 今年本市二手房交易量一路上揚(yáng)，供求比進(jìn)一步拉大。在這火爆的背后，市場不規(guī)范、不成熟的一些問題也逐漸暴露，這方面的糾紛呈上升趨勢。筆者結(jié)合多年的房地產(chǎn)律師從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為二手房交易中有三個(gè)問題易被市民忽視，應(yīng)特別注意：

一、認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性和完整性。確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性，要查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證的正本，看產(chǎn)權(quán)人與賣房人是否為同一人，還要向房地局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，要注意產(chǎn)權(quán)是否有共有人，有否設(shè)定抵押、租賃、權(quán)利限制或被查封等情況。筆者曾承辦過多起此類案件，有的是偽造產(chǎn)權(quán)證，有的是瞞著其他共有人擅自出售，有的則是支付了大部分房款后，辦理過戶時(shí)才發(fā)現(xiàn)房屋早已被查封凍結(jié)，根本不能交易。上述問題雖然過錯(cuò)不在購房人，但卻使購房人購房不成反而陷于訟累。

二、戶口遷移條款。與一手房不同的是，二手房普遍存在一個(gè)戶口遷移問題。房屋已售予他人，原房主自然沒將戶口仍保留在房內(nèi)的道理。若原房主遲遲不將戶口遷出，則會使購房者的戶口不能順利遷入，甚至影響到子女入學(xué)等后續(xù)問題。即使購房者想通過訴訟途徑解決，也會發(fā)現(xiàn)很難操作，因我國法律規(guī)定戶籍歸公安部門管理，法院對僅涉及戶口問題的訴訟一般不予受理。為避免上述問題的出現(xiàn)，購房者應(yīng)在簽訂合同時(shí)，訂好戶口遷移條款及明確逾期違約的責(zé)任，使售房者不能拖延戶口遷移日期，減少不必要的糾紛。

三、維修基金、物業(yè)管理費(fèi)、水、電、煤及電話費(fèi)等費(fèi)用的結(jié)算。上述各項(xiàng)費(fèi)用為二手房交易獨(dú)有，同時(shí)非常容易被忽略。為此，交易雙方應(yīng)在簽訂合同時(shí)對房屋是否已繳納了維修基金，物業(yè)管理費(fèi)是否已付清，電話費(fèi)、水、電、煤費(fèi)是否有拖欠等問題作出明確約定。

筆者在此提醒市民，購賣房屋是一件大事，事前預(yù)防的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于事后補(bǔ)救的成本。交易雙方切不可圖一時(shí)之方便而草率從事。

來源：房地產(chǎn)時(shí)報(bào)

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