǎng)上的觀望氣氛。

　　解讀

　　稅收政策拉高二手房成交費(fèi)用

　　6月1日的營(yíng)業(yè)稅和8月1日的二手房個(gè)稅，這兩個(gè)稅收舉措也是抬高二手房?jī)r(jià)格的直接因素。按照6月1日起開征營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，購(gòu)購(gòu)不足5年的住房轉(zhuǎn)手交易的需全額繳納5％的營(yíng)業(yè)稅。地產(chǎn)專家朱先生稱，這意味著，二手房交易費(fèi)用將明顯增加，投資成本會(huì)增大，短期內(nèi)要獲得較高的已經(jīng)很難，由此可有力打擊投機(jī)炒賣行為。另一方面，根據(jù)去年征收營(yíng)業(yè)稅政策出臺(tái)后的實(shí)施情況來(lái)看，大部分賣家將營(yíng)業(yè)稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)家身上，直接造成房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。而現(xiàn)在營(yíng)業(yè)稅的征收由2年延長(zhǎng)至5年，估計(jì)將導(dǎo)致更多二手房的轉(zhuǎn)售價(jià)上漲，同時(shí)在市場(chǎng)通的二手房源將減少。

　　支招

　　賣方：以租代售 購(gòu)方：靜觀待變

　　在房產(chǎn)新政下，二手房轉(zhuǎn)讓交易的限制越來(lái)越嚴(yán)格，新政下，購(gòu)家和賣家有哪些需要注意的地方？市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，購(gòu)賣雙方都應(yīng)該用好目前的優(yōu)惠政策。

　　專家提醒，對(duì)賣家來(lái)說(shuō)，新政意味著售房成本的提高，倘若還存在炒房的意圖，那么受新政影響，炒房利潤(rùn)所得會(huì)大幅減少。基于此，建議賣家采用“以租代售”或“以租帶賣”的方式，同樣不失為一個(gè)好的投資方式。所謂“以租代售”是指業(yè)主用出租房屋的方式來(lái)代替出售房屋，短期投資轉(zhuǎn)為長(zhǎng)期投資，以便獲取穩(wěn)定收益，保障業(yè)主利益化。尤其是在現(xiàn)行的政策環(huán)境下，“以租代售”這種方式較為適合那些處于營(yíng)業(yè)稅征收范圍內(nèi)的業(yè)主?！耙宰鈳зu”：是指業(yè)主在看不清房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展走勢(shì)時(shí)，可以先將房屋投入到租賃市場(chǎng)中來(lái)，靜待市場(chǎng)發(fā)展變化尋找合適時(shí)機(jī)，一邊租房一邊搜尋合適的購(gòu)家，較終實(shí)現(xiàn)業(yè)主套現(xiàn)獲利的愿望。“以租帶賣”對(duì)于那些不知在現(xiàn)階段出售房屋是否合算的業(yè)主來(lái)說(shuō)，較為適用。

　　此外，根據(jù)國(guó)稅總局的規(guī)定，對(duì)個(gè)人出售自住5年以上，并且是家庭先進(jìn)生活用房的房產(chǎn)，可以免征個(gè)人所得稅及營(yíng)業(yè)稅(普通住宅)。專家建議，在不急于出售的前提下，房主可以考慮先行出租，待期滿后再進(jìn)行出售，可以享受免征個(gè)稅及營(yíng)業(yè)稅待遇。

　　對(duì)購(gòu)家來(lái)說(shuō)，在現(xiàn)在情況下，賣家可能會(huì)把增加的售房成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)家身上，提高購(gòu)家的購(gòu)房成本。專家建議，確有購(gòu)房意愿的市民，面對(duì)新政，要冷靜判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)再做出決定，等待不失為一個(gè)好的選擇。另外，對(duì)于一些準(zhǔn)備換房子的市民，需要清楚二手房個(gè)稅的一些優(yōu)惠措施。比如，對(duì)出售自有住房后一年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)格再購(gòu)房的市民，其出售原有住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，可以視新購(gòu)房的價(jià)值進(jìn)行全部或部分免稅。市民個(gè)人出售自有住房前后一年內(nèi)購(gòu)購(gòu)了新住房的，如果新購(gòu)房的金額大于或等于現(xiàn)住房的銷售額，那么，現(xiàn)住房銷售時(shí)應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅可以享受免征的稅收優(yōu)惠政策；如果新購(gòu)房的金額小于現(xiàn)住房銷售額，則可以按照購(gòu)房金額占現(xiàn)住房銷售額的比例，享受減征同比例個(gè)人所得稅的稅收優(yōu)惠政策。

　　提醒

　　二手房交易小貼士

　　不管房產(chǎn)新政怎樣，居民強(qiáng)烈的購(gòu)房意愿仍是一個(gè)不容忽視的現(xiàn)實(shí)。市民購(gòu)購(gòu)二手房過(guò)程中，有哪些需要注意的地方？

