二手房交易購賣雙方的角度和心態(tài)各異，賣方總喜歡拿同地區(qū)商品房來類比，開價與商品房差價不大；而購方總強調一個"舊"字。其實只要真正站在市場的角度，以房屋的市場價值為基礎，以供求關系為參考，具體分析測算，二手房的價格還是有規(guī)律可循的，主要抓住以下三大因素：　　
　　1、房屋因素：房屋竣工后即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為－2％；另外舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，"三小"套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）扣減－10％。此外，樓層對價格也產生影響，以小高層為例：1層和2層為基準價，5層和6層為－3％，7層為－5％，3層和4層為＋3％，若是樓頂則－5％；而朝向如無朝南外門窗，－5％。　　

　　2、環(huán)境因素：環(huán)境因素既有自然的也有社會的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結構、文化氛圍、配套建設等都會對房屋價格產生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別扣減－5％，省、市中小 ＋15％?！　?

　　3、心理因素：如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意購舊房，如果舊房的價格同新房相差不大，購舊房就會有難以逾越的心理障礙，心理因素：－8％。

　　現舉某實例加以驗證：某住宅1988年建成，此房位于2層（共7層），建筑面積51平方米，屬二級地區(qū)，房屋結構為混合一等。屬于"三小"套型：－10％，折舊率12年×（－2％）＝－24％，樓層：－3％，朝向：南北，非小區(qū)和無物業(yè)管理：（－5％）＋（－5％）＝－10％，中小 ：＋15％，心理因素：－8％；而當地商品房價格為4500元/平方米，求得：4500－（4500×24％＋4500×10％＋4500×3％＋4500×8％－4500×15％）＝2700（元/平方米）。因而此房的實際成交價格14萬元左右。

來源：中鼎房產

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