較近父母拿我的名字在杭州按揭購(gòu)一套房子，因?yàn)槿绻俏野唇业脑?，能貸款30年，而父母只有10年多。由于本人只有22周歲，即便有工作證明和收入證明（當(dāng)然是靠關(guān)系開的。。22周歲，換了我也不信。。），銀行仍需要父母擔(dān)保（好吧銀行也不笨。。），但是這里就出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題：我是次按揭購(gòu)房，而我的父母曾經(jīng)有過(guò)一次按揭購(gòu)房（公積金），現(xiàn)在仍在月供。所以銀行方面就要按次購(gòu)房的利率進(jìn)行操作（上浮10%，每月要多500多）。所以我要問(wèn)一下懂行的或者是銀行方面的朋友：1.能否有辦法爭(zhēng)取到按次按揭購(gòu)房的利率貸款。2.由于我父母正在出售之前按揭的那套房子，估計(jì)幾個(gè)月以內(nèi)也就賣掉了，所以按揭的利率在那之后是不是能變回次按揭購(gòu)房的利率呢？3.除了父母，其他親戚能否成為我的擔(dān)保人，當(dāng)然我父母健在。4.還有其他能幫我省省錢的辦法么。由于地產(chǎn)商在當(dāng)時(shí)購(gòu)房的時(shí)候沒(méi)說(shuō)清楚次次按揭和擔(dān)保人的問(wèn)題，現(xiàn)在搞得家里財(cái)政緊張呢，真是勒緊了褲帶購(gòu)房子。。謝謝大家了，能給多少分我就給多少了

較佳答案 購(gòu)房者應(yīng)該如何選擇適合自己的住房按揭貸款 在現(xiàn)行貸款利率和貸款期限相同的情況下，各家銀行住房按揭貸款服務(wù)的差別主要體現(xiàn)在還款方式和售后服務(wù)的不同上。許多購(gòu)房者來(lái)電咨詢，購(gòu)房時(shí)準(zhǔn)備貸款的客戶如何選擇適合自己的住房按揭貸款呢？ 1、對(duì)自己購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)的目的、還款來(lái)源和還款能力等情況進(jìn)行認(rèn)真的分析。例如 購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)是自住，出租，還是投資；申請(qǐng)貸款的是自有資金不足，還是手頭有資金但考慮投資或現(xiàn)金的流動(dòng)性而不愿意選擇一次性付款；收入是否穩(wěn)定，月還款額占家庭收入的比例是否在可承受的范圍之內(nèi)。 2、要清楚各種還款方式的優(yōu)缺點(diǎn)、貸款條件以及銀行可提供的售后服務(wù)種類。 ⑴、等額本息還款法（即：等額法）：優(yōu)點(diǎn)在于借款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計(jì)劃地安排家庭的收支。比較方便、易記。缺點(diǎn)是利息支出總額相對(duì)較高，適合收入穩(wěn)定，預(yù)期收入變化不大，購(gòu)購(gòu)住房用于自住的客戶； ⑵、等額本金還款法（即：遞減還款法）：優(yōu)點(diǎn)在于利息支出相對(duì)較少，缺點(diǎn)是每月還款額逐步遞減，前期還款壓力較大。適合目前收入較高或按等額還款法計(jì)算月還款額占家庭月收入的比例較小，但預(yù)期收入不確定的購(gòu)購(gòu)住房用于自住的客戶； ⑶、移動(dòng)(波浪)還款法：優(yōu)點(diǎn)是根據(jù)自己收入預(yù)期變化和財(cái)務(wù)狀況設(shè)計(jì)還款額且利息支出較少，缺點(diǎn)是對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)和貸款申請(qǐng)人的要求較高。適合購(gòu)購(gòu)住房用于出租或投資的客戶。 3、需要注意的是，除了還款方式之外，貸款的售后服務(wù)常常被購(gòu)房者忽略，因?yàn)殡S著客戶經(jīng)濟(jì)條件的改變，先前的貸款可能已經(jīng)不適用了，原貸款銀行是否能夠提供多樣化的售后服務(wù)，是客戶必須要加以考慮的，如：是否可以提供不限次數(shù)、不限金額的無(wú)障礙還款；在客戶還款紀(jì)錄良好的前提下，是否提供二次抵押授信給客戶，讓客戶有一筆隨時(shí)可以動(dòng)用的資金；需要出售住房時(shí)，對(duì)轉(zhuǎn)按揭貸款是否有限制；償還貸款出現(xiàn)困難時(shí)，是否可以提供加按揭服務(wù)。 4、圈定可提供貸款服務(wù)的銀行。 可供選擇的銀行范圍有哪些呢？一是由您購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)的開發(fā)商指定的一家或多家銀行，即需與開發(fā)商簽訂住房按揭貸款協(xié)議并由開發(fā)商提供階段性擔(dān)保責(zé)任作為貸款發(fā)放條件的銀行。二是已經(jīng)開辦“不指定樓盤”按揭貸款的銀行，即不需與開發(fā)商簽訂住房按揭貸款協(xié)議，以所購(gòu)房產(chǎn)符合預(yù)售規(guī)定并由住房擔(dān)保提供擔(dān)保為貸款發(fā)放條件的銀行，如民生銀行等。 