交易中房款安全措施

　　在二手房的交易中，如何確保購賣雙方的房款交易安全一直是大家關(guān)注的問題。因?yàn)橘彿脚孪雀读隋X較后得不到房子，而賣方又擔(dān)心不先拿到房款以后不能如數(shù)按期收回，因此往往發(fā)生糾紛。于是很多中介或經(jīng)紀(jì)公司都在尋思如何來解決房款交易不安全的問題。

　　目前在北京出現(xiàn)了兩種模式來規(guī)避二手房房款交易中的不安全因素。一是北京興業(yè)安居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)6月份推出的“房款交割在公證處”的新交易方式。這種模式由興業(yè)安居和北京市東城區(qū)公證處合作推出，對(duì)二手房房款的提存進(jìn)行公證。購方預(yù)先將房款提存到公證機(jī)構(gòu)，公證機(jī)構(gòu)做好房款保護(hù)公證，并做好房款保護(hù)工作。隨后，購方可以同房主約定各種交易細(xì)節(jié)，一旦賣方可以拿出已經(jīng)將房屋更名到購方名下的過戶證據(jù)，賣方就可以從公證機(jī)構(gòu)領(lǐng)取房款了。如果一定期限內(nèi)，賣方?jīng)]有去提取房款，購方隨時(shí)可以要回房款。

　　興業(yè)安居的趙東焱告訴記者，經(jīng)紀(jì)公司實(shí)行單方代理制度，賣方拿到房款后才給經(jīng)紀(jì)公司傭金，經(jīng)紀(jì)公司收入透明化了也能讓客戶放心。此外，交易中的文件手續(xù)都由購賣雙方自己保管，還能避免一房多賣等欺詐現(xiàn)象的發(fā)生。

　　銀行參與資金托管

　　鏈家.寶業(yè)房地產(chǎn)中介公司與中國建設(shè)銀行北京市分行聯(lián)合推出的“百易安———二手房交易資金托管業(yè)務(wù)”。這種模式有以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：購方或賣方委托鏈家尋找房源或客戶———找到滿意的房源或客戶，簽訂《房屋購賣合同》———購賣雙方提出辦理資金托管業(yè)務(wù)申請(qǐng)———銀行介入，與購賣雙方三方共同簽訂《交易資金托管協(xié)議》———購方到建設(shè)銀行開立交易資金托管專戶并存入購房款項(xiàng)由建行凍結(jié)———中介為購賣雙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)———辦理完過戶手續(xù)經(jīng)購賣雙方授權(quán)，建

　　行按指令撥付購房款。建行因?yàn)槌袚?dān)“居間擔(dān)保”，也要收取一定費(fèi)用。該費(fèi)用由購賣雙方共同承擔(dān)，房屋價(jià)格50萬以下的，承擔(dān)頭付款的0.4%，總房款的0.35%；50萬以上按房款0.3%計(jì)算。

　　二手房限時(shí)出售服務(wù)

　　日前，北京力度房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司推出了“二手房限時(shí)出售”服務(wù)，這種模式即是將房屋交給公司代理出售,并簽訂房屋限時(shí)出售協(xié)議書。如在30個(gè)工作日內(nèi)公司沒有按照房主認(rèn)定的價(jià)格銷售出去，房主可以得到房款總價(jià)1%的賠償。如果按時(shí)售出,公司收取房款總價(jià)的1%作為代理費(fèi)。

　　力度房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理周勇告訴記者，他們根據(jù)北京市房地局公布的市場指導(dǎo)價(jià)格，再聯(lián)合專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，一起幫助房主制定一個(gè)合理并得到認(rèn)定的價(jià)格出售，如果房屋出售未達(dá)到房主認(rèn)定的價(jià)格，公司仍將賠償。公司還提供免費(fèi)的居間擔(dān)保服務(wù)、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)、房款交接和物業(yè)交驗(yàn)，直到較后完成產(chǎn)權(quán)過戶。該模式另一個(gè)優(yōu)勢是得到了光大銀行朝陽支行的支持，如果購房人需要進(jìn)行貸款的話，銀行確保在3日內(nèi)完成批復(fù)，這極大地縮短了交易周期。

　　另外，我愛我家也推出了“二手房購賣限時(shí)速遞”。該業(yè)務(wù)是指，凡與“我愛我家”簽訂二手房銷售少有委托協(xié)議的房主，“我愛我家”均向其做出在約定時(shí)間內(nèi)完成銷售委托的承諾，并在網(wǎng)站和所有連鎖店推廣。如果未按照協(xié)議要求在約定時(shí)間內(nèi)完成銷售委托，“我愛我家”將賠償委托人每月人民幣2000元的現(xiàn)金。

　　全程代理服務(wù)

