購(gòu)房合同丟失咋過(guò)戶 如何購(gòu)購(gòu)拍賣(mài)涉案二手房

“本以為有房產(chǎn)證就可以了，沒(méi)想到過(guò)戶還需要原始購(gòu)房合同?！蓖跖壳安痪么蛩惆炎约含F(xiàn)在住的一套已購(gòu)公房賣(mài)掉，用賣(mài)房款再去購(gòu)一套大一些房子。于是王女士和客戶在商量好價(jià)格后進(jìn)行過(guò)戶。但是讓王女士意想不到的是在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)，需要提供原始購(gòu)房合同。王女士回到家翻了很長(zhǎng)時(shí)間也沒(méi)有找到原始購(gòu)房合同。這下可把王女士難住了，“找不到原始購(gòu)房合同我的房子怎么辦理過(guò)戶呢？”

●已購(gòu)公房上市交易必須提供原始購(gòu)房合同

　　由于目前市場(chǎng)上的已購(gòu)公房都是上世紀(jì)八九十年代所建，距現(xiàn)在已經(jīng)有10年、20年的歷史，很多房主已經(jīng)丟失了當(dāng)初的原始購(gòu)房合同。這部分業(yè)主在辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)會(huì)遇到不必要的麻煩。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)表示，因?yàn)榘凑毡本┦薪ㄎ斗课輽?quán)屬登記工作規(guī)范》的規(guī)定購(gòu)房人在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記（即房屋購(gòu)賣(mài)）時(shí)，存量商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房無(wú)須提供原始購(gòu)房合同，而已購(gòu)公有住房須提供原始公房購(gòu)房合同。

　　對(duì)于購(gòu)房人須提供原始購(gòu)房合同的原因21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為，已購(gòu)公房須提供原始公房購(gòu)房合同，是為了確定辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的房屋是否屬于允許上市交易范圍內(nèi)的央產(chǎn)房，并按《房屋權(quán)屬登記工作規(guī)范》要在辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)提交《央產(chǎn)房上市出售確認(rèn)表》。

　　而對(duì)于商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記需提交原購(gòu)房合同，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)表示此規(guī)定更多是為了計(jì)算交易中所涉及的稅費(fèi)。根據(jù)《房屋權(quán)屬登記工作規(guī)范》規(guī)定，商品房和經(jīng)濟(jì)適用房權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記還須提交契稅完稅或減免稅憑證，而購(gòu)房人在地稅部門(mén)依法繳納契稅的同時(shí)還須繳納其他交易稅費(fèi)，包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅等，而個(gè)人所得稅以及土地增值稅的計(jì)算均與原始購(gòu)房合同中的標(biāo)定價(jià)格相對(duì)應(yīng)。同時(shí)已購(gòu)公房基本都超出了5年的征稅年限，無(wú)需考慮各種交易稅費(fèi)，所以商品房和經(jīng)濟(jì)適用房須要提交原購(gòu)房合同以確定須上繳稅費(fèi)的數(shù)目，目前北京已有部分城區(qū)允許用原始購(gòu)房發(fā)票替代原購(gòu)房合同以確定房屋較初購(gòu)購(gòu)價(jià)格。

●無(wú)原始購(gòu)房合同如何過(guò)戶

　　若購(gòu)房人原始購(gòu)房合同丟失也無(wú)需過(guò)分擔(dān)憂，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)給出幾種解決方法，頭先，按我國(guó)現(xiàn)行規(guī)定，購(gòu)購(gòu)商品房無(wú)論是現(xiàn)房還是期房，購(gòu)房購(gòu)賣(mài)或預(yù)售合同均已在相關(guān)部門(mén)登記備案。一旦原購(gòu)房合同丟失，房屋產(chǎn)權(quán)人可憑房產(chǎn)證與身份證到的合同登記部門(mén)（當(dāng)?shù)胤康鼐謾n案室）辦理查詢。并可在獲得的購(gòu)房合同復(fù)印件上加蓋原產(chǎn)權(quán)單位公章作為原購(gòu)房合同原件的替代；其次，無(wú)法提供原始購(gòu)房合同的商品房可以更換報(bào)稅方式，根據(jù)相關(guān)規(guī)定依據(jù)無(wú)法提供原始購(gòu)房合同的稅率進(jìn)行報(bào)稅，以取得完稅憑證后辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；較后，公房的原始購(gòu)房合同丟失，購(gòu)房人只能回原售房單位進(jìn)行補(bǔ)辦，而對(duì)于原售房單位重組改制或更名可以按照北京市建委《關(guān)于房改房權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》相應(yīng)規(guī)定辦理。

　　“信不動(dòng)產(chǎn)”權(quán)證部提醒廣大消費(fèi)者：.頭先，在您購(gòu)房后原始購(gòu)房合同，房產(chǎn)證、發(fā)票等重要資料一定要妥善保管好。其次，由于目前房地產(chǎn)稅收政策規(guī)定購(gòu)房不足五年出售需要全額繳納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅。而根據(jù)國(guó)家房改政策購(gòu)購(gòu)的公有住房，以購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開(kāi)具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照“孰先”的原則確定購(gòu)購(gòu)房屋的時(shí)間。所以您一定要保存好原始購(gòu)房合同，因?yàn)樵假?gòu)房合同為較先生效時(shí)間。

