二手房網(wǎng)上簽約的實(shí)施利于房價的平抑

5月30日上午，北京市建委發(fā)布了《關(guān)于實(shí)行存量房購賣合同網(wǎng)上簽約和信息公示有關(guān)問題的通知》和《關(guān)于推行北京市存量房屋購賣合同 示范文本的通知》（以下均簡稱為《通知》），這兩個《通知》中明確規(guī)定：“自2007年7月1日起，二手房交易須實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽約，同時，正式實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)的二手房購賣合同”。至此，配合之前已經(jīng)出臺實(shí)施的二手房交易資金監(jiān)管政策，標(biāo)志著房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的規(guī)范操作標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)得以建立。為此，“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，通過這種整套的二手房交易標(biāo)準(zhǔn)體系的建立，可以使二手房資金監(jiān)管等相關(guān)政策實(shí)施更加有效，對于規(guī)范市場操作行為、淘汰不良中介、增強(qiáng)消費(fèi)者購購二手房的積極性、盤活京城400萬套的存量房市場、平抑房產(chǎn)價格、促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康快速發(fā)展具有積極的推動作用；另一方面也是便于政府監(jiān)管的有效舉措。

二手房網(wǎng)上簽約的相關(guān)研究早于一年前已經(jīng)開始

由于北京的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)起步較晚，相關(guān)的二手房交易標(biāo)準(zhǔn)制度沒有完全建立，交易過程中的“亂吃差價”現(xiàn)象、眾多的合同糾紛，特別是出現(xiàn)了部分不法中介“攜款逃跑”的惡性事件，既給交易雙方帶來了巨大的損失，同時也給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康快速發(fā)展設(shè)置了諸多的障礙。為此，自2006年5月起，北京市建委就著手進(jìn)行存量房市場管理的研究課題，其中二手房資金監(jiān)管、二手房網(wǎng)上簽約和二手房的標(biāo)準(zhǔn)購賣合同是課題研究的三個重要子項(xiàng)，其主旨就是通過相關(guān)的課題研究，更好的促進(jìn)和盤活存量房市場，從而更好發(fā)揮存量房市場的宏觀調(diào)控機(jī)能，既能起到穩(wěn)定房產(chǎn)價格的作用，又能更好得促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的有序發(fā)展。

而“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，從二手房整個交易流程來看，健全的交易制度包括信息的透明、資金的安全和合同的規(guī)范三個方面，透明的信息可以讓消費(fèi)者時時了解交易狀況，而且方便政府監(jiān)控市場，其公平、公開性也有利于平抑房價；資金的安全避免不良中介“現(xiàn)金收房”以及“攜款潛逃”等惡性事件產(chǎn)生；規(guī)范的合同可以保證交易雙方當(dāng)事人明確責(zé)任義務(wù)，避免“霸王條款”，這三個方面是規(guī)范二手房交易秩序的有機(jī)整體，可以說，自4月15日資金監(jiān)管正式實(shí)施， 4月22日《北京市存量房屋購賣合同》（草案）網(wǎng)上征集意見活動結(jié)束后，實(shí)施二手房網(wǎng)上簽約亦是呼之欲出。而二手房網(wǎng)上簽約的實(shí)施對于市場方面的影響主要在于以下四點(diǎn)：

影響之一：淘汰不規(guī)范中介，凈化二手房交易市場

此次市建委推出的二手房網(wǎng)上簽約，是購賣雙方當(dāng)事人通過在網(wǎng)上掛牌、網(wǎng)上簽訂購賣合同的方式來進(jìn)行二手房交易，這樣通過統(tǒng)一、規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)合同，使得房子的交易信息一目了然，交易價格真實(shí)準(zhǔn)確，并且購賣雙方都會時間獲悉房子的成交價格，使得慣用“吃差價”、“霸王條款”的不良中介公司無從下手，要么改變服務(wù)模式，要么遭受被淘汰的命運(yùn)。因此，“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)施的二手房資金監(jiān)管，同時加上此次二手房網(wǎng)上簽約和標(biāo)準(zhǔn)購賣合同的實(shí)施，將大大壓縮不規(guī)范中介的操作空間，這必然會加速淘汰違規(guī)操作的不良中介步伐，從而有助于凈化二手房交易市場，推動北京市中介機(jī)構(gòu)的品牌化發(fā)展進(jìn)程。

