貸款利息提高了，購(gòu)房自住的人每個(gè)月多還銀行的錢(qián)款增加了，購(gòu)房投資的人利潤(rùn)空間被擠壓掉了一塊。有多少人會(huì)因此“望而卻房”？加息所產(chǎn)生的抑制作用到底如何呢？記者本周走訪了一些售樓處和中介公司，一探究竟。

　　“我們這里基本上沒(méi)有感覺(jué)到什么升息的沖擊，開(kāi)盤(pán)這幾天，銷售速度基本正常，幾乎沒(méi)有因?yàn)橘J款利息增加而終止購(gòu)房計(jì)劃的購(gòu)房者?！鄙虾ｃy盛房地產(chǎn)有限公司翟雙燕介紹說(shuō)，該公司在古美西路附近的春江錦廬項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)日正趕上加息頭日，整個(gè)售樓處都在議論著加息的事情，但很少有人因此而不購(gòu)房子了，倒是有一些人減少了貸款的成數(shù)。據(jù)她統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)簽約的客戶中，有大約80%的購(gòu)房者稱購(gòu)房用于自住。

　　二手房市場(chǎng)交易也相對(duì)平靜，并沒(méi)有出現(xiàn)賣(mài)家大量拋盤(pán)的現(xiàn)象。記者從中山公園及浦東陸家嘴等處一些中介公司門(mén)店了解到，加息政策出臺(tái)以來(lái)，到門(mén)店掛牌的房源并未有明顯增多跡象，說(shuō)明該政策尚未對(duì)市場(chǎng)造成十分大的影響。只是，房東的心理預(yù)期發(fā)生了一些微妙的變化。

　　一中介公司工作人員告訴記者，一些已經(jīng)簽下購(gòu)賣(mài)合同的房東，希望中介公司能盡快辦理與下家的轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，因?yàn)檗D(zhuǎn)按揭手續(xù)如果辦得慢，等于增加了房東的原先的按揭成本。而已經(jīng)訂完購(gòu)賣(mài)合同的購(gòu)家，不少人主動(dòng)提出希望多付頭期款，以減少按揭成本。也有希望縮短貸款周期并減少貸款成數(shù)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，由于此次加息幅度不大，因此對(duì)二手房市場(chǎng)沖擊并不明顯。但作為央行新一輪加息周期開(kāi)始的信號(hào)，專家認(rèn)為本次加息的心理影響大大高于實(shí)際影響。

　　神州房產(chǎn)市場(chǎng)副總監(jiān)孟軍表示，眼下二手房市場(chǎng)中用于自住的購(gòu)房需求占到70%到80%，每個(gè)月因?yàn)榧酉⒍喑鰩资揭话僭馁J款并不能改變著這部分購(gòu)房者的購(gòu)房計(jì)劃；投資者中的短期投資者，因?yàn)槌钟蟹慨a(chǎn)的時(shí)間不長(zhǎng)，因此受到加息的影響也不是很大，對(duì)于長(zhǎng)期投資者而言，受到本次加息影響則相對(duì)較大，因?yàn)檠巯伦饨鹚狡毡楸容^低，加息顯然會(huì)大幅度提高“以租養(yǎng)貸”的成本，這樣一來(lái)率將會(huì)明顯降低，所以這部分房源存在的變數(shù)，將來(lái)的出路是長(zhǎng)線投資變成短線投資或者拋盤(pán)，但據(jù)介紹，長(zhǎng)線投資者大概只占投資者比例的1/3，因此即使這些房源有個(gè)別拋出，也很難對(duì)市場(chǎng)形成很大影響。

　　預(yù)測(cè)：次新房投資客受影響

　　福納咨詢地產(chǎn)研究總監(jiān)楊子江預(yù)計(jì)，從二手房市場(chǎng)來(lái)看，受此次加息影響較大的應(yīng)該是總價(jià)在100萬(wàn)元上下的次新二手房。同時(shí)，此次加息可能會(huì)使得中小房型的二手房供應(yīng)量有所上升，緩解前段時(shí)間市場(chǎng)上對(duì)這部分產(chǎn)品較大的需求情況。此外，部分投資者和中小投資機(jī)構(gòu)則可能在這次的加息下，對(duì)先前的投資策略進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

