隨著二手房的交易日趨活躍，二手房由于總價(jià)低，位置佳等優(yōu)點(diǎn)而受人青睞。但比起商品房而言，規(guī)范二手房交易的法律、法規(guī)相對滯后，因此購購二手房要注意許多問題，防范風(fēng)險(xiǎn)。市房地產(chǎn)交易管理所有關(guān)人士為購購二手房的市民支了幾招。

　　1.查驗(yàn)房屋是否有房產(chǎn)證

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的重要憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對購房人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以較好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

　　2.弄清房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

頭先，弄清楚產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否為同一個(gè)人，并要求賣方提供合法證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。其次，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證所標(biāo)注的面積與實(shí)際面積是否相符，向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購房屋產(chǎn)權(quán)來源與其合法性。有些房屋有好多共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此購房人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋購賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，購房人與其簽訂的購賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

如果房產(chǎn)被抵押或查封，只有在解除抵押或查封后才能與賣方交易；產(chǎn)權(quán)證所有者是多人共有的，一定要有共有人同意出賣的書面證明，房產(chǎn)才能交易；如果是違章建筑，隨時(shí)都可能被政府部門拆除；如果房產(chǎn)牽涉其他糾紛，不但房產(chǎn)購不到，可能連自己都牽連進(jìn)去。因此，購房之前一定要查清房屋的權(quán)屬及狀況，如果購房人購了存在上述情況的房產(chǎn)，可能在支付了房款之后，房產(chǎn)卻不能過戶到自己名下，較后導(dǎo)致錢財(cái)兩空的局面。

　　3.了解交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，還在被別人租賃。如果購房人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，購房人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住或使用的房產(chǎn)。因?yàn)橘徺u不破租賃，也就是說房屋購賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多購房人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛！所以，購房人在與房主簽訂購賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合同中約定入住時(shí)間，以保證自己的合法權(quán)益。

　　4.土地情況是否合理

二手房交易中購房人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，因?yàn)閯潛艿耐恋匾话闶菬o償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，購房人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算了。

　　5.市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為購房人在購購時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

　　6.單位房屋是否為全部產(chǎn)權(quán)

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須先過渡成全部產(chǎn)權(quán)后，才能辦理交易手續(xù)。房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，購房人購購時(shí)要避免購賣合同與國家法律沖突。

　　7.房屋質(zhì)量是否保證

不要被裝修迷住眼睛。有的房屋因?yàn)橘|(zhì)量缺陷、結(jié)構(gòu)不好等情況，而用裝修去掩蓋。做工好的裝潢都會讓人眼睛一亮，但高明的裝潢卻可以把龜裂的墻角、發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此購房子的時(shí)候，購房者必須要注意房屋的做工，尤其是廚房、洗手間、墻角、窗臺、天花板的收邊工序是否細(xì)致，而這些地方往往容易被忽視。就目前二手房市場而言，上世紀(jì)80年代的二手房普遍較多，由于這些二手房年代較久，使用時(shí)間較長，因此可能存在管線老化或走線不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板經(jīng)常滲水、防水防火性能較差等狀況，因此購房者在選購二手房時(shí)應(yīng)注意這些因素。

　　8.物管是否到位

要了解房屋的使用年限、及物業(yè)管理的情況。有的物業(yè)管理不到位，服務(wù)差，安全狀況不好；有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，水電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，購房人不知情購購了此房屋，所有費(fèi)用有可能要全部承擔(dān)。

　　9.中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在房貸時(shí)，為購房人提供零頭付服務(wù)，即購受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。購房人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

　　10.合同約定是否明確

二手房購賣合同不像商品房購賣合同那么全面，所以對一些細(xì)節(jié)應(yīng)約定清楚，如交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、交房日期等。

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