　　一家房產(chǎn)中介的專業(yè)人士認(rèn)為，選購(gòu)二手房較關(guān)鍵的是既要關(guān)注現(xiàn)在，更要關(guān)注未來(lái)。尤其是在前期的選購(gòu)環(huán)節(jié)，需要面面俱到。購(gòu)房者在選購(gòu)二手房時(shí)，往往注意房屋在類型、價(jià)格等方面是否讓人滿意，卻忽視了頭要的問(wèn)題：該房的所有權(quán)性質(zhì)，是否具備上市交易資格。

　　此外，不要只看房齡，還要看質(zhì)量。有些購(gòu)房者在選購(gòu)二手房的時(shí)候，往往對(duì)房屋的房齡和建成年代比較關(guān)心，而對(duì)房屋的具體質(zhì)量則關(guān)注不夠。在有些購(gòu)房者看來(lái)，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差，其實(shí)不然。每一套房子的建筑材料、施工工藝、施工質(zhì)量不同，質(zhì)量上也會(huì)千差萬(wàn)別，未必房齡越短質(zhì)量就越好。

　　違規(guī)“避稅”得不償失

　　“做低合同價(jià)”是購(gòu)賣雙方較常用的避稅方式，但有關(guān)專家認(rèn)為，盡管此舉能夠在一定程度上減少稅費(fèi)支出，但不宜采用，原因在于以下兩點(diǎn)：，違反稅收政策，政府對(duì)此違規(guī)行為也即將加大監(jiān)管力度，風(fēng)險(xiǎn)性較大；，從購(gòu)房者角度來(lái)看，當(dāng)此房產(chǎn)再次出售時(shí)，先行做低的“購(gòu)購(gòu)價(jià)”將拉大購(gòu)賣差額，反而再次增加出售成本，得不償失。

　　記者點(diǎn)評(píng)

　　耐心選擇理性消費(fèi)

　　老百姓期望的是房?jī)r(jià)下跌，但事實(shí)是否會(huì)如人所愿。不同的專家有不同的觀點(diǎn)。

　　支持房?jī)r(jià)趨穩(wěn)甚至下跌的一方認(rèn)為，國(guó)家宏觀調(diào)控的力度在逐漸加強(qiáng)，從稅收政策到土地政策再到信貸政策，無(wú)一不是在為穩(wěn)定房?jī)r(jià)而努力，調(diào)控政策效果的顯現(xiàn)會(huì)有一段時(shí)間，但相信等政策全部到位后，目前飆升的房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)受到遏制。

　　另一種觀點(diǎn)則不這樣認(rèn)為，支持房?jī)r(jià)上漲論的專家認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌的可能性極其微小，甚至沒(méi)有可能，反而會(huì)在短期內(nèi)呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，在旺盛的需求下，房?jī)r(jià)不但不會(huì)下跌，甚至還會(huì)在合理的范圍內(nèi)上漲。

　　是升？是降？仁者見仁，百姓們作何決斷？事實(shí)上，購(gòu)與不購(gòu)全在乎個(gè)人，無(wú)論等待還是出擊，較重要的是找到適合自己的方式。面對(duì)各種房產(chǎn)政策，購(gòu)賣雙方保持平常心即可。房產(chǎn)新政并沒(méi)有控制自住為目的的購(gòu)房行為，所以，把心放下，耐心選擇，理性消費(fèi)較重要。

　　相關(guān)鏈接

　　房子可以“存”起來(lái)收利息

　　房子也可以像存款放在銀行一樣獲取穩(wěn)定的收益，這是近日在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一個(gè)新鮮事。市民只需把閑置的房產(chǎn)交到資金運(yùn)作方，就不用再為房屋的出租犯愁，每年扣除35至45天的免租期后，其余時(shí)間無(wú)論房屋出租與否，資產(chǎn)運(yùn)作方都會(huì)定時(shí)付給業(yè)主租金，業(yè)主可以獲取穩(wěn)定的收益，而且省心省力。

　　由于這種類似銀行存款的房屋理財(cái)模式，被業(yè)界形象地比喻成“房屋銀行”。據(jù)開發(fā)此理財(cái)方式的深圳瑞豐百年有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，隨著市民對(duì)居住條件要求的提高，“二次置業(yè)”的人越來(lái)越多，他們擁有兩套以上住房，卻因?yàn)槊β档墓ぷ鳠o(wú)暇打理其中閑置的房產(chǎn)，他們希望有一個(gè)省心省力的房屋中介，能夠幫助他們出租房屋，收取租金。針對(duì)一些業(yè)主的這種需求，瑞豐百年開發(fā)出這種房屋理財(cái)，業(yè)主只需把房子交給瑞豐，就不必再為房屋空置犯愁，還可以避免發(fā)生在租房期間的房租拖欠、安全清潔等方面的糾紛。此外，由于房屋理財(cái)集聚了大量的房源信息，對(duì)一些要租房的人來(lái)說(shuō)，到了房屋理財(cái)，就可以像逛超市一樣選擇適合自己的房子，不用再花時(shí)間找來(lái)找去。

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