回頭即將走完的2010年，樓市給了人們太多的驚訝，調(diào)控力度持續(xù)加碼、部委相繼出臺(tái)政策限制房貸、大搞廉租房建設(shè)……這些未有的調(diào)控風(fēng)暴輪番上演，樓市卻如寒風(fēng)中的臘梅，開得依舊鮮艷。萬(wàn)科公告顯示，截至12月1日，其今年累計(jì)銷售額實(shí)現(xiàn)1000.6億元，在提前完成今年全年銷售任務(wù)的同時(shí)，也創(chuàng)造了我國(guó)房企銷售業(yè)績(jī)新高。

早有“吹風(fēng)”的調(diào)控

站在2010年的尾巴上回顧樓市，人們發(fā)現(xiàn)，今年熱詞有了新的變化，“蝸居”、“蟻?zhàn)濉?、“丈母娘房”等流行語(yǔ)紛紛讓位于“央企退市”、“房產(chǎn)稅”、“限購(gòu)令”等政策性強(qiáng)的字眼。一些人驚呼，今年可謂樓市當(dāng)之無(wú)愧的政策調(diào)控年。事實(shí)上，早在去年底，關(guān)于今年樓市調(diào)控的基調(diào)就已定出。

2009年底的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，2010年要遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭。隨即，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的4條措施，其中之一便是要抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房。同時(shí)，金融危機(jī)前后出臺(tái)的一系列樓市刺激政策也陸續(xù)退出，例如，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限就由2年恢復(fù)到5年。

不過(guò)，當(dāng)時(shí)的人們并不以為然，還是瘋狂地看漲房?jī)r(jià)，“井噴”代替了“小陽(yáng)春”，人們的口頭語(yǔ)也從“我該不該出手”變成“好房子還有沒有”，全國(guó)各城市都出現(xiàn)了“趕集”購(gòu)房現(xiàn)象，2009年12月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲7.80%，遠(yuǎn)高出11月份(5.70%)和10月份(3.90%)。

新年伊始便“小試牛刀”

時(shí)間剛滑入2010年，1月1日，財(cái)政部“5年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定便開始實(shí)施，國(guó)際金融危機(jī)時(shí)期的二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策就此終止，這無(wú)疑是在打擊投機(jī)購(gòu)房，對(duì)炒房者帶來(lái)不利影響。體現(xiàn)在濟(jì)南便是，今年1月份，二手房成交量出現(xiàn)大幅下降，只成交1500多套，環(huán)比下降約70%。

緊接著，1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳又出臺(tái)了“國(guó)十一條”，也即《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其規(guī)定，購(gòu)購(gòu)二套房的家庭，貸款頭付比例不得低于40%;房地產(chǎn)企業(yè)必須“公開房源+明碼標(biāo)價(jià)”……這也被認(rèn)為是國(guó)家針對(duì)高房?jī)r(jià)，今年打出的抑制房?jī)r(jià)“拳”。

不過(guò)，對(duì)“國(guó)十一條”，分析人士認(rèn)為，新政不新，老生常談，難抑房?jī)r(jià)，執(zhí)行缺監(jiān)管，落實(shí)難到位。網(wǎng)友也議論紛紛，認(rèn)為地方政府會(huì)“打太極”，較終導(dǎo)致“國(guó)十一條”效力落空。

事實(shí)也確實(shí)如此，今年1至3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲幅度節(jié)節(jié)攀升，分別為9.50%、10.70%和11.7%。2月20日，銀監(jiān)會(huì)又發(fā)布《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》，打擊炒房者，其規(guī)定，流動(dòng)資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資。

“央企退市”磨磨蹭蹭

“眉毛胡子一把抓”不行，調(diào)控又轉(zhuǎn)向了擊破。近年來(lái)，眾多央企“不務(wù)正業(yè)”，直奔“錢途”，挾巨資南下北上，在制造一個(gè)又一個(gè)高價(jià)地的同時(shí)，也造就了許多“地王”。央企的財(cái)大氣粗，引發(fā)了其他房企無(wú)限的“羨慕、嫉妒、恨”。同時(shí)，高房?jī)r(jià)也被普遍認(rèn)為是央企造就的“地王”助推的。

在諸多微詞和指責(zé)聲中，3月18日，國(guó)資委一紙“清退令”，要求78家非主營(yíng)房地產(chǎn)的央企退市。盡管中遠(yuǎn)集團(tuán)等少數(shù)央企在時(shí)間給出了明確時(shí)間表，但央企整體實(shí)質(zhì)性退市進(jìn)展緩慢，至今仍有71家央企超過(guò)200家房地產(chǎn)公司未見動(dòng)靜，其給出的理由是“無(wú)人接盤、轉(zhuǎn)讓遇冷”。