　　全程代理一般是指在二手房交易中，由中介公司全部代理所有交易環(huán)節(jié)，從較初的咨詢服務(wù)、價(jià)格評(píng)估、簽訂合同到權(quán)證辦理以及較后的物業(yè)交割。不少中介公司都有推出類似的服務(wù)，也有專程代理部分環(huán)節(jié)辦理的服務(wù)。比如有的交易環(huán)節(jié)，客戶可以自己辦理，就不需要委托中介機(jī)構(gòu)代理。但是有些過于專業(yè)的環(huán)節(jié)就需要委托中介代理。該項(xiàng)服務(wù)中目前較有特色的可能是北京信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司專門針對(duì)“央產(chǎn)房”上市推出的“全程免費(fèi)代理”服務(wù)?！靶拧惫窘?jīng)理馮晨曦告訴記者，很多業(yè)主就是看中該公司推出的全程免費(fèi)代理服務(wù)的一些條款紛紛電話咨詢并辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的。此外，據(jù)記者了解，北京市房地產(chǎn)交易也在醞釀推出類似的全程代理服務(wù)。

　　貸款直客式服務(wù)等系列金融服務(wù)

　　所謂直客式服務(wù)即是購房時(shí)需要辦理貸款的客戶直接到農(nóng)行辦理相關(guān)貸款業(yè)務(wù)，手續(xù)程序都可以直接在農(nóng)行辦理。這是北京精品家園房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司推出的服務(wù)類型。

　　精品家園房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人陳小姐告訴記者，他們在“非典”前就開始醞釀推出一系列金融方面的服務(wù)，但該項(xiàng)服務(wù)正式推出只有2個(gè)月。除了直客式服務(wù)，該公司還推出了“按揭貸款服務(wù)”，即客戶直接到農(nóng)行辦理按揭貸款，律師、評(píng)估師現(xiàn)場辦公，提供“一站式”服務(wù)，客戶能享受到較高8成，較長30年的個(gè)人住房貸款，還可以自由選擇不同的還款方式，同時(shí)辦理加按、減按、轉(zhuǎn)按揭貸款服務(wù)。

　　雖然銀行作為專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)參與到房屋中介機(jī)構(gòu)的具體事務(wù)中來的合理性和可行性還有待商榷，但陳小姐認(rèn)為，他們是利用銀行作為一個(gè)平臺(tái)，推出多種服務(wù)，較終讓客戶受益。至于具體這項(xiàng)服務(wù)能實(shí)現(xiàn)到什么程度，就有待市場的檢驗(yàn)了。

　　專業(yè)經(jīng)紀(jì)人制度

　　據(jù)鑫尊相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，專業(yè)經(jīng)紀(jì)人制度的模式即是：若某顧客委托銷售房屋，經(jīng)紀(jì)人頭先準(zhǔn)確評(píng)估房價(jià)，然后將房屋周邊地區(qū)的近3個(gè)月成交價(jià)格記錄讓顧客參考，和顧客共同商議該房屋的銷售報(bào)價(jià)和銷售底價(jià)，并向顧客提出室內(nèi)裝飾意見以利于現(xiàn)場銷售效果，然后共同制定一個(gè)銷售周期和銷售策略，展開銷售活動(dòng)。鑫尊收取房屋售價(jià)的1.25%作為代理費(fèi)，由于與顧客利益是共同的，所以公司會(huì)全力賣出更高的價(jià)格。若某顧客委托購購房屋，也會(huì)有專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人按照類似流程和理念進(jìn)行操作，維護(hù)委托人的利益。

　　專業(yè)經(jīng)紀(jì)人制度和許多房屋中介不同之處可能在于一般中介更多的在于銷售房屋，而專業(yè)經(jīng)紀(jì)人制度銷售的是房屋和專業(yè)代理服務(wù)，在專業(yè)經(jīng)紀(jì)人的高水平代理服務(wù)基礎(chǔ)上購購到滿意的房屋。如果加進(jìn)了更高水平的專業(yè)代理服務(wù)，制度自然就可能升值。

　　可以看到，二手房交易市場上，各家中介公司或經(jīng)紀(jì)公司都紛紛推出自己的特色或者個(gè)性服務(wù)吸引客戶，在龐大的二手房市場上分自己的一杯羹。種類繁多的細(xì)化服務(wù)給消費(fèi)者帶來了更多的選擇，同時(shí)也需要消費(fèi)者自己有一個(gè)準(zhǔn)確的定位，看看自己到底需要什么樣細(xì)化的服務(wù)，然后找到合適的機(jī)構(gòu)幫助實(shí)現(xiàn)自己購房或者購房的目標(biāo)。

敖虹

摘自 北京青年報(bào)

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