千萬套保障房求解：錢和地從哪兒來？

編者按：

誰來保障保障房？在今年定調(diào)1000萬套保障房目標的背景下，這句看似拗口的疑問句將成為擺在各地政府面前的一道實實在在的課題。

從去年580萬套保障房開工指標能否完成一度引發(fā)擔憂，到較終超額完成590萬套，得益于層面的推動力以及地方的執(zhí)行力。但這也折射出各地在保障房推進過程中所遇到的困難和挑戰(zhàn)。土地和資金，即是兩大核心問題。

辭舊迎新之際，《財經(jīng)日報》記者從京滬廣深四地發(fā)回報道，解析保障房所面臨的土地、資金之困局以及當?shù)卦隗w制機制方面所作的創(chuàng)新和努力。

北京

保障房：金融創(chuàng)新試驗田

張燕

十二五期間，北京保障性住房建設(shè)可以用兩個60%來概括。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會新聞發(fā)言人徐志軍去年底表示，十二五期間，北京市將力爭實現(xiàn)兩個60%的目標，即保障性住房占整個住房供應(yīng)的60%，公共租賃住房要占保障性住房供應(yīng)的60%。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會研究總監(jiān)回建強對《財經(jīng)日報》記者表示，保障性住房的擴容勢必會擠壓商品房經(jīng)營性用地指標，但這并不一定意味著政府土地出讓金收入的減少。因為即使商品房建設(shè)用地可能減少，但商品房尤其是高端商品房因此會更加稀缺，升值空間更大，土地出讓金也將更具競爭性。政府非但不會限制市場化土地的拍賣價，還可以考慮實行財稅改革，逐步擺脫土地財政。

事實上，近期上海、重慶啟動的房產(chǎn)稅試點已經(jīng)在探路深層次稅改。

明確房產(chǎn)稅收入投向保障性住房，將使得保障性住房的建設(shè)資金來源有更多的保證。財政部財政科學研究所副所長王朝才當時告訴本報。

盡管保障性住房的資金來源問題沒有完全解決，但大方向是確定的?；亟◤娬J為大致有以下幾種途徑：頭先是政府財政直接撥款，提取一定土地出讓凈收益；其次是住房公積金貸款；另外是鼓勵社會資金參與，進行創(chuàng)新性金融融資，如推出REITs(房地產(chǎn)信托投資基金）。

去年11月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會和中國建設(shè)銀行北京市分行簽署了一項達200億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議，此次合作是北京市頭次在保障性住房領(lǐng)域與金融機構(gòu)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。中國建設(shè)銀行北京市分行將給予北京市保障性住房建設(shè)200億元意向性授信額度，支持北京市保障房等項目。同時，建設(shè)銀行北京分行將通過金融產(chǎn)品創(chuàng)新為北京市各類保障性住房、舊城保護性改造和修繕等項目提供優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)。

房地產(chǎn)私募基金的嘗試也在北京悄然進行。由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會牽頭，以商會會長聶梅生為組長，華遠地產(chǎn)董事長任志強為副組長的公租房基金籌備小組已成立，上海建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司為基金方案的設(shè)計者。方案已經(jīng)由國家工商聯(lián)上報至發(fā)改委。聶梅生去年12月對媒體表示。

據(jù)聶梅生此前對媒體透露，基金的規(guī)模計劃在100億元到300億元之間，投資者不超過200人，預(yù)期年化收益率在10%~15%之間?；疬\行期限暫定為7年，其中投資建設(shè)期3年，出租經(jīng)營期3年，較后1年可退出清算。退出路徑設(shè)計為三種選擇：政府回購、市場出售和REITs退出。

在基金領(lǐng)域，保障房還是個新面孔。盡管公租房資金回籠周期較長，基金率不算高，但回建強表示，基金進入保障房領(lǐng)域，可以推動公租房資金匯集，減少流動性過剩；對投資者來說投資風險低，回報較穩(wěn)定，旱澇保收。