不過(guò)，12月6日有消息稱，銀監(jiān)會(huì)日前向商業(yè)銀行下發(fā)了一份房地產(chǎn)央企“紅名單”。根據(jù)這一名單，目前多家銀行已經(jīng)要求分支行，只能對(duì)名單中列示的中國(guó)建筑工程總公司、中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司等16家房地產(chǎn)央企提供新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款。銀行通過(guò)收緊資金或許可以“逼迫”部分央企清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而這也將大大提高非主業(yè)房地產(chǎn)央企的“退市”進(jìn)程。

“新國(guó)十條”動(dòng)真格的

一次次小打小鬧式的調(diào)控不但沒有讓房?jī)r(jià)停下飛漲的腳步，反而使房?jī)r(jià)漲幅越來(lái)越大。今年4月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲12.8%，創(chuàng)下今年到目前為止單月漲幅。市場(chǎng)出現(xiàn)了一致看多的房?jī)r(jià)預(yù)期，這種預(yù)期加大了投資性和恐慌性購(gòu)房的比重，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，讓普通工薪“望房興嘆”，市場(chǎng)不滿情緒上升。

然而，“住房問題既是經(jīng)濟(jì)問題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問題”，房?jī)r(jià)調(diào)控儼然已成為政治問題，關(guān)乎社會(huì)和諧與穩(wěn)定。于是，調(diào)控開始動(dòng)真格的了，4月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)套住房的家庭，貸款頭付款不得低于50%，此前為40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購(gòu)購(gòu)頭套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款頭付款比例不得低于30%。

4月17日，國(guó)務(wù)院又發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，提出了調(diào)控樓市的10項(xiàng)具體措施，被稱為“新國(guó)十條”。其將遏制房?jī)r(jià)與維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等量齊觀，要點(diǎn)包括要求房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)住房貸款等。

調(diào)控發(fā)力：停貸

不得不承認(rèn)調(diào)控動(dòng)真格的威力。據(jù)權(quán)威部門發(fā)布的數(shù)據(jù)，“新國(guó)十條”出臺(tái)后，4月份全國(guó)商品房預(yù)售銷售率僅為12%，相比3月份38%的銷售率降幅達(dá)七成。5月，北京房?jī)r(jià)15個(gè)月頭次出現(xiàn)回落。7月份，全國(guó)商品房銷售面積同比下降15.4%，一線城市更為明顯，北京7月份的新房成交套數(shù)僅為去年同期的1/3。

與此同時(shí)，年底銀行信貸額度出現(xiàn)緊張狀況，房貸審批時(shí)間比原來(lái)延長(zhǎng)半個(gè)月。2011年前許多銀行不再放款，雖然并不影響市民貸款購(gòu)房，一切手續(xù)依然可以照辦，只是要等到明年年初才能放款，但這意味著賣房的開發(fā)商則要等到明年1月1日才可以得到這筆銀行貸款，這顯然對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)不利?！袄硐胧秦S滿的，現(xiàn)實(shí)卻是骨感的”，“新國(guó)十條”雖然一定程度上抑制了炒作，打擊了房地產(chǎn)企業(yè)，卻也傷及了無(wú)辜。例如一些改善型自住購(gòu)房者就受到了“貸款頭付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”的影響，他們一邊高唱著“為什么受傷的總是我”，一邊謀劃著如何曲線救國(guó)，并由此催生了假離婚、代購(gòu)等形形色色的歪招。

“限購(gòu)令”風(fēng)起云涌

國(guó)家的政策需要落地才能真正起到作用。國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)十條”后，許多地方都出臺(tái)了實(shí)施細(xì)則，其中以“限購(gòu)令”較為奏效，也是今年樓市調(diào)控的一大亮點(diǎn)。先是北京在4月30日出臺(tái)的“國(guó)十條實(shí)施細(xì)則”中明確提出：5月1日起北京家庭只能新購(gòu)一套商品房。

北京的開山之舉旨在對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房需求實(shí)施更為嚴(yán)厲的打壓，隨后，上海、深圳、廈門紛紛效仿，直到9月29日，國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)“新國(guó)五條”，“限購(gòu)令”蔓延全國(guó)，例如深圳9月30日晚緊急出臺(tái)“限購(gòu)令”，規(guī)定從10月1日起，在深圳暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)政策。