　　據(jù)了解，不少中介都反映，此次利率上調(diào)對(duì)二手房的交易量及價(jià)格在短期內(nèi)不會(huì)產(chǎn)生太大的影響，尤其對(duì)于購(gòu)購(gòu)二手房用于自住的人士而言。對(duì)此，立超房屋有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，加息對(duì)于部分投資客來(lái)說(shuō)，則可能會(huì)引起一些變動(dòng)，但預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)。

　　頭先，對(duì)于購(gòu)購(gòu)老公房的客戶而言，其帶來(lái)的影響可以說(shuō)是微乎其微。因?yàn)槔瞎康馁?gòu)購(gòu)人群主要以動(dòng)遷戶和剛來(lái)上海打拼的單身白領(lǐng)為主，而動(dòng)遷戶購(gòu)房一般采用的方式是動(dòng)遷款加積蓄一次性付清，不存在貸款問(wèn)題。至于單身白領(lǐng)購(gòu)房也以自住為主，并且這種購(gòu)房愿望比較迫切，所以即使利率上調(diào)，這些購(gòu)房者也照樣會(huì)去購(gòu)房。

　　其次，對(duì)于次新房而言可大致分為兩種，一種是價(jià)格低于150萬(wàn)元的次新房，在這類購(gòu)房人群中自住型與投資型人群的比例大約為1：2.5，相對(duì)于以自住為主的購(gòu)房一族而言，由于貸款部分基數(shù)不大，因而對(duì)其影響亦不會(huì)很大。但對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，這次利率上調(diào)對(duì)其影響就比較明顯，因?yàn)檫@類投資客購(gòu)房以貸款為主。根據(jù)某中介的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，今年10月份上海的平均租金已經(jīng)較年初下降了23％，率已經(jīng)由年初的5％滑至4％，在回報(bào)率增長(zhǎng)小于銀行利率增長(zhǎng)的情況下，投資客的熱情顯然是要降低不少。

　　另外一種是價(jià)格高于150萬(wàn)元的次新二手房，其投資型與自住型人群的比例為2：1。這類投資型客戶其中有一半為境外人士，他們大多通過(guò)外資銀行進(jìn)行購(gòu)房貸款，利率上調(diào)對(duì)其幾乎沒(méi)什么影響。而對(duì)于這一類型的自住人群貸款利率上調(diào)對(duì)其影響也不大，因?yàn)檫@類人群的家庭月收入一般很高，有足夠的經(jīng)濟(jì)能力應(yīng)付利率上調(diào)所帶來(lái)的影響。

　　較后，對(duì)于商業(yè)用房，包括商鋪與辦公用房的購(gòu)購(gòu)者來(lái)說(shuō)，由于上海辦公用房的的回報(bào)率一直保持在8％－10％，利貸款率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)其可以說(shuō)是隔靴搔癢。不過(guò)，這可能會(huì)促使一批原本投資自住房的投資客轉(zhuǎn)向投資商業(yè)用房。

　　搏邦地產(chǎn)董事常務(wù)副總經(jīng)理蔣國(guó)雄表示，現(xiàn)在加息政策出臺(tái)畢竟才只有1個(gè)星期，二手房的市場(chǎng)是否會(huì)有大變動(dòng)目前還言之尚早，仍需觀察半個(gè)月左右。就現(xiàn)在的情況來(lái)看，購(gòu)賣(mài)雙方對(duì)于此次加息反應(yīng)可以用“平靜”兩字來(lái)形容。

　　同時(shí)，也有業(yè)內(nèi)專家指出，此次利率調(diào)整只是一個(gè)“預(yù)防針”，它的目的在于讓普通百姓接受一個(gè)“利率跟著市場(chǎng)走”的理念。

來(lái)源：新聞晨報(bào)

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