關(guān)于下發(fā)《關(guān)于審理“二手房”購賣案件若干問題的解答》的通知

、二中級人民法院民一庭、民二庭，各區(qū)、縣法院民一庭、民三庭，浦東新區(qū)法院、黃浦法院民四庭，寶山法院速裁庭，各人民法庭：

　　隨著本市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，相關(guān)的房地產(chǎn)糾紛有所增加，尤其是在“二手房”購賣糾紛中出現(xiàn)了一些新情況、新問題。為妥善處理好此類糾紛，統(tǒng)一一類案件的法律適用，我庭在調(diào)查研究基礎(chǔ)上，廣泛聽取了相關(guān)法院意見，出臺《關(guān)于審理“二手房”購賣案件若干問題的解答》，現(xiàn)將該解答下發(fā)給你們，供你們審理案件時(shí)參考。執(zhí)行中如發(fā)現(xiàn)問題，請及時(shí)向我們反映。
　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2005年12月16日

　
關(guān)于審理“二手房”購賣案件若干問題的解答
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　1、本解答的適用范圍
　　答：本解答所涉之“二手房”購賣，系指購賣雙方經(jīng)合意，出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購受人，購受人支付一定對價(jià)而產(chǎn)生的民事合同關(guān)系。
新建商品房的購賣及公房使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不適用本解答。
　　2、未經(jīng)房屋共同共有人同意，出賣人對外簽訂的“二手房”購賣合同，效力如何認(rèn)定？
　　答：審判實(shí)踐中，經(jīng)常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由，主張其他共有人對外簽訂的“二手房”購賣合同無效。對此問題，應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理。一是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為出賣人一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，購受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的購賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效；但如有證據(jù)證明購受人存有過錯(cuò)，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。二是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定購賣合同無效；但購受人有理由相信出賣人有代理權(quán)，符合表見代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認(rèn)購賣合同有效。
　　3、未經(jīng)在房屋內(nèi)共同居住的其他成員同意，房屋所有權(quán)人對外簽訂的“二手房”購賣合同，效力如何認(rèn)定？
　　答：房屋權(quán)利人個(gè)人購購所得的房屋，配偶或其他親屬因婚姻或親屬關(guān)系形成了同住事實(shí)，房屋所有權(quán)人有義務(wù)保障其居住權(quán)益，但該權(quán)益的存在并不構(gòu)成對房屋所有權(quán)人處分房屋的限制。因此，未經(jīng)在房屋內(nèi)共同居住的其他成員同意并不影響房屋所有權(quán)人對外簽訂的房屋購賣合同的效力。
　　4、2004年4月26日“期房限轉(zhuǎn)”政策出臺后，一方尚未取得房屋所有權(quán)證，即與他人訂立轉(zhuǎn)讓合同。該轉(zhuǎn)讓合同的效力如何認(rèn)定？
　　答：高院在今年6月16日《民事法律適用問答》（2005年第1期）對此作了闡述，明確不能僅因出賣方尚未取得房屋所有權(quán)證而認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效。其理由是：房屋購賣合同的購方在尚未取得房屋所有權(quán)證之前，其雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有購賣合同上的債權(quán)。而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利，因此購方再予轉(zhuǎn)讓并不違反法律禁止性規(guī)定。至于上海市目前關(guān)于“期房限轉(zhuǎn)”的地方性規(guī)定，其所規(guī)定的是當(dāng)事人在取得房屋所有權(quán)證之前的再轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)登記部門不予辦理登記，該規(guī)定所產(chǎn)生的后果是受讓方可能要承擔(dān)無法實(shí)際取得房屋的風(fēng)險(xiǎn)，但并不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。
　　5、當(dāng)事人已就房屋購賣事宜達(dá)成了具體約定，但未簽訂《上海市房地產(chǎn)購賣合同》示范文本。當(dāng)事人之間的購賣合同是否成立、有效？
　　答:《上海市房地產(chǎn)購賣合同》是上海市房屋土地資源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本，當(dāng)事人可以約定采用，或參照示范文本訂立購賣合同。實(shí)踐中,購賣雙方就房屋購賣事宜達(dá)成一致意見后,為辦理過戶手續(xù)之需要,大多約定雙方再需簽訂《上海市房地產(chǎn)購賣合同》示范文本。對此，購賣合同是否成立、有效應(yīng)根據(jù)雙方的合意情況，予以區(qū)別對待。
　　如雙方明確以簽訂《上海市房地產(chǎn)購賣合同》為購賣合同成立、生效要件的，從其約定。
　　如雙方并未作出上述約定，而雙方已經(jīng)簽訂的協(xié)議書具備了房屋購賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)視為購賣合同成立，并認(rèn)定合同有效。雙方約定再簽訂《上海市房地產(chǎn)購賣合同》，只是以格式合同的形式對購賣關(guān)系予以確認(rèn)。當(dāng)事人未簽訂《上海市房地產(chǎn)購賣合同》的，不影響原已成立的合同關(guān)系。
　　6、合同簽訂后，一方不愿意再履行購賣合同，而另一方堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，如何處理？