到11月16日，全國(guó)已有16個(gè)城市頒布“限購(gòu)令”。不過(guò)，分析人士認(rèn)為，雖然“限購(gòu)令”抑制了實(shí)施城市的市場(chǎng)需求，但投資客可以從“限購(gòu)”城市轉(zhuǎn)向“無(wú)限購(gòu)”城市，從一線城市向二、三線城市轉(zhuǎn)向，這對(duì)“無(wú)限購(gòu)”城市和二、三線城市來(lái)說(shuō)，不是個(gè)好事兒。另外，多數(shù)“限購(gòu)令”的執(zhí)行期限到年底，其后發(fā)展如何，值得關(guān)注。

空置率與房地產(chǎn)稅

市場(chǎng)上有多大比例的房子是被用作投資或投機(jī)的?媒體曾用“零水電”、“曬黑燈”等方法粗略計(jì)算出了房屋空置率，并認(rèn)為空置的房子就極有可能是被用作投資或投機(jī)的。但究竟有多少空置房，至今沒有一個(gè)權(quán)威的說(shuō)法。

9月初，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局頭次明確表示進(jìn)行空置房調(diào)查。隨后，北京、天津、上海、廣州、深圳5個(gè)試點(diǎn)城市啟動(dòng)空置房調(diào)查。在5城市空置房調(diào)查啟動(dòng)后不久，有相關(guān)人士透露，由于空置房沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，難以得出空置率。近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人稱將對(duì)人口普查中獲得的住房信息進(jìn)行采集和分析。

空置房的存在讓人們想起了一年來(lái)幾乎沒有消停過(guò)的房產(chǎn)稅，是否應(yīng)該征收呢?贊同者認(rèn)為，房產(chǎn)稅的出臺(tái)將改變我國(guó)當(dāng)前稅收“重交易，輕持有”的現(xiàn)狀，將是遏制樓市投機(jī)、平抑房?jī)r(jià)較“給力”的手段;反對(duì)者則認(rèn)為，當(dāng)前民眾稅負(fù)已經(jīng)很重，加征房產(chǎn)稅將加重人們的負(fù)擔(dān)。

當(dāng)人們還在為房產(chǎn)稅該不該征而爭(zhēng)論不休時(shí)，財(cái)政部官員及有關(guān)專家學(xué)者近期頻繁在公開場(chǎng)合表態(tài)，甚至給出了時(shí)間表，開征房產(chǎn)稅似已板上釘釘。如果征稅是大勢(shì)所趨，那么對(duì)征收時(shí)機(jī)和具體方法的科學(xué)論證就顯得尤為重要。如果時(shí)機(jī)和稅率把握得不好，準(zhǔn)備工作做得不充分，擴(kuò)征房產(chǎn)稅不僅難以打壓高房?jī)r(jià)，反而會(huì)造成稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，從而進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。

“保障房”：窮人新希望

經(jīng)歷數(shù)次調(diào)控，樓市已現(xiàn)積極變化，但量跌價(jià)滯的局面并未根本改變。于是，“膠囊公寓”、“蛋形蝸居”被關(guān)注，《沁園春·房》熱傳：“神州大地，萬(wàn)人蝸居，億人盼房。望市內(nèi)郊外，空樓大廈，售樓，炒房滔滔。祖孫三代，傾盡所有，難與房?jī)r(jià)試比高。須鈔票，清儲(chǔ)蓄貸款，分外心焦。樓價(jià)如此虛高，逼無(wú)數(shù)白領(lǐng)競(jìng)折腰。昔秦皇漢武，聞所未聞;唐宗宋祖，緊捏錢包。一代天驕，成吉思汗，只好蝸居蒙古包。俱往矣，數(shù)天價(jià)樓盤，還看今朝。”

如何讓窮人也能住上房子?“重慶模式”進(jìn)入人們的視線，其推出了大規(guī)模的公租房，供應(yīng)對(duì)象包括符合規(guī)定的本地?zé)o住房或住房困難家庭、大中專院校及職校畢業(yè)生和外來(lái)務(wù)工人員。其政府撥款、社會(huì)融資以及租金沖抵銀行利息相結(jié)合的融資模式備受贊譽(yù)。“重慶模式”得到了認(rèn)可并推廣。4月13日，住建部召開會(huì)議稱，加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的，今年保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)是：建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)范圍。

6月12日，住建部等七部門聯(lián)合發(fā)文，倡導(dǎo)大力發(fā)展公租房，解決“夾心層”住房問題。今年，保障性住房的關(guān)注度、建設(shè)力度，已經(jīng)是近幾年所未有。就在各界高呼今年是我國(guó)保障房建設(shè)的一個(gè)里程碑時(shí)，住建部又發(fā)出通知，明年計(jì)劃安排保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套。

不過(guò)，按照房屋建設(shè)周期計(jì)算，從開工到入住起碼需要一到兩年時(shí)間，今明兩年

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