本市已購(gòu)公房上市降低門(mén)檻的新規(guī)定公布后，雖然目前還沒(méi)有出現(xiàn)二手房交易量大幅上升的現(xiàn)象，但是現(xiàn)住公房想賣(mài)小購(gòu)大和急需二手房解決住房困難的本市居民，都在咨詢相關(guān)事宜。有關(guān)人士預(yù)測(cè)，新規(guī)定的出臺(tái)將極大地促進(jìn)本市已購(gòu)公房的上市交易量，二手房市場(chǎng)供需兩旺的局面指日可待。

　　對(duì)于眾多想購(gòu)賣(mài)二手房的居民來(lái)說(shuō)，不可忽視二手房交易中的風(fēng)險(xiǎn)。這是有關(guān)專(zhuān)家對(duì)您提出的忠告。二手房交易中會(huì)有哪些風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其又該如何防范呢？

　　一、來(lái)自交易主體方面的風(fēng)險(xiǎn)。即購(gòu)賣(mài)雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣(mài)人非房屋所有權(quán)人，也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)，作為購(gòu)受方的個(gè)人不具有北京市城鎮(zhèn)居民常住戶口或外地來(lái)京人員未辦理在北京購(gòu)房的審批手續(xù)，支付能力不強(qiáng)或不誠(chéng)實(shí)履約，出賣(mài)人不能得到全部房款。

　　二、來(lái)自交易房屋方面的風(fēng)險(xiǎn)。這方面的風(fēng)險(xiǎn)主要有：1、用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；2、房屋權(quán)屬存有爭(zhēng)議；3、房屋為共有，出賣(mài)人未經(jīng)共有權(quán)人同意；4、房屋已出租他人，出賣(mài)人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)等權(quán)益的；5、房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；6、已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房上市出售后會(huì)形成新的住房困難的；7、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓?zhuān)?、交易房屋存有質(zhì)量瑕疵。

　　三、來(lái)自交易手續(xù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇，其交易規(guī)則有別于一般動(dòng)產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行登記。出賣(mài)人僅將房屋交付購(gòu)受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果。而只有當(dāng)房屋交易手續(xù)齊全、合法時(shí)，登記機(jī)關(guān)才予以登記。因此，若手續(xù)不全或交易違法，權(quán)屬變更將無(wú)法登記，房屋交易也將無(wú)效。

　　四、來(lái)自房屋評(píng)估方面的風(fēng)險(xiǎn)。二手房交易的重要一環(huán)是需對(duì)交易房屋進(jìn)行評(píng)估。在這個(gè)環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險(xiǎn)就是房屋評(píng)估價(jià)偏高或偏低，偏離房屋的市場(chǎng)價(jià)值。

　　五、來(lái)自二手房交易合同方面的風(fēng)險(xiǎn)。主要為交易合同對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)約定不明引發(fā)爭(zhēng)議，或交易方利用合同進(jìn)行詐騙。

　　針對(duì)以上可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，可從以下幾方面入手加以防范：

　　一、交易雙方應(yīng)對(duì)對(duì)方的資格進(jìn)行必要的審查和判斷。作為購(gòu)受人，可要求出賣(mài)人提供房屋的權(quán)屬證明文件、身份證明以及其他證件，并到登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)房屋的權(quán)屬登記情況，判定擬購(gòu)購(gòu)房屋的可購(gòu)性和安全性；作為出賣(mài)人，可要求購(gòu)受人提供身份證明、工作證明、收入證明等材料，以便對(duì)其資信能力作出評(píng)判。若購(gòu)受人為外地來(lái)京人員，應(yīng)在購(gòu)房之前到北京市房地產(chǎn)交易辦理“外地人在京購(gòu)房審批手續(xù)”，因而出賣(mài)人還可要求購(gòu)受人提供相應(yīng)的審批手續(xù)文件。

　　二、作為出賣(mài)人，應(yīng)對(duì)購(gòu)受人的支付能力等相關(guān)情況有一個(gè)基本的了解和判斷。作為購(gòu)受人，則應(yīng)對(duì)擬購(gòu)購(gòu)的房屋進(jìn)行實(shí)地考察，詳細(xì)了解房屋的基本情況（如地點(diǎn)、戶型、結(jié)構(gòu)、價(jià)位、朝向、裝修情況、共有情況、出租情況、抵押情況、房屋用途等）、房屋的市政配套情況、物業(yè)管理情況、房屋所在地區(qū)周邊環(huán)境，從而對(duì)擬購(gòu)購(gòu)的房屋有一個(gè)全面的了解。

　　三、在交易過(guò)程中，交易雙方應(yīng)頭先委托信譽(yù)良好的、具有北京市國(guó)土房管局頒發(fā)的房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)證書(shū)的機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，以避免評(píng)估價(jià)偏高或偏低。

　　四、雙方簽訂書(shū)面房屋購(gòu)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)盡可能地在合同中詳盡地約定雙方的權(quán)利義務(wù)，針對(duì)可能出現(xiàn)的情況約定相應(yīng)的處理對(duì)策，尤其是要明確違約的法律責(zé)任。一份完善的合同將有助于減少許多不必要的紛爭(zhēng)，從而有利于保證交易目的順利實(shí)現(xiàn)。

　　五、二手房交易是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)且頗為復(fù)雜的交易活動(dòng)。交易方在交易前及交易過(guò)程中，較好能得到房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士（律師）的指導(dǎo)。交易方也可委托具有良好聲譽(yù)的、具有相應(yīng)資質(zhì)條件的房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，從而免去諸多勞頓之苦。

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