花園住宅是指四面或三面臨空，裝修精致，備有客廳、餐室，有數(shù)套衛(wèi)生間等結構較好的獨立式或和合式、別墅式住宅，一般附有較大的花園空地或附屬建筑，如汽車間、門房間等。以目前的上海市場來說，二手花園住宅主要包括新建別墅與老式洋房兩類。比較一般的商品住宅，花園住宅的轉讓手續(xù)有其特殊性。為了便于購房者了解具體的操作流程及費用，本報特約專業(yè)律師事務所撰文介紹。
１、持有國有土地使用證；２、具有地上附著物合法的產權證明；屬于共有房產的，須持有共有人同意轉讓房產的意見書；３、委托代理人辦理的，應依法辦理委托代理手續(xù)；４、凡在集體所有土地上建造的花園住宅，未辦理征地手續(xù)的，應按規(guī)定補辦征地手續(xù)。

如花園住宅所有人無國有土地使用證的，應按如下程序辦理土地使用權出讓手續(xù)后方可轉讓：

１、向市房地產交易提出書面申請，并按規(guī)定提交有關文件；２、市房地產交易自收到上述文件之日起三天內進行審核，符合轉讓條件的，自收件之日起五天內測定花園住宅建筑面積、容積率，并出具補交該地塊出讓金通知書，通知花園住宅所有人補辦土地使用權出讓手續(xù)；３、花園住宅所有人持市房地產交易出具的通知書與市房屋土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同。

一、必須費用：１、契稅：二手別墅購方是個人的，由其承擔房價的１．５％；單位購購的，為３％；二手花園洋房無論購方是單位還是個人均承擔房價的１．５％。

２、登記費：個人購購為１００元／件，單位購購為２００元／件，由購方承擔。

３、交易手續(xù)費：每平方米建筑面積５元，雙方各承擔５０％。４、合同印花稅：雙方各自承擔房價的０．０５％。５、權證印花稅：每本５元，由購方承擔。６、配圖費：二手別墅約５００元／套，二手花園洋房約１０００－１５００元／套，由購方承擔。７、公證費：雙方各自承擔房價的０．１５％。８、地價稅：地價的３％，由購方承擔（限于二手花園洋房）。９、綜合稅：房價的５％，由賣方承擔。

二、可能費用：

１、咨詢費：房價的０．５％，由咨詢方自行承擔２、中介費：房價的０．５％－－３．５％，購賣雙方各自承擔相應比例３、律師代理費：協(xié)商收費，由聘請方自行承擔附注：

１、為鼓勵受讓花園住宅土地使用權，容積率在０．３以上的，出讓金可按上述標準優(yōu)惠４０％；容積率在０．２以上不足０．３和０．１以上不足０．２的，出讓金按上述標準優(yōu)惠２０％；２、容積率不足０．１的，出讓金標準根據(jù)實際情況另行確定。３、該標準不適用于征用土地新建的花園住宅４、容積率＝總建筑面積／總用地面積。５、花園住宅所有人如以該土地使用權轉讓給國內法人的，出讓金可以人民幣支付，人民幣與美元匯率按簽約當日外匯收盤價折算。

１、花園住宅轉讓土地使用年限為該花園住宅土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去出讓合同簽訂前的已使用年限。

２、轉讓價格不得明顯低于市場價，明顯低于市場價的，在同等條件下，市房地產管理部門有優(yōu)先受讓權。

３、房屋購賣、入股、合資、交換的，按規(guī)定向受讓人征收契稅，并分別向雙方當事人按成交價或評估價各征收１％過戶手續(xù)費。

４、房屋與的，應按規(guī)定向受人征收契稅，并按市場價向受人征收ｌ％過戶手續(xù)費。

１、對未辦理花園住宅土地使用權出讓手續(xù)擅自轉讓花園住宅用地的，由有關部門沒收其非法所得，并可根據(jù)情節(jié)處以罰款。

２、瞞報轉讓價格的，除按規(guī)定補交應繳納的契稅和過戶手續(xù)費外，可處以補交契稅２倍以下的罰款。

３、虛報轉讓合同成立日期的，對雙方當事人各處以合同價款１８％以下的罰款；４、逾期辦理轉讓合同登記過戶手續(xù)的，對雙方當事人各處以合同價款６％以下的罰款。上海市圣信律師事務所供稿

來源：大眾網(wǎng)

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