隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)交易的范圍越來越大。伴隨著我國住房結(jié)構(gòu)的變化，住房交易市場也越來越完善。完善的住房市場，包括新房市場和舊房市場：還包括出售市場和出租市場。隨著住房市場的逐步完善，二手房交易將會越來越活躍。在我們慶賀住房二級市場交易活躍的同時，不能忽視的是關(guān)于二手房價格的合理判斷與評估問題。這是關(guān)系到二手房交易能否公平、公正的一個重要的問題。因此，本文著重對二手房交易價格評估問題進行一下分析和探討。
一、二手房交易價格評估的必要性
這里二手房實際上就是舊的住房，或者說是舊貨。從廣義上講，二手房交易包括二手房購賣、租賃、抵押、保險等等。我們這里講的二手房交易是指狹義上的概念，僅指二手房購賣交易。眾所周知，房地產(chǎn)本身由于其固有的自然特性和經(jīng)濟特性，決定了房地產(chǎn)需要專門的管理和評價。對于二手房而言，對專門管理的要求比新建住房來說更是有必要。
頭先，世界上沒有兩個完全一樣的房地產(chǎn)，當(dāng)然，更沒有兩個完全一樣的住宅。而對于二手房來說，由于二手房交易是零星進行的，不存在大量交易；況且二手房建筑結(jié)構(gòu)、戶型平面布局以及面積大小、采用建筑材料、建筑設(shè)備等又有很大差異，甚至有些交易的二手房與現(xiàn)行的建筑標(biāo)準(zhǔn)也存在很大差異，因此，二手房價格是一個房一個價。這就給二手房購賣雙方如何定價帶來了困難。

其次，二手房交易的雙方不可能在很短的時間內(nèi)掌握房地產(chǎn)的真實特性。我們知道，房地產(chǎn)價格受到多個方面的影響，比如物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高。開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率，區(qū)域規(guī)劃，甚至門窗的大小、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、利率水平、政府政策等等。這些都只有那些專門從事房地產(chǎn)價格評估的專業(yè)機構(gòu)以及專業(yè)人員通過長期的知識和經(jīng)驗的積累，對市場以及交易的對象有一個正確的把握。況且，在專業(yè)估價人員的幫助下，還可以針對房屋的產(chǎn)權(quán)、交易條件等等給以專業(yè)的指導(dǎo)，避免將來可能發(fā)生的糾紛。
二、二手房交易價格評估的方法
房地產(chǎn)價格評估的方法有很多，其基本方法包括市場比較法、收益法以及成本法。二手房交易價格的評估可以視不同情況選擇不同的方法。其中較主要的是前兩種方法，即市場比較法和收益法。
隨著我國住房市場的發(fā)展和完善，二手房交易將會曰益活躍。市場比較法運用的前提條件就是市場比較活躍，能夠找到可比的交易實例，這時就可以利用可比交易實例的成交價格作為參照物，并對可比交易實例住房與交易二手房之間的差異進行調(diào)整。因此，市場比較法有著其運用的基礎(chǔ)條件，是可取的。
另一方面，收益法也有其應(yīng)用的具體條件，而且作為專業(yè)估價人員應(yīng)該學(xué)會自由運用這種方法，并將這種方法靈活運用到二手房的評估中去。在我國各個城市，住房租賃市場雖然還不算非常完善，但是，住房租賃活動卻是非常活躍的。在北京，大量的外來人口以及在城市拆遷過程中的拆遷戶也同樣需要大量的租賃用房。因此，北京的房屋租賃市場實際上還是很活躍的。而且這個市場的租賃對象還是以舊有住房為主。在這種情況下，住房租賃價格應(yīng)該是反映市場行情的。比如在右安門外的翠林小區(qū)，建筑面積為40平方米的住宅的租賃價格一般為800元／月，年租賃價格為9600元／平方米，如果粗略計算一下，就目前的一般收益率來看，基本上為5％-8％之間，如果選取6％，年期為60年的話，則房價應(yīng)該在15萬元左右，能夠基本反映這里的房價水平。
房地產(chǎn)市場價格并不是由房地產(chǎn)的成本決定的，而是由市場供求決定的。如前所述，在市場發(fā)達的情況下，以及在住房出租市場發(fā)達的前提下，如果用成本法對二手房交易價格進行評估存在著很大的缺陷。
三、二手房交易價格評估的技術(shù)路線
具體來說，在對二手房的交易價格進行評估的過程中，根據(jù)選用的方法不同或者根據(jù)掌握的市場資料不同選擇會有不同的技術(shù)路線。但是，一般來說，二手房交易價格評估應(yīng)該遵循以下步驟(如圖所示)：
步，收集資料。這是房地產(chǎn)價格評估的非常關(guān)鍵的一步，是較基礎(chǔ)性的步驟和工作。對于二手房評估，由于各種資料非常分散，因此需要估價人員進行更為細致的資料收集工作。這些資料主要圍繞市場比較法和收益法所需的內(nèi)容進行。資料收集也可以作為估價機構(gòu)的日常工作，利用平時積累大量的二手房交易信息。
步，選擇評估方法。如前所述，在二手房交易價格評估中，適宜的方法主要是市場比較法和收益法兩種。估價人員根據(jù)掌握的資料內(nèi)容在兩種方法中權(quán)衡。一般來講，有更多更可靠信息支持的方法是頭選的方法。在實際評估中也可以用另外一種方法進行驗證。從理論上講，兩種方法評估的結(jié)果應(yīng)該是可以互相驗證的。
第三步，利用評估方法進行評定估算。
1、市場比較法。根據(jù)選取的近期三個以上交易案例和估價對象交易二手房之間的差異，將交易案例的價格分別修正調(diào)整為交易二手房的比準(zhǔn)價格。然后求取各個比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值或者加權(quán)算術(shù)平均值作為市場比較法的評估結(jié)論。
2、收益法。收益法的關(guān)鍵是三個指標(biāo)的確定，即年收益額、資本化率和收益年限的確定。其中年收益額，即年純收益可以利用租賃市場的市場租金，扣除一定的出租經(jīng)營費用來確定。資本化率與利息率關(guān)系密切，可以在利息率的基礎(chǔ)上加上一定的風(fēng)險利率，或者利用市場比較法直接求取房屋出租的收益率，即純租金／房屋價值作為使用的資本化率。較后是收益年限指標(biāo)。收益年限可以根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、維護、設(shè)備安裝等等綜合確定。較后利用收益法計算公式計算二手房的收益價格。
第四步，確定評估值。如果只使用一種方法，那么評估值就是這種方法計算的結(jié)果。如果采用兩種方法，那么就選擇其中一種作為主要方法，另外一種方法作為驗證。目前很多估價師在估價過程中在采用兩種方法時往往利用平均值作為較終結(jié)果，是不科學(xué)的。

來源：北京房地產(chǎn) 王學(xué)發(fā) 周林

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