2010調(diào)控年，開發(fā)商的拿地?zé)崆椴⑽赐藚s，各城市土地出讓再創(chuàng)新高。世聯(lián)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北京、大連、哈爾濱、南京、無錫、武漢等城市2010年土地出讓金已超過2008和2009兩年之和，賣地收入對地方政府的財政貢獻(xiàn)相當(dāng)可觀。尤其是步入年終，未完成供地計劃的城市加大推進(jìn)力度，土地市場再度異?；馃?。

調(diào)控年，土地再創(chuàng)新高

從世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺來看，2010年28個監(jiān)測城市土地出讓金達(dá)到11243億元，同比增長35%。除杭州、廣州、沈陽、廈門、西安、長春和珠海7個城市外，其余21個城市土地出讓金保持同比增長。其中，北京、上海、大連土地出讓金超過1000億，而大連、武漢、哈爾濱、長沙四城市甚至出現(xiàn)成倍增長態(tài)勢。

一波三折，年底拿地?zé)崆椴粶p

由于受調(diào)控政策影響，今年年中土地成交始終保持在較低水平，住宅類土地成交高峰期主要出現(xiàn)在國十條出臺之前的2、3月份和年終12月份，其中，9-10月份伴隨著市場成交的回暖，也出現(xiàn)了一波小高峰，這五個月土地成交面積接近全年成交的六成。商業(yè)辦公用地除了8月份的高峰期之外，成交一直較為平穩(wěn)，時至年終又有上揚(yáng)趨勢。

數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺，數(shù)據(jù)截止日期為2010年12月30日

對于年末土地市場成交火熱的現(xiàn)象，世聯(lián)研究認(rèn)為存在如下四點(diǎn)原因：

，源自地方政府對土地財政的依賴。今年年中由于政府調(diào)控，在一定程度上削弱了土地需求的積極性，為了完成全年供地計劃，各大城市在歲末加緊土地供應(yīng)。

，具有國資背景的開發(fā)企業(yè)越來越多的參與到土地競爭中來，他們除了得到銀行資金的青睞外，更有便利渠道獲得母公司的資金支持，因而現(xiàn)金流較為充裕，只要有央企、國企參與的土地出讓，都是勢在必得。

第三，龍頭房企年末提前完成全年銷售任務(wù)，如萬科 (論壇 新聞)、恒大、保利等企業(yè)，現(xiàn)金流充裕，因而也加大了全國土地的戰(zhàn)略儲備。

第四，外資企業(yè)對中國房地產(chǎn)的長期看好，也加入到核心城市土地爭奪戰(zhàn)中，催熱了土地市場。

同時，國企、龍頭房企和外資企業(yè)加大土地儲備也反映出他們對后市的看好。

住宅和商業(yè)，冰火兩重天

今年樓市調(diào)控主要針對住宅，政府也多次聲明增加住宅用地的供應(yīng)，但28個城市住宅用地建面僅保持了13%的同比增長，增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)辦公用地的39%。從不同區(qū)域來看，東北和華中7個城市住宅類土地成交面積保持快速增長，而華南區(qū)域7個城市的住宅用地同比出現(xiàn)較大幅度下滑。商業(yè)辦公用地方面，所有區(qū)域均保持較快增長，東北、華南和華中增長勢頭較為迅猛。

從不同類別城市來看，一類城市住宅用地成交面積同比出現(xiàn)下滑，樓面價格增長幅度也小于二三類城市。商業(yè)辦公用地方面，二三類城市成交面積大幅增加，表明城市商圈已逐步進(jìn)入快速擴(kuò)張期；一類城市商業(yè)辦公用地也保持一定幅度的增長，但其樓面價格同比增長67%，從側(cè)面反映出市場旺盛的需求和土地市場競爭的激烈程度。

后市展望，住宅土地?zé)岫热Q于調(diào)控力度

世聯(lián)研究認(rèn)為，土地的放量一方面能夠增加未來市場的供應(yīng)，緩解供不應(yīng)求的壓力，但另一方面也將導(dǎo)致激烈競爭而抬高地價，地方政府坐收其利，高地價進(jìn)而傳導(dǎo)至房價，不利于市場的健康發(fā)展。因此，如何打擊囤地、加快土地形成有效供應(yīng)，并減輕地方政府對土地財政的依賴將是決定土地調(diào)控成敗的根本，也是未來調(diào)控的。從近3年我們對16個城市的住宅銷售與土地成交監(jiān)測來看，住宅土地成交熱度與住宅銷售面積密切相關(guān)，而住宅銷售面積又與政府調(diào)控政策息息相關(guān)。一旦政府繼續(xù)深化調(diào)控，住宅市場成交量低迷，住宅價格下行壓力加大時，住宅土地市場也勢必會受到較大的沖擊。但考慮到二三類城市受調(diào)控影響較小，預(yù)計未來住宅土地成交熱度不減。

預(yù)計明年商業(yè)辦公用地方面將繼續(xù)延續(xù)今年的發(fā)展態(tài)勢，不會受到調(diào)控政策的影響。一類城市由于受限于城市容量有限，土地出讓面積難再有大的突破，受旺盛需求刺激，商辦土地價格將會持續(xù)上揚(yáng)。二三類城市由于城區(qū)的加速擴(kuò)張和發(fā)展，預(yù)計未來商業(yè)辦公用地將延續(xù)今年的快速增長態(tài)勢，受充足的供應(yīng)制約，樓面均價或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢。

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