上海

房產(chǎn)稅輸血_保障房還需企業(yè)造血

胥會云

300萬平方米，上海保障房的建設(shè)再次加碼。相比于2010年1200萬平方米的新開工量，今年建設(shè)和籌措的保障房面積將達1500萬平方米。

今年，上海將保障房建設(shè)列入市政府重大工程項目，確立了全年248的目標，即200萬平方米經(jīng)濟適用房竣工、400萬平方米經(jīng)濟適用房與800萬平方米動遷安置房開工，建設(shè)規(guī)模為歷年來的高峰。

保障房供應(yīng)能否持續(xù)穩(wěn)定，取決于土地和資金這兩條腿能否托得穩(wěn)。在土地資源緊缺、資金壓力巨大的上海，尤是如此。

土地梳理的驚喜

在大規(guī)模保障性住房建設(shè)的背景下，為確保土地供應(yīng)能夠滿足需求，去年上海市規(guī)劃和國土資源管理局（下稱上海市規(guī)土局）透露，上海市頭次在市域范圍內(nèi)啟動了大規(guī)模的住房和土地梳理工作。

根據(jù)較終的梳理結(jié)果，未來上海新增住宅用地主要由現(xiàn)有的工業(yè)用地、舊區(qū)改造，以及新城新市鎮(zhèn)的新增建設(shè)用地來供應(yīng)，新城新市鎮(zhèn)更是未來的新增供應(yīng)。

當時上海市規(guī)土局有關(guān)人士表示，2020年規(guī)劃上的住宅用地基本可以滿足新增住宅建設(shè)的需求。根據(jù)規(guī)劃，到2020年，上海市人均住宅建筑面積約為35平方米。

復(fù)旦大學住房政策副主任陳杰告訴《財經(jīng)日報》記者，上海市區(qū)的土地主要來自舊區(qū)改造、工業(yè)地產(chǎn)的退二進三、老廠房改造，不過外環(huán)區(qū)域則以新征為主。

去年12月16日開工的保障房項目東溝北地塊項目，總建筑面積7.3萬平方米，建成后可提供各類房型住宅1018套。該地塊就是政府部門力推的退二進三項目，即由企業(yè)拿出自己的工業(yè)用地用于建設(shè)保障住房，作為回饋政府允許企業(yè)在該地塊上建部分商品房。此舉有別于政府劃撥儲備土地用于保障性住房建設(shè)，可以盤活企業(yè)手里的閑置土地，以緩解保障性住房供地緊張的局面。

在新建大型居住社區(qū)之余，上海市住房保障和房屋管理局此前表示，擬對今后新出讓土地用于商品房的項目，按照不低于項目建筑總面積5%的比例配建經(jīng)適房，交政府用于住房保障，其中合適房源用于公共租賃房。

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千萬套保障房求解：錢和地從哪兒來？

編者按：

誰來保障保障房？在今年定調(diào)1000萬套保障房目標的背景下，這句看似拗口的疑問句將成為擺在各地政府面前的一道實實在在的課題。

從去年580萬套保障房開工指標能否完成一度引發(fā)擔憂，到較終超額完成590萬套，得益于層面的推動力以及地方的執(zhí)行力。但這也折射出各地在保障房推進過程中所遇到的困難和挑戰(zhàn)。土地和資金，即是兩大核心問題。

辭舊迎新之際，《財經(jīng)日報》記者從京滬廣深四地發(fā)回報道，解析保障房所面臨的土地、資金之困局以及當?shù)卦隗w制機制方面所作的創(chuàng)新和努力。

