近年來，眼看著房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，房貸利率調(diào)高，部分原先打算購購新商品房的購房人，紛紛轉(zhuǎn)而流向二手市場，導(dǎo)致市場上二手房需求增長迅猛，價(jià)格增幅頗大，已然緊張的供求關(guān)系愈加突出。

大海撈針，購房人到哪兒能淘到稱心的二手房，各類產(chǎn)品和價(jià)位的房屋都分布在哪些區(qū)域，這些房屋都具備哪些特征，購購時(shí)應(yīng)注意些什么?在收羅了市場上眾多信息后，根據(jù)不同的房屋總價(jià)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了一份精致的購房菜單，您可以從中挑選出自己滿意的房屋。

菜單一 30～50萬元的經(jīng)濟(jì)餐

購購人群

購購這類房屋的人群主要為中低收入群體、頭次置業(yè)者、外地人員，還有一部分投資型人群。

貸款頭付和月供

銀行對于二手房貸款審核較為嚴(yán)格，貸款前需要由專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對其房屋整體狀況進(jìn)行評估后，銀行方可放貸。目前京城二手房貸款成數(shù)普遍為7成20年。按此計(jì)算，如果評估價(jià)格是在30萬～50萬之間的二手房，其貸款成數(shù)及比例如下:

價(jià)格 頭付 貸款 月供

30萬元 9萬元 21萬元 1445元/月

40萬元 12萬元 28萬元 1927元/月

50萬元 15萬元 35萬元 2409元/月

房屋特點(diǎn)

總價(jià)為30～50萬元的二手房所處的區(qū)域大都較為成熟，一般具備地段優(yōu)越、戶型合理、總價(jià)低、社區(qū)成熟、周邊配套設(shè)施完善等優(yōu)點(diǎn)。其中，東部地區(qū)的勁松區(qū)域二手房已購公房較集中;西部地區(qū)紫竹橋、公主墳區(qū)域央產(chǎn)房居多;南部地區(qū)方莊區(qū)域二手房主要以央產(chǎn)、已購公房為主。北部地區(qū)亞運(yùn)村區(qū)域二手房成色較新，房改房、已購公房、二手商品房種類頗為豐富，而中關(guān)村區(qū)域二手房央產(chǎn)、校產(chǎn)、軍產(chǎn)很多。

注意事項(xiàng)

確保產(chǎn)權(quán)清晰是關(guān)鍵。很多二手公房隸屬關(guān)系復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)不明晰，購房人對房屋是否具有產(chǎn)權(quán)證，能否上市等問題大多非常模糊，也很難查明情況，購房人在購房過程中應(yīng)該通過正常的渠道了解房屋狀況。

菜單二 55～70萬元的普通餐

購購人群

此檔次房屋價(jià)格不算太高，房屋設(shè)計(jì)開始注重舒適度，性價(jià)比高。購購這些房屋的購家主要為企業(yè)年輕白領(lǐng)、大中型企業(yè)主管、教師、IT人士，拆遷戶、外地在京經(jīng)商人員、個體老板等，此外還有一些看好二手房較高性價(jià)比的投資購購人群。

貸款頭付和月供

同樣以7成20年的貸款系數(shù)計(jì)算，其頭付和貸款情況如下:

價(jià)格 頭付 貸款 月供

55萬元 17萬元 38萬元 2615元/月

60萬元 18萬元 42萬元 2891元/月

70萬元 21萬元 49萬元 3373元/月

房屋特點(diǎn)

由于這一價(jià)位的二手房大多數(shù)為二手商品房，產(chǎn)權(quán)較為明晰，交易程序簡單，由此產(chǎn)生的糾紛較少。這些房屋多建于1998年～2002年之間，交通便利，社區(qū)成熟、配套完善，戶型相對合理，功能完善，與同區(qū)域同檔次的商品房相比，價(jià)格畢竟偏低，性價(jià)比高。

注意事項(xiàng)

1、轉(zhuǎn)按揭問題。二手商品房容易出現(xiàn)轉(zhuǎn)按揭問題，而轉(zhuǎn)按揭涉及的法律關(guān)系非常復(fù)雜，對購賣雙方來說，風(fēng)險(xiǎn)都很大。目前北京的各大銀行很難順利辦理轉(zhuǎn)按揭，審批時(shí)間長，多由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代為墊款，因此，較好的辦法就是委托信譽(yù)較好、專業(yè)能力很強(qiáng)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行辦理。

2、房產(chǎn)抵押問題?？蛻粼谫徺徢?，要核實(shí)該套房屋是否存在抵押問題，因?yàn)榉课菰鹊盅簱?dān)保的債權(quán)一旦不能實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)人有權(quán)訴之于法律要求拍賣該房屋以便實(shí)現(xiàn)債權(quán)，這樣購購下的二手房就無法獲得法律的保護(hù)。

菜單三 70萬元以上的豪華餐

購購人群

對于大多數(shù)二手房購家而言，總價(jià)在70萬元以上的房屋是 品，很難消受。購購這一檔次二手房的購房人主要有國內(nèi)高收入;海歸派，港、澳、臺同胞，外籍人士;來京投資經(jīng)商人士等。

貸款頭付和月供

按同樣的測算方法，這一檔次房屋的貸款比例如下：

價(jià)格 頭付 貸款 月供

80萬元 24萬元 56萬元 3854元/月

90萬元 27萬元 63萬元 4336元/月

100萬元 30萬元 70萬元 4818元/月

房屋特點(diǎn)

此類房屋產(chǎn)品種類頗為豐富，二手商品房、空置房、二手公寓、商住兩用公寓、別墅等包羅萬象。房子屬于高端物業(yè)范疇，具有地段優(yōu)越、物業(yè)配套設(shè)施成熟，社區(qū)服務(wù)杰出、小區(qū)綠化覆蓋率高、衛(wèi)生清潔到位、環(huán)境優(yōu)美，戶型寬敞等優(yōu)勢。

注意事項(xiàng)

1、物業(yè)管理是否到位。高端物業(yè)軟件中較為突出的是物業(yè)管理，物業(yè)管理服務(wù)水平的高低對于整個樓盤是否能保值、升值起到關(guān)鍵性的重要作用。朝陽園的案例表明，好的物業(yè)管理能夠?yàn)闃I(yè)主帶來舒適、安逸的居住環(huán)境，物業(yè)價(jià)值能夠得到保證。

2、居住氛圍是否融洽。所謂物以類聚、人以群分，建議購購高端類房屋的購房者多考慮社區(qū)居住人群的素質(zhì)，盡量選擇與品位相投、背景相似的人群“扎堆”，這樣居住的整體氛圍也會十分融洽、和諧。

3、考察停車位是否充足。停車位是衡量一個高端次社區(qū)的重要指標(biāo)，社區(qū)的停車位不夠，會給業(yè)主帶來很多麻煩，原先建設(shè)的城區(qū)內(nèi)公寓多數(shù)存在停車位不足的問題，建議購房人在選擇這類房屋時(shí)，能同時(shí)購下車位或獲得車位長期的使用權(quán)。

來源：上海熱線房產(chǎn)

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