匯瀚按揭理財?shù)膶＜冶硎?，很多貪便宜的購家為求保險，會選擇公證的方式，以為只要經(jīng)過公證就萬事大吉了，遲些再過戶也沒關(guān)系。但事實(shí)上，公證也是可以撤銷的，風(fēng)險并不會因?yàn)檫M(jìn)行了公證就隨之消失。

　　因此，廣大購家較好還是按照正規(guī)途徑，購購已經(jīng)有房產(chǎn)證的二手房，千萬不要因?yàn)樨潏D一時的便宜而因小失大。

　　案例分析：廣東法則明律師事務(wù)所李瑾律師分析，就此類交易而言，購方一般會面臨如下的交易風(fēng)險：其一，在房價高漲的形勢下，賣方反悔并將房屋轉(zhuǎn)賣第三人，或者賣方名下的房屋在過戶前被賣方的債權(quán)人申請查封，簽約至過戶之間的時間間隔越長，購方承擔(dān)的風(fēng)險也就越大。其二，即使賣方簽署授權(quán)委托書，授權(quán)購方指定的人代替賣方辦理過戶手續(xù)，賣方也有可能反悔并撤銷委托，使得過戶手續(xù)無法正常辦理。

　　如果發(fā)生以上情況，賣方簽約后反悔，將房屋轉(zhuǎn)賣第三人并辦理過戶手續(xù)，或者賣方的債權(quán)人申請查封賣方名下尚未過戶的二手房，則購方購房的目的將落空，購方將不得不通過法律途徑向賣方追討已付房款?？梢坏┵u方下落不明或沒有可供強(qiáng)制執(zhí)行的財產(chǎn)，則購方即使通過法律途徑也可能無法向賣方追回已付的房款，不得不承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失。

　　至于在此種情況下購方是否有權(quán)要求中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，取決于購方與中介機(jī)構(gòu)所簽協(xié)議是否有明確的約定（如約定中介機(jī)構(gòu)在特殊情形下承擔(dān)賠償責(zé)任或擔(dān)保責(zé)任等）。

　　繳稅5年期限怎計算

　　如何計算房屋轉(zhuǎn)手繳稅的5年期呢?匯瀚按揭理財專家解釋，目前，營業(yè)稅的5年期限開始時間是房產(chǎn)證出證日期或契稅完稅證上填發(fā)的日期時間，可按時間早的來計算。如不滿5年，賣方則需繳納成交價的5.5%的營業(yè)稅。除了營業(yè)稅外，購房不滿5年的，賣方還需要繳納個人所得稅。

　　關(guān)于個人所得稅，5年期房改房和商品房的計算方法有所不同：房改房是以房產(chǎn)證出證日期或《出售公有住房繳款明細(xì)表》上銀行的收款時間，可按時間早的計算；商品房是以房產(chǎn)證出證日期或契稅完稅證上的填發(fā)日期或經(jīng)房管局鑒證的《商品房購賣合同》上的交樓時間，可按時間早的計算。因此，按照以上的計算方法，購房不滿5年的，賣家需征收個人所得稅。具體為，核定征收：成交價的1%；據(jù)實(shí)征收：增值額的20%。

　　為避稅費(fèi)因小失大

　　案例：

　　方小姐在中介公司的介紹下看中一套二手房，覺得很滿意并決定購購。但由于該套單位要過3個月才滿購房5年期限，如果當(dāng)時就辦理過戶，賣方則要求方小姐承擔(dān)稅費(fèi)，如果過3個月才過戶，方小姐就能省下一大筆稅費(fèi)。

　　在中介的勸說與安排下，方小姐較終與賣方簽訂購賣合同，合同約定由方小姐先代賣方償清銀行貸款，等到房屋符合5年期限的要求，并且余款付清后再辦理過戶手續(xù)。在簽約的同時由賣方簽署授權(quán)委托書，授權(quán)購方方小姐指定的人全權(quán)代理賣方辦理過戶手續(xù)，雙方并且到公證機(jī)關(guān)辦理了授權(quán)委托書的公證手續(xù)。

　　簽約后，方小姐如約代賣方償清銀行貸款并支付了剩余房款，賣方也向方小姐交付了房屋。在5年期限滿了之后，方小姐及其指定的賣方代理人向房管登記部門遞交了辦理過戶手續(xù)所需的授權(quán)委托書及其他材料。

　　方小姐本以為此樁購賣已經(jīng)萬事大吉，沒想到申請辦理過戶手續(xù)的材料交上去沒幾天，賣方就向房管登記部門提交了一份撤銷授權(quán)委托的書面材料，房管登記部門于是通知方小姐暫停辦理過戶手續(xù)。方小姐一看賣方來者不善，馬上向律師求助。在律師的建議下，方小姐立即向法院起訴賣方，為防止賣方將該房屋轉(zhuǎn)賣他人并迅速過戶，方小姐還申請查封了這套尚未過戶的房屋，目前該案尚在審理過程中。

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