作為土地交易先進的出讓方，上海的這次須知至少可以算是一次試水，是一次對大限到來、需要應對的政府一方的反應?；蛟S的不足，還不是它過于簡單了，而是沒有給所有參與土地交易的人發(fā)表意見的機會。

2011年上海土地交易市場頭拍在上周結束，雖然這次拍賣土地交投冷淡，沒有吸引眼球的地王出現(xiàn)，但預申請須知中出讓人收回并補償相應殘余價值的規(guī)定，卻實實在在地挑戰(zhàn)了一下在地產(chǎn)泡沫之中、幾乎被人故意遺忘的城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓的70年大限。

雖然這個事情尚未真的出現(xiàn)，70年大限到來出讓人（政府）將如何收回土地？又如何補償？我們還不知道，但這很快就會到來，似乎已經(jīng)在實際的土地使用權交易之中看到了。

有人說，這個上海市搞的須知是不公平的，它違反了2007年公布的《物權法》，這樣的理解有一定道理。因為《物權法》百四十九條規(guī)定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。但這是很含糊規(guī)定，它沒有說住宅是何類性質(zhì)的住宅，是商業(yè)住宅？還是非商業(yè)住宅？也沒有說，自動續(xù)期的使用權應該如何作價？

按照中國的《土地法》條規(guī)定，中國只有兩種土地所有權，一種是國家所有的土地，出讓和轉(zhuǎn)讓的都是這種土地；另外一種是國家確切規(guī)定為集體所有的土地，這種土地想出讓或者轉(zhuǎn)讓，必須先收回國有。也就是說在中國，能出讓和轉(zhuǎn)讓使用權的土地，只能是國有的土地。即便按照《物權法》國家以便民、利民的角度，自動為你續(xù)期了，它也有權力伸張建立在國有土地所有權之上才有的使用權相關租金和權益?？梢哉f，使用權到期的土地，不可能一律免費續(xù)期，也不可能普通住宅和商業(yè)住宅一視同仁。而對將來繼續(xù)經(jīng)營的商業(yè)地產(chǎn)免費續(xù)期，不僅造成國有資產(chǎn)流失，還會使得國家難以收取土地增值的利益。

總之，細化大限之后土地如何續(xù)期的解決辦法，不是一個小問題。房地產(chǎn)市場化的初期來不及考慮，那是因為當時需要逐步廢除計劃經(jīng)濟體制的住房制度。在既不能根本動搖土地制度，又不能停下市場化的步伐時，妥協(xié)地想出了土地所有權和使用權分離的辦法。這種漸進式改革的妥協(xié)，在1990年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中處處可見，其第十二條便按照用途規(guī)定了土地使用權的年限，有了較高70年，低至40年和50年三種期限。從1990年算起，假如按照較低的年限也很有些已經(jīng)建設起來的房子，其屋子下的土地只能使用20年了。

現(xiàn)在上海出臺這個須知，與其說是一種不公平，甚至是違法（中國各種不同行業(yè)之間的法律法規(guī)相互沖突，并非只有土地交易里有），還不如看成這是一種來自出讓人的風險告知。雖然這樣的風險告知并不是解決辦法，而且顯得比較簡單，但若是從積極的角度來看，作為土地交易先進的出讓方，上海的這次須知至少可以算是一次試水，是一次對大限到來、需要應對的政府一方的反應?；蛟S的不足，還不是它過于簡單了，而是沒有給所有參與土地交易的人發(fā)表意見的機會。

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