隨著二手房交易契稅的下調(diào)，武漢二手房交易市場(chǎng)逐漸升溫。但按房?jī)r(jià)1%征收的契稅，在二手房交易中，仍是一項(xiàng)較大的花費(fèi)。

　　為了少繳稅費(fèi)，有些房屋購(gòu)賣(mài)雙方私下約定一個(gè)較低的價(jià)格，用于辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)備檔，契稅按這一價(jià)格繳，可以少花不少錢(qián)。

　　如此一來(lái)，一間房就擁有了兩個(gè)價(jià)———實(shí)際交易價(jià)格和過(guò)戶(hù)時(shí)的備檔價(jià)格。這種做法被冠以“合理避稅”的名號(hào)，一直在業(yè)內(nèi)秘而不宣。

　　但是，一間房?jī)蓚€(gè)價(jià)，卻給房屋購(gòu)賣(mài)帶來(lái)了不少糾紛。究竟哪個(gè)價(jià)格才合法？如此“合理避稅”真的合理嗎？

　　一間房?jī)蓚€(gè)價(jià)的爭(zhēng)議

　　王女士在賣(mài)房子時(shí)本想“合理避稅”，沒(méi)想到卻“撿了芝麻、丟了西瓜”。

　　今年上半年，王女士想把位于武昌東亭小區(qū)的一間73平方米的房子賣(mài)出去，她委托一家中介公司代理出售。李先生在該中介公司看了房，與王女士談定價(jià)格后，決定購(gòu)購(gòu)該房。雙方商定過(guò)戶(hù)費(fèi)及中介費(fèi)由王女士承擔(dān)。

　　4月26日，他們簽訂了一份《武漢市存量房購(gòu)賣(mài)合同》，合同約定交易價(jià)格為14.2萬(wàn)元。李先生一次性支付了80%的房款，即11.36萬(wàn)元。雙方約定，王女士必須在5月23日前將房屋交付給李先生使用，否則王女士每日按總房款的5%承擔(dān)違約金；房款余款在交房時(shí)一次性付清。

　　王女士一次性支付了中介費(fèi)和過(guò)戶(hù)費(fèi)給中介機(jī)構(gòu)，由該中介機(jī)構(gòu) 過(guò)戶(hù)。

　　到了5月23日這天，李先生前去收房，卻發(fā)現(xiàn)王女士的弟弟住在該房屋內(nèi)。李先生馬上與王女士交涉，要求追究其違約責(zé)任。隨后，雙方約定，交房日期改為7月15日前，王女士支付2500元作為補(bǔ)償。

　　但至7月15日，李先生再次前去收房時(shí)，發(fā)現(xiàn)王女士的弟弟仍沒(méi)搬走。無(wú)奈之下，7月19日這天，李先生強(qiáng)行將該屋的東西搬空，住了進(jìn)去。

　　當(dāng)王女士要求李先生支付剩下20%的房款時(shí)，李先生以王女士交房日期遠(yuǎn)超過(guò)事先約定時(shí)間為由，拒絕支付。

　　王女士只好拿著他們事先簽訂的“合同”到武漢市仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，要求李先生支付剩余的房款。但當(dāng)李先生拿出另一份房?jī)r(jià)約定為10.7萬(wàn)元的《武漢市存量房購(gòu)賣(mài)合同》時(shí)，王女士“傻了眼”。

　　哪個(gè)價(jià)格才合法

　　這份合同并不是李先生偽造，也是由雙方共同簽署的。

　　原來(lái)他們?cè)诤炗喎莺贤?，?月14日又簽訂了一份《武漢市存量房購(gòu)賣(mài)合同》，該合同除房款為10.7萬(wàn)元、一次性付款及當(dāng)日交房外，其他條款與前一份合同完全一致。這份房?jī)r(jià)約定較低的合同在房產(chǎn)機(jī)關(guān)備了檔。

　　王女士稱(chēng)，這份合同主要是辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)用于“合理避稅”的，并不能代表雙方較初的“意愿”。

　　但李先生稱(chēng)這份合同才是有效的，并且他已按合同約定，一次付清了11.36萬(wàn)元，其中包括10.7萬(wàn)元的房款，以及6600萬(wàn)元的過(guò)戶(hù)費(fèi)和中介費(fèi)。

　　他還稱(chēng)，由于王女士沒(méi)能按照合同約定日期交房，他要求追究王女士每日總房款5%的違約金。鑒于違約金過(guò)高，所以李先生僅要求王女士按房款的30%承擔(dān)違約責(zé)任。

　　購(gòu)賣(mài)房屋的雙方手中都有一份對(duì)自己有利的合同，要求以此為履行依據(jù)，并且各執(zhí)一詞。那么，到底哪份合同才是真實(shí)有效的呢？

　　湖北易黃李張律師事務(wù)所房地產(chǎn)律師陳宇分析，雙方當(dāng)事人共簽訂了兩份合同，從法律效力上看，這兩份合同均為雙方共同簽署的格式合同，都是有效的。

　　但從時(shí)間順序上看，王女士拿的合同簽訂于4月26日，李先生這份為5月14日簽訂的。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，只能認(rèn)定份合同為份合同的變更，雙方當(dāng)事人應(yīng)該以份合同為履行依據(jù)。

　　陳宇對(duì)記者稱(chēng)，法律畢竟是嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，王女士只能吞下自己釀造的“苦果”?

