8月1日起二手房轉(zhuǎn)讓強征個稅

昨晚（26日），《國家稅務(wù)總局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號）突然現(xiàn)身，明令8月1日起對二手房購賣強制征收個人所得稅。

108號文規(guī)定，二手房交易過戶前必須完稅。主管稅務(wù)機關(guān)要在房地產(chǎn)交易場所設(shè)置稅收征收窗口，個人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個人所得稅，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營業(yè)稅等稅收一并辦理；稅務(wù)機關(guān)暫無條件設(shè)置征收窗口的，應(yīng)委托契稅征收部門一并征收。

108號文對二類房產(chǎn)交易開設(shè)寬松通道：出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其所繳納的個稅可全部或部分退還；個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上且是家庭先進生活用房取得的所得，免征個稅。同時，納稅起征點前置到以購房合同為準(zhǔn)。

108號文界定了所得：個人所得稅以實際成交價為轉(zhuǎn)讓收入。并明確了對商品房、自建住房、經(jīng)濟適用房、已購公有住房以及城鎮(zhèn)拆遷安置住房等五類房產(chǎn)的原值。對于不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。

108號文規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前的裝修費用、住房貸款利息等，憑有效證明可以扣除。

昨晚（26日），《國家稅務(wù)總局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（108號文）突然現(xiàn)身，由此，爭議長達12年之久的二手房個稅終下強征令。通知將于8月1日起在全國執(zhí)行。

市場人士連夜熱議，投資客將度過一個不眠之夜。不少人士表示，個稅強征后二手房交易可能縮水50%。但是兩種免稅類型以及房產(chǎn)持有時間計算方式的改變，也給市場開出了稍顯寬松的通道。

強征基本無疑義

二手房個稅繳納早已有之。但一直以來，二手房的個稅征收多為自覺申報。因此，此次個稅是否強征成為新政需要明示的內(nèi)容。

對此，國稅總局108號文在第四條稱：加強稅收征管，主管稅務(wù)機關(guān)要在房地產(chǎn)交易場所設(shè)置稅收征收窗口，個人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個人所得稅，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理；地方稅務(wù)機關(guān)暫沒有條件在房地產(chǎn)交易場所設(shè)置稅收征收窗口的，應(yīng)委托契稅征收部門一并征收個人所得稅等稅收。

上海信義房產(chǎn)不動產(chǎn)研究相關(guān)人士介紹，一般來說，二手房過戶流程是，在交易大廳均設(shè)立地稅部門完稅窗口，過戶雙方申領(lǐng)過戶申請單后，到完稅窗口完稅。然后辦理產(chǎn)證過戶。完稅窗口對契稅、營業(yè)稅等稅種一并收取。將個稅征收置于過戶之前，就意味著個稅完稅成為過戶前提，就是平時所說的強征。

兩類房產(chǎn)仍免稅

108號文規(guī)定，對兩類二手房產(chǎn)交易仍給予免稅優(yōu)惠。其第五條稱：出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭先進生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

中原地產(chǎn)人士表示，如果加上征稅起征點前置，多數(shù)老公房和經(jīng)濟適用房可享受免征優(yōu)惠。如果以購房合同或發(fā)票作為憑證，大多數(shù)公房都在5年購房時間以上，并且是家庭先進生活用房取得所得，因此，公房基本都處于免征行列。對于經(jīng)濟適用房來說，5年以內(nèi)出售無贏利，不用交納個人所得稅。因此，新政對經(jīng)濟適用房也無過多影響。

納稅起征點前置

納稅起征點前置是新政又一看點。

108號文條規(guī)定：對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。

中原地產(chǎn)人士認為，原來按產(chǎn)權(quán)證或者契稅票為起征點，讓一大部分的二手商品房無法滿足五年以上的要求，因此此次新政將房產(chǎn)持有時間的起點前置，令二手商品房交易稍有釋放空間。

所得界定明確

對于所得的認定一直是個稅征收的難點之一。108號文條就明確規(guī)定：對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，征收機關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。并對商品房、自建住房、經(jīng)濟適用房、已購公有住房以及城鎮(zhèn)拆遷安置住房五類房產(chǎn)的原值均有明確規(guī)定。

而對于納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，文件規(guī)定：稅務(wù)機關(guān)可對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。