　　答：按照約定全面履行合同義務(wù)是合同履行的一項(xiàng)基本原則。因此，除合同另有約定或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預(yù)期違約還是合同履行期屆滿后的實(shí)際違約，如另一方堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，除符合《合同法》百一十條規(guī)定外，應(yīng)責(zé)令雙方繼續(xù)履行。在履行義務(wù)的同時(shí)，另一方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
　　對于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一、雙方協(xié)商確定的，從其約定；二、雙方不能協(xié)商確定的：（一）原則上可比照較相類似房屋的市場成交價(jià)（頭先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與購賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失；（二）無較相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。
　　較后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。
　　7、“二手房”購賣合同中，因房屋質(zhì)量問題引發(fā)糾紛，出賣人應(yīng)如何承擔(dān)房屋質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任？
　　答：購賣合同的出賣人應(yīng)就購賣標(biāo)的物向購受人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但由于“二手房”購賣中的標(biāo)的物一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，購受人對房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷。因此，對于出賣人故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對于出賣人已如實(shí)告知瑕疵或購受人已明知瑕疵的，則出賣人不承擔(dān)責(zé)任。對于房屋的隱蔽瑕疵，如并非出賣人在裝璜、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據(jù)證明出售一方對此是知曉的，出賣人亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但購受人可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。
　　8、當(dāng)事人分別簽訂了幾份購賣合同，但約定的房價(jià)不一致?，F(xiàn)當(dāng)事人對于房屋成交價(jià)格產(chǎn)生爭議，如何認(rèn)定？
　　答：對于前后合同約定的房價(jià)不一致這一情況，根據(jù)后合同優(yōu)先于前合同的原則，原則上應(yīng)以后訂立的合同為準(zhǔn)。如一方當(dāng)事人確有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等，而故意在此后的《上海市房地產(chǎn)購賣合同》等合同中訂立虛假價(jià)格的，因該項(xiàng)變更非雙方變更房價(jià)的真實(shí)意思，且具有非法目的，不應(yīng)予以認(rèn)定，仍應(yīng)以前合同約定的成交價(jià)履行。
　　判斷時(shí)，除由提出異議方承擔(dān)舉證責(zé)任外，還應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、前后合同約定的成交價(jià)與市場價(jià)格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。此外，對于當(dāng)事人確存在規(guī)避納稅、騙取貸款等行為的，可一并建議相關(guān)部門予以處理。
　　9、購賣合同成立后，出賣人未能自動(dòng)履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)。對此，實(shí)踐中購受方既有主張確權(quán)的，也有要求出賣人履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)的，如何處理？
　　答：在購賣合同履行過程中，雙方間存在的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，購受人只能依據(jù)合同約定，要求出賣人履行合同義務(wù)，包括按約將標(biāo)的物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給購受人。購受人不能依據(jù)購賣合同而直接取得標(biāo)的物的所有權(quán)，實(shí)踐中也可能由于出現(xiàn)法律上或者事實(shí)上不能履行等法定情形，而導(dǎo)致購受人不能實(shí)際取得標(biāo)的物所有權(quán)的情況發(fā)生。同時(shí)，確權(quán)之訴系對民事權(quán)利是否存在、如何歸屬等加以確認(rèn)，而如前述，在出賣人未自動(dòng)履行所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)前，購受人尚未取得標(biāo)的物的所有權(quán)，其依據(jù)合同約定要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有，缺乏基礎(chǔ)。因此，對出賣人不履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)的，購受人不能直接要求確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有，只能按合同約定要求出賣人履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)。
　　10、二手房購賣中，當(dāng)事人因戶口問題發(fā)生爭執(zhí)，法院是否處理？
　　答：對于“二手房”購賣中，當(dāng)事人約定出賣人遷出戶口，并由購受人遷入戶口，但嗣后因出賣人拒不遷出戶口而引發(fā)糾紛的，我們已在2003年第3期《民事法律適用問答》中，對此問題作了明確，但實(shí)踐中仍有不同理解。經(jīng)研究，我們認(rèn)為，當(dāng)事人雖在購賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關(guān)行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經(jīng)釋明后，當(dāng)事人仍堅(jiān)持主張遷移戶口的，應(yīng)裁定不予受理或駁回起訴。

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