北京

保障房：金融創(chuàng)新試驗田

張燕

十二五期間，北京保障性住房建設(shè)可以用兩個60%來概括。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會新聞發(fā)言人徐志軍去年底表示，十二五期間，北京市將力爭實現(xiàn)兩個60%的目標，即保障性住房占整個住房供應(yīng)的60%，公共租賃住房要占保障性住房供應(yīng)的60%。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會研究總監(jiān)回建強對《財經(jīng)日報》記者表示，保障性住房的擴容勢必會擠壓商品房經(jīng)營性用地指標，但這并不一定意味著政府土地出讓金收入的減少。因為即使商品房建設(shè)用地可能減少，但商品房尤其是高端商品房因此會更加稀缺，升值空間更大，土地出讓金也將更具競爭性。政府非但不會限制市場化土地的拍賣價，還可以考慮實行財稅改革，逐步擺脫土地財政。

事實上，近期上海、重慶啟動的房產(chǎn)稅試點已經(jīng)在探路深層次稅改。

明確房產(chǎn)稅收入投向保障性住房，將使得保障性住房的建設(shè)資金來源有更多的保證。財政部財政科學研究所副所長王朝才當時告訴本報。

盡管保障性住房的資金來源問題沒有完全解決，但大方向是確定的?；亟◤娬J為大致有以下幾種途徑：頭先是政府財政直接撥款，提取一定土地出讓凈收益；其次是住房公積金貸款；另外是鼓勵社會資金參與，進行創(chuàng)新性金融融資，如推出REITs(房地產(chǎn)信托投資基金）。

去年11月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會和中國建設(shè)銀行北京市分行簽署了一項達200億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議，此次合作是北京市頭次在保障性住房領(lǐng)域與金融機構(gòu)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。中國建設(shè)銀行北京市分行將給予北京市保障性住房建設(shè)200億元意向性授信額度，支持北京市保障房等項目。同時，建設(shè)銀行北京分行將通過金融產(chǎn)品創(chuàng)新為北京市各類保障性住房、舊城保護性改造和修繕等項目提供優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)。

房地產(chǎn)私募基金的嘗試也在北京悄然進行。由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會牽頭，以商會會長聶梅生為組長，華遠地產(chǎn)董事長任志強為副組長的公租房基金籌備小組已成立，上海建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司為基金方案的設(shè)計者。方案已經(jīng)由國家工商聯(lián)上報至發(fā)改委。聶梅生去年12月對媒體表示。

據(jù)聶梅生此前對媒體透露，基金的規(guī)模計劃在100億元到300億元之間，投資者不超過200人，預(yù)期年化收益率在10%~15%之間?；疬\行期限暫定為7年，其中投資建設(shè)期3年，出租經(jīng)營期3年，較后1年可退出清算。退出路徑設(shè)計為三種選擇：政府回購、市場出售和REITs退出。

在基金領(lǐng)域，保障房還是個新面孔。盡管公租房資金回籠周期較長，基金率不算高，但回建強表示，基金進入保障房領(lǐng)域，可以推動公租房資金匯集，減少流動性過剩；對投資者來說投資風險低，回報較穩(wěn)定，旱澇保收。

上海

房產(chǎn)稅輸血_保障房還需企業(yè)造血

胥會云

300萬平方米，上海保障房的建設(shè)再次加碼。相比于2010年1200萬平方米的新開工量，今年建設(shè)和籌措的保障房面積將達1500萬平方米。

今年，上海將保障房建設(shè)列入市政府重大工程項目，確立了全年248的目標，即200萬平方米經(jīng)濟適用房竣工、400萬平方米經(jīng)濟適用房與800萬平方米動遷安置房開工，建設(shè)規(guī)模為歷年來的高峰。

保障房供應(yīng)能否持續(xù)穩(wěn)定，取決于土地和資金這兩條腿能否托得穩(wěn)。在土地資源緊缺、資金壓力巨大的上海，尤是如此。

土地梳理的驚喜

在大規(guī)模保障性住房建設(shè)的背景下，為確保土地供應(yīng)能夠滿足需求，去年上海市規(guī)劃和國土資源管理局（下稱上海市規(guī)土局）透露，上海市頭次在市域范圍內(nèi)啟動了大規(guī)模的住房和土地梳理工作。

根據(jù)較終的梳理結(jié)果，未來上海新增住宅用地主要由現(xiàn)有的工業(yè)用地、

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