拍賣(mài)師解析

如何購(gòu)購(gòu)拍賣(mài)涉案二手房

●如何尋找涉案二手房

　　您可以通過(guò)以下三種渠道找到即將拍賣(mài)的涉案二手房：看北京地方報(bào)紙的拍賣(mài)、理財(cái)、投資廣告版；看北京法院網(wǎng)（bjgy.chinacourt.org）的拍賣(mài)公告；看法院指定入圍的拍賣(mài)公司網(wǎng)站。

　　拍賣(mài)師提醒：看到上述拍賣(mài)公告后與相關(guān)拍賣(mài)公司咨詢聯(lián)系了解拍賣(mài)房產(chǎn)的有關(guān)信息。

●如何選擇涉案二手房

　　您應(yīng)事先了解以下信息：房產(chǎn)所在區(qū)域、環(huán)境、交通是否遂愿；房產(chǎn)權(quán)屬上是否辦理過(guò)房產(chǎn)證，若沒(méi)辦理，弄清能否辦理；拍賣(mài)參考價(jià)與當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)；物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等欠費(fèi)狀況；涉及過(guò)戶或新辦理房產(chǎn)手續(xù)的各項(xiàng)稅費(fèi)及手續(xù)費(fèi)，如契稅、印花稅等；拍賣(mài)傭金。

　　拍賣(mài)師提醒：位置區(qū)域是選房的頭要條件，一般涉案房不易辦理按揭，因此小面積的房產(chǎn)較受青睞，要區(qū)別新房（可按揭）、普通二手房和涉案二手房之間的價(jià)格差異。

●如何現(xiàn)場(chǎng)考察

　　.與拍賣(mài)公司聯(lián)絡(luò)好看房時(shí)間地點(diǎn)；

　　.閱讀拍賣(mài)公司提供的房產(chǎn)狀況說(shuō)明或評(píng)估報(bào)告；

　　第三.進(jìn)入房?jī)?nèi)仔細(xì)查看房產(chǎn)狀況。了解房產(chǎn)面積、戶型、樓層、采光等是否遂愿，并根據(jù)自己的購(gòu)購(gòu)目的（居住、辦公、投資等）考察相關(guān)狀況；

　　第四.向社區(qū)物業(yè)公司、鄰居了解社區(qū)及住房居住環(huán)境、權(quán)屬狀況及物業(yè)等費(fèi)用；

　　第五.了解是否有物業(yè)欠費(fèi)。

　　拍賣(mài)師提醒：要看房產(chǎn)適合居住還是辦公，購(gòu)房后的用途要盡量與大多數(shù)鄰居的用途相一致。

●如何報(bào)名競(jìng)購(gòu)

　　頭先，個(gè)人競(jìng)購(gòu)需身份證，單位競(jìng)購(gòu)需營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 需要代理人身份證，如代個(gè)人辦理則還需購(gòu)房人簽字的授權(quán)委托書(shū)和其身份證復(fù)印件；如代企業(yè)辦理則還需企業(yè)法人代表簽字并蓋公章的授權(quán)委托書(shū)和其身份證復(fù)印件。

　　然后，交納競(jìng)購(gòu)保證金，數(shù)額一般為房產(chǎn)參考價(jià)的5-10%。

　　較后，填寫(xiě)競(jìng)購(gòu)登記表，取得拍賣(mài)規(guī)則，領(lǐng)取競(jìng)購(gòu)號(hào)牌。

　　拍賣(mài)師提醒：要了解清楚競(jìng)購(gòu)保證金交給拍賣(mài)公司還是交給法院。若拍賣(mài)成交，競(jìng)購(gòu)保證金沖抵房款或拍賣(mài)傭金，若沒(méi)購(gòu)成房產(chǎn)則原數(shù)額取回保證金。

●如何辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)

　　辦理手續(xù)通常分三步走：帶著法院出具的房產(chǎn)權(quán)屬變更的司法裁定、協(xié)助執(zhí)行書(shū)、拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)和身份證件到相關(guān)建委辦理解除房產(chǎn)查封；在稅務(wù)窗口繳納房產(chǎn)過(guò)戶契稅、營(yíng)業(yè)稅等；在房產(chǎn)交易大廳辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，取得房產(chǎn)證。

　　拍賣(mài)師提醒：因?yàn)樯姘阜慨a(chǎn)的賣(mài)房一方是法院，所以房產(chǎn)過(guò)戶過(guò)程中的交易營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅等一般由購(gòu)家承擔(dān)，且不同房產(chǎn)交易部門(mén)、不同房產(chǎn)項(xiàng)目交費(fèi)情況可能會(huì)不同，需事先弄清。

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