業(yè)內(nèi)人士介紹，這主要是針對以往通過做低房價方式規(guī)避稅收的做法。

裝修等花費免征

對于房產(chǎn)持有成本中合理費用的定義，108號文條規(guī)定：文件條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前的裝修費用可扣除，其中已購公有住房、經(jīng)濟適用房較高扣除限額為房屋原值的15%。商品房等為房屋原值的10%。但是納稅人原購房為 ，即合同注明房價款中含有裝修費的，不得再重復(fù)扣除裝修費用。

另外，住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等，憑有關(guān)部門出具的有效證明也可扣除。

中原地產(chǎn)人士認為，108號文對納稅人按規(guī)定支付的合理費用的界定 ，較之2003年京財稅732號文中所規(guī)定的合理費用更加科學(xué)合理，有利于增加納稅者認同感和自覺意識。

建立納稅保證金專戶

108號文第6條規(guī)定：建立個人所得稅納稅保證金專戶，為繳納納稅保證金的納稅人建立檔案，加強對納稅保證金信息的采集、比對、審核；向納稅人宣傳解釋納稅保證金的征收、退還政策及程序；認真做好納稅保證金退還事宜，符合條件的確保及時辦理。同時加強與房地產(chǎn)管理部門、中介機構(gòu)的協(xié)調(diào)、溝通，嚴格執(zhí)行住房交易所得的減免稅條件和審批程序，做好涉稅資料審查鑒定工作，及時辦理減免稅審批手續(xù)。

市場人士評價，整個個稅征收流程涉及貸款銀行、手續(xù)費、公證費等相關(guān)征收部門的有效證明，二手房交易的完稅準(zhǔn)備時間由此拉長，其中的監(jiān)管、配套工作繁雜，因此尤其需要相關(guān)各部門加強管理和服務(wù)。

二手房個稅征收歷程

1994年1月28日，國務(wù)院發(fā)布《個人所得稅法實施條例》：財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得（包括個人轉(zhuǎn)讓建筑物、土地使用權(quán)等財產(chǎn)取得的所得）必須繳納個稅。但其后，二手房購賣個人所得稅的征收一直處于地方自控下的自愿申報繳納狀況，形同虛設(shè)。

2004年1月，二手房個稅率先在杭州、南京、青島等地強征，幾個月后暫停征收。

2005年北京東城區(qū)、朝陽區(qū)等地再次強征，遭到抵制，不到一個月取消。

2005年10月初，國稅總局拋出一站式強征的156號文件，效果不大。

2006年6月，北京亦莊傳出強征傳言，但北京其他區(qū)縣尚未執(zhí)行。

2006年6，傳言日盛，稱北京7月將全面強征，二手房價或?qū)⑸蠞q8%。

2006年6月下旬，國家稅務(wù)總局向上海證券報辟謠，稱強征未有時間表。

2006年7月26日，國稅局108號文公開，稱8月1日起全國強征個稅（柯鵬 整理）

拋售二手房該如何計稅

王女士于2003年4月以60萬元在北京購購了一套二手商品房，建筑面積80平方米。王女士為貸款購房，頭付20萬元，貸款40萬元，以20年等額本息的商業(yè)貸款方式購購此房產(chǎn)。當(dāng)年利率為6.12%，從2003年4月到今年7月所付利息為76122.10元。另外2003年公證費200元，評估費600 元。房產(chǎn)裝修費用為9萬元?，F(xiàn)在她決定將房屋以80萬元的總價賣掉，王女士需要交納的各類稅費見右表。

如上所述，王女士需要繳納的個人所得稅僅占總房款的0.23%

需要注意的是，王女士裝修費用為9萬元，且有裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票。根據(jù)昨天發(fā)布的《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》規(guī)定，商品房轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用，較高扣除限額為房屋原值的10%。王女士的裝修費用9萬元大于6萬元（60000010%），故按6萬元裝修費用計算個人所得稅。

稅種 計算方式 計算公式 費用（元）

印花稅 房產(chǎn)總價0.05% 8000000.05% 400

營業(yè)稅 房產(chǎn)總價5.5% 8000005.5% 44000

個人所得稅

（個人所得稅=個人所得稅應(yīng)納稅所得額20%） 個人所得稅應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金-有關(guān)合理費用。 轉(zhuǎn)讓收入（以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入） 800000 800000

房屋原值=原房價 印花稅 契稅 產(chǎn)權(quán)證印花 600000 300 9000 5 609305

轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金=印花稅 營業(yè)稅 8000000.05%

8000005.5% 44400

合理費用=住房裝修費用 住房貸款利息 手續(xù)費 公證費等 60000 76122.1 200 600 136922.1

（800000-609305-44400-136922.1）20% 1874.58

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