　　較后的仲裁結(jié)果也是如此。仲裁委認(rèn)為，王女士要求李先生支付尾款的證據(jù)并不充分。由于王女士已經(jīng)支付了2500元的補(bǔ)償款，且李先生已經(jīng)取得房屋的“兩證”，所以對(duì)李先生關(guān)于追究王女士違約責(zé)任的請(qǐng)求也不予支持。

　　這樣的結(jié)果讓王女士欲哭無(wú)淚。為何她會(huì)簽訂后一份對(duì)自己不利的合同呢？

　　“合理避稅”惹的禍

　　王女士的這種做法正是出于中介公司的誤導(dǎo)。

　　現(xiàn)在，二手房交易的稅費(fèi)由房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)來(lái)代收。在王女士將過(guò)戶(hù)手續(xù)委托給中介公司代理時(shí)，該中介工作人員告訴王女士可以通過(guò)虛報(bào)實(shí)際交易價(jià)格來(lái)減少稅費(fèi)，并且美其名曰“合理避稅”。

　　份合同完全是為了“合理避稅”而產(chǎn)生。那么，這種方式會(huì)讓王女士少繳多少稅費(fèi)呢？

　　其實(shí)，與房?jī)r(jià)相關(guān)的稅費(fèi)并不多。簡(jiǎn)單地算一下就可以發(fā)現(xiàn)，如果確實(shí)按照份合同約定的房?jī)r(jià)為標(biāo)準(zhǔn)的話，1%的契稅、0.05%的印花稅，再加上交易手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、土地收益金等，王女士不過(guò)少交了三四百元而已。

　　因?yàn)閹装僭亩愘M(fèi)，而損失了上萬(wàn)元，王女士真是得不償失。

　　“像王女士這樣的情況很多。另外，也有購(gòu)房人因?yàn)橘Y金不夠，為了騙取銀行貸款，要求評(píng)估公司給出更高的估價(jià)，這樣就會(huì)出現(xiàn)過(guò)戶(hù)時(shí)的價(jià)格比實(shí)際交易價(jià)格高很多的情況?！标愑钫f(shuō)。

　　“如果雙方在交房時(shí)一切順利，就不會(huì)出事。一旦因?yàn)榉课葙|(zhì)量、面積、入住時(shí)間等出現(xiàn)糾紛的話，房?jī)r(jià)上的‘貓膩’就會(huì)被‘捅’出來(lái)，從而使整個(gè)問(wèn)題變得非常復(fù)雜?！?

　　評(píng)估公司作為第三方，理應(yīng)做好房屋交易價(jià)格的“裁判員”。但“裁判員”的“參與”，卻使市場(chǎng)正常的交易秩序出現(xiàn)了“雜音”。

　　房產(chǎn)評(píng)估的是與非

　　本來(lái)，按照交易流程，并非虛報(bào)房?jī)r(jià)就能“避稅”，在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，還有一道關(guān)要過(guò)，那就是房產(chǎn)評(píng)估。

　　“辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，契稅的征收并不一定會(huì)按照購(gòu)賣(mài)雙方的報(bào)價(jià)來(lái)收。二手房交易必須進(jìn)行評(píng)估，如果評(píng)估價(jià)高于實(shí)際交易價(jià)格，就按照評(píng)估價(jià)來(lái)收，如果實(shí)際交易價(jià)格高的話，就按照實(shí)際交易價(jià)格來(lái)征收。也就是‘就高不就低’的原則?！蔽錆h市房管局市場(chǎng)處耿處長(zhǎng)告訴記者，“同時(shí)，在交易窗口，我們的工作人員也會(huì)對(duì)交易價(jià)和評(píng)估價(jià)進(jìn)行審查，如果低于相同地段、相同房型的較低價(jià)格，交易就會(huì)打回重新評(píng)估?！?

　　然而，要繞過(guò)評(píng)估這道“坎”也不是什么難事。陳宇稱(chēng)，中介機(jī)構(gòu)一般都會(huì)有長(zhǎng)期合作的評(píng)估事務(wù)所或者是評(píng)估公司，而這些公司也常常會(huì)按照中介機(jī)構(gòu)的要求，評(píng)估出他們滿(mǎn)意的價(jià)格。

　　顯然，王女士的房屋正是評(píng)估出了一個(gè)各方面都還算“滿(mǎn)意”的價(jià)格。

　　“評(píng)估公司現(xiàn)在都是市場(chǎng)化運(yùn)作，競(jìng)爭(zhēng)也很激烈。為了搶生意，很多評(píng)估公司都會(huì)按照要求給出相對(duì)的評(píng)估價(jià)格?！标愑钫f(shuō)。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，評(píng)估機(jī)構(gòu)與中介為了多做生意，一般都會(huì)“聯(lián)合”起來(lái)，實(shí)行辦證“一條龍”服務(wù)。它們利用老百姓想省錢(qián)的心理，瞞報(bào)合同價(jià)格、評(píng)估價(jià)格來(lái)欺騙稅收人員。

　　“所謂的‘合理避稅’其實(shí)是惡意避稅，這導(dǎo)致國(guó)家稅收的大量流失。對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，這也有很大的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房人應(yīng)該按照規(guī)定繳稅，不要為小利而出現(xiàn)大的損失。”耿處長(zhǎng)說(shuō)。

　　另外，房屋評(píng)估體系是否還應(yīng)該存在已引起爭(zhēng)論。據(jù)了解，依照《中華人民共和國(guó)行政許可法》及《契稅管理?xiàng)l例》，房產(chǎn)交易評(píng)估是一種自愿行為，并非國(guó)家的強(qiáng)制行為。有法律界人士認(rèn)為，目前武漢的二手房評(píng)估現(xiàn)行政策，有部分和行政許可法相出入。

　　有關(guān)人士認(rèn)為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，二手房?jī)r(jià)格已全面放開(kāi)，價(jià)格評(píng)估的作用已不復(fù)存在。而作為定稅的依據(jù)，相關(guān)的制度也應(yīng)該進(jìn)行改革才是。

記者 陳光
摘自《財(cái)富金刊》

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