隨著二手房交易市場的日漸紅火，各大小二手房中介機(jī)構(gòu)也如雨后春筍般遍地開花。走在成都市各大街小巷，經(jīng)營業(yè)態(tài)較多的恐怕要數(shù)二手房中介、房屋置換等店面；如在金牛區(qū)內(nèi)化成一條長度不足１００米的小街上，竟有１２家房屋中介、房屋置換店面；在城北李家沱片區(qū)，聚集了大小１００余家中介機(jī)構(gòu)……
　　據(jù)了解，近年來二手房交易量呈直線上升趨勢，占據(jù)了整個房地產(chǎn)交易量的５４％以上。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，成都市擁有工商部門注冊登記的、正規(guī)的房屋中介機(jī)構(gòu)約３４０家左右，如２１世紀(jì)不動產(chǎn)、順馳集團(tuán)，及本地知名房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如富房置換、金豐易居、安易居、嘉好房產(chǎn)、東方人家等；另外還有大部分不具有經(jīng)營資質(zhì)、觸角遍及各個小區(qū)、街道的大小規(guī)模房屋中介竟達(dá)２０００多家。
　　筆者近日對房屋中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了一次較深入的暗訪，終于窺探出蘊(yùn)藏在二手房交易過程中的部分“玄機(jī)”。

　　堂而皇之的“中介費(fèi)”
　　眾所周知，在二手房交易中，房屋中介公司向購方收取總房款２．５％中介費(fèi)，這既是交易雙方所認(rèn)可的“行規(guī)”，也是國家政策所允許的收費(fèi)。本來，中介公司為購方提供諸如看房、辦理過戶、及產(chǎn)權(quán)證等服務(wù)，收取相當(dāng)?shù)慕?jīng)營、服務(wù)費(fèi)用也在情理之中，購房者明明白白消費(fèi)也算是花錢購個省心。但中介公司隨后讓你陸續(xù)補(bǔ)交諸如辦證費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等各種費(fèi)用，就會令你始料未及。猶如家裝，為了迎合消費(fèi)者，剛開始家裝公司可以把裝修價格降到較低，但是一旦動工開始裝修，裝修公司就會“善意”提醒你，該加些什么材料、裝修方案適當(dāng)調(diào)整、須增加某部分的投入等，到時你就只有打掉牙往肚子里吞。
　　對于還沒有交付使用的小區(qū)住房轉(zhuǎn)讓，中介費(fèi)的收取較為干脆利落。如果有合適的房源，就不愁沒有購主。這種情況與其說是進(jìn)行二手房的交易，還不如說，中介公司是在高價售賣房屋信息。要知道，業(yè)主在辦理分戶產(chǎn)權(quán)登記以前，中介公司只需要把房屋購賣雙方協(xié)調(diào)好后，到開發(fā)商銷售將購房合同進(jìn)行更名就萬事大吉了，既不需要勞神費(fèi)力，為客戶辦理產(chǎn)權(quán)證過戶的相關(guān)手續(xù)，更不需要承擔(dān)任何資金壓力風(fēng)險。

　　房屋差價——“利潤區(qū)”
　　相對而言，上世紀(jì)９０年代初的公轉(zhuǎn)私有住房、小區(qū)已交付使用但業(yè)主尚未入住的這兩種住房較受中介公司的青睞。對于公轉(zhuǎn)私有住房，原先業(yè)主并沒有投入太多的資金，物業(yè)增值空間；而在新建商品住宅小區(qū)購置物業(yè)，又想急于將物業(yè)出手的業(yè)主，要不就是生意虧本急等錢用，要不就是對自己的收入預(yù)計不足，已不能承擔(dān)購房壓力。
　　如果說中介公司賺取適當(dāng)?shù)闹薪橘M(fèi)還算是公平的話，那么，限度賺取房屋的購賣差價，則是中介公司的“利潤區(qū)”。對房屋購賣雙方而言，由于不了解市場行情，對房產(chǎn)信息把握不準(zhǔn)是常有的事。一方面針對賣方，中介公司會一一列舉其所供房源的種種弊端，房屋如何如何不好，其目的就在于壓低收購價格；而另一方面，針對購方則夸大其辭，戶型如何好、公攤?cè)绾紊?、配套如何齊全、還帶簡裝等，以期抬高銷售價格。
　　這樣一來，賣方成了“替死鬼”，本來能賣１２萬的房子，到手的只有１０萬；而購方則成了“冤大頭”，本來只需要出１０萬的錢，稀里糊涂的就多花了２萬，另外你還得支付中介公司的中介費(fèi)。而２萬的差價，自然也就順理成章進(jìn)了中介公司的腰包。

　　剝奪購方知情權(quán)
　　為了能使房屋盡快出售，并賣個好的價錢，絕大部分二手房在銷售之前，是要經(jīng)過簡單裝修處理。要不經(jīng)過墻面粉刷，要不就是對房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行相應(yīng)的改造。姑且不說房屋結(jié)構(gòu)的進(jìn)行處理會存在一定的安全隱患，也不論這種變動是否為物業(yè)公司或房管部門所不允許的變動范圍，單就滲水、返潮、漏雨、管道堵塞等問題就夠讓人心煩的。
　　這些問題在短期內(nèi)是不可能顯現(xiàn)出來的。中介公司沒有太多的耐性等你把所有的情況都了解清楚了以后，再把這套房子賣給你；目前二手房交易如此火爆，你不購拉倒，后面還有一大串客戶等著購呢！

　　“強(qiáng)購強(qiáng)賣”的“扣房”行為
　　俗話說：團(tuán)結(jié)就是力量。中介公司為了“共同的利益”，往往結(jié)成聯(lián)盟，實(shí)現(xiàn)“資源共享、互通有無”。一旦某個中介公司獲取了出售房源信息，或需求信息，區(qū)域內(nèi)幾乎所有的中介公司很快就能達(dá)成一致意見。
　　比如，你有一處房源欲委托某一家中介公司代為出售，而你又不滿意該中介公司估價太低；這時，你可能會想，另找一家中介公司可能出得起高價；須不知，在你找到下一個中介公司以前，其他中介公司早就對你的房源所在位置、面積、樓層等信息了如指掌，對房源的估價與家中介公司的說法，并沒有多大差別。就這樣，房屋購賣的主動權(quán)完全掌握在中介公司手里。
　　在與中介公司談判的過程當(dāng)中，如果你不慎得罪了某家中介，對不起，你的房子很有可能遭到“扣房”、“封殺”！
　　房屋中介公司作為房地產(chǎn)市場的一部分，具有不可替代的作用。總體來說，成都市二手房中介狀況還是好的，但個別中介公司的確存在違規(guī)現(xiàn)象，有的無照經(jīng)營、有的超范圍經(jīng)營，個別中介公司的人員良莠不齊，有些不法房屋中介打著各種承諾來欺騙購房者。因此，市民購賣二手房應(yīng)到正規(guī)的房屋中介去咨詢，購賣二手房可到公證部門公證，并通過房管部門或相關(guān)渠道了解相關(guān)二手房費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)，這樣才能保護(hù)合法權(quán)益不受侵害。

劉忠
來源：成都日報

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