影響之二：交易信息更加透明化，有利于平抑房價

在傳統(tǒng)的二手房交易過程中，房產(chǎn)交易信息的透明度一直不高，特別是部分操作不規(guī)范的經(jīng)紀(jì)公司，更是充分利用掌握信息不對等的優(yōu)勢，采取“暗箱操作” 的方式，抬高了交易房產(chǎn)的價格。而“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為，此次出臺二手房網(wǎng)上簽約，對于相關(guān)的交易信息公示要求非常明確，比如房產(chǎn)擬售價格、房產(chǎn)戶型、建成年代、房屋產(chǎn)權(quán)狀況等，從而使得房產(chǎn)交易信息更加透明，真實(shí)反映房產(chǎn)交易雙方的意愿，并且能在時間內(nèi)了解房屋的真實(shí)價格，從而可以剔除不規(guī)范中介公司引起的價格虛高部分；另外，相關(guān)政府管理部門可以通過這個平臺可以及時了解二手房交易市場價格的真實(shí)變動，適時監(jiān)控并進(jìn)行指導(dǎo)。因此，這兩方面的共同合力都有助于平抑房價。

影響之三：增強(qiáng)消費(fèi)者交易信心，有利于盤活存量房市場

近幾年，雖然北京二手房市場已經(jīng)獲得了快速的發(fā)展，交易量從2000年的1100套增長到2006年的76000套；但是，相比當(dāng)前北京的400萬套存量房來看，其市場流通率還非常低，交易依然不是很活躍。而導(dǎo)致北京存量房市場發(fā)展不活躍的一個主要原因還在于消費(fèi)者對于二手房交易過程中的安全問題心存余悸，缺乏交易信心。而隨著目前二手房資金監(jiān)管、標(biāo)準(zhǔn)購賣合同和網(wǎng)上簽約這樣一整套的交易標(biāo)準(zhǔn)制度的建立，對于增強(qiáng)二手房消費(fèi)者的交易信心有一定的推動作用，從而有利于盤活京城存量房市場，推動存量房市場的規(guī)范、健康發(fā)展。

影響之四：對經(jīng)紀(jì)公司能夠真正起到規(guī)范作用

在此次出臺的《通知》中規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事存量房購賣居間代理服務(wù)的，應(yīng)到中介協(xié)會辦理網(wǎng)上用戶備案手續(xù)，方可進(jìn)行信息發(fā)布和合同網(wǎng)上簽約?！辈⑶乙?guī)定“凡房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間或代理購賣的存量房，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)均應(yīng)將相關(guān)房源信息上傳至存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)（www.breaa.cn），中介協(xié)會對房源部分信息進(jìn)行公示后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)方可在其經(jīng)營場所進(jìn)行掛牌或通過媒體發(fā)布廣告”。同時，對于“發(fā)布虛假或未公示的房源信息、不進(jìn)行網(wǎng)上簽約、隱瞞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員身份代理并收取費(fèi)用、隱瞞交易價格、欺騙購賣雙方賺取差價、不告知購賣雙方查詢密碼及存在其它相關(guān)違法違規(guī)行為的，將對該機(jī)構(gòu)和人員的網(wǎng)上簽約行為進(jìn)行限制”。因此，“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，這就意味著原先對于一些違規(guī)操作的經(jīng)紀(jì)公司缺乏有效的管理手段已經(jīng)得到了有效的突破，其可以通過限制其網(wǎng)上簽約，使得違規(guī)操作的經(jīng)紀(jì)公司不能經(jīng)營，從而真正起到規(guī)范經(jīng)紀(jì)公司的目的。

較后，“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，這一系列標(biāo)準(zhǔn)制度的建立，已經(jīng)改變了既有的二手房交易模式，其交易流程也勢必發(fā)生了改變。比如對于在辦理轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)之前，合同中的房屋購受人或資金劃轉(zhuǎn)方式變化的，應(yīng)辦理合同注銷手續(xù)，并重新進(jìn)行網(wǎng)上簽約，信息網(wǎng)外網(wǎng)公示該退房信息。其中城八區(qū)存量房購賣合同的注銷手續(xù)由購賣雙方或委托人到中介協(xié)會辦理；遠(yuǎn)郊區(qū)縣存量房購賣合同的注銷手續(xù)可到所在區(qū)縣房屋管理部門辦理。而這在之前是不需要的。因此，建議購賣雙方在交易之前，還是需要了解一下當(dāng)前的相關(guān)政策。

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