向能為您所購(gòu)房產(chǎn)提供貸款服務(wù)的銀行就貸款條件、還款方式及所提供的售后服務(wù)種類等情況進(jìn)行咨詢，作認(rèn)真了解和對(duì)比，從中選定較符合條件的銀行為自己提供住房按揭貸款服務(wù)。 按揭如何選銀行？ 近來(lái)，個(gè)人住房消費(fèi)十分火熱，帶動(dòng)著銀行的個(gè)人住房消費(fèi)貸款連沖新高。而在當(dāng)前眾多申請(qǐng)銀行貸款購(gòu)購(gòu)住房的市民中，已有不少人已提出想按照自己的意愿選擇貸款銀行。為此，特向讀者“指點(diǎn)”幾點(diǎn)選銀行的原則： 點(diǎn)，選服務(wù)品種多、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)廣、服務(wù)措施細(xì)的銀行作為按揭銀行。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)市民購(gòu)購(gòu)現(xiàn)房或二手房時(shí)，可以按照自己的意愿選擇值得自己信賴的、內(nèi)心滿意的銀行。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，銀行住房貸款服務(wù)品種多、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)廣、服務(wù)措施細(xì)，就能使自己獲得市場(chǎng)上較佳或者較適合自己的個(gè)人住房金融服務(wù)。 點(diǎn)，獲得自選銀行的個(gè)人住房貸款零售服務(wù)。目前，工行等銀行推出了為借款人提供非本行簽約樓盤的個(gè)人住房按揭貸款服務(wù)，那么如何才能獲得上述銀行的貸款服務(wù)呢？ 當(dāng)市民所購(gòu)的新住房已辦妥房產(chǎn)證，或所購(gòu)的二手房已辦妥產(chǎn)權(quán)證。您可以按如下要點(diǎn)進(jìn)行操作： 1、明確產(chǎn)權(quán)證、其它權(quán)利證明的 人。購(gòu)房者要與開發(fā)商協(xié)商，在您的房屋銷售合同和購(gòu)賣合同的付款條款中，應(yīng)將自行申請(qǐng)按揭貸款作為條款內(nèi)容之一，同時(shí)，明確房地產(chǎn)開發(fā)商或中介商代為辦理房地產(chǎn)權(quán)利證明和房地產(chǎn)其它權(quán)利證明的職責(zé)。 2、知曉劃款賬戶。購(gòu)房者應(yīng)要求開發(fā)商提供其售房款專戶的賬號(hào)、開戶行，以便于銀行發(fā)放貸款。 3、爭(zhēng)取購(gòu)房的優(yōu)惠。對(duì)于一些現(xiàn)房項(xiàng)目，由于市民是自辦貸款，房產(chǎn)商未承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，由此您可以享受開發(fā)商對(duì)一次性付款的優(yōu)惠折扣。 4、明確較后付款期限。由于現(xiàn)房辦理房地產(chǎn)權(quán)利證明和房地產(chǎn)其它權(quán)利證明要由售房的開發(fā)商協(xié)助辦理，時(shí)間約須1個(gè)月左右，因此，您應(yīng)對(duì)自己購(gòu)房合同付款條件中較后付款期限作充分的估計(jì)，并在合同條款中明確。 5、遞交相關(guān)文件資料。在購(gòu)房合同簽訂后，購(gòu)房者應(yīng)將自己的貸款申請(qǐng)資料交按揭銀行，由按揭銀行審查您的貸款申請(qǐng)，在獲得銀行同意后，方能辦理房地產(chǎn)權(quán)證和房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。按揭銀行將在您的房地產(chǎn)權(quán)證和抵押的房地產(chǎn)其它權(quán)利證明辦妥后，才會(huì)將您的貸款發(fā)放。 按揭貸款八大注意 建行在辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)許多初次購(gòu)房的人都會(huì)出現(xiàn)的一些小問(wèn)題，如貸款額度偏高，或者沒(méi)能選對(duì)適合自己的貸款方式等等。作為建行的工作人員，筆者總結(jié)出八類需要注意的問(wèn)題，希望能給大家提個(gè)醒，免去一些不必要的麻煩。 一、申請(qǐng)貸款額度要量力而行 在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人主要要考慮存款和可變現(xiàn)資產(chǎn)這兩大部分。可變現(xiàn)資產(chǎn)又涵蓋了有價(jià)證券、現(xiàn)有住房置換。只有通過(guò)對(duì)家庭現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力作好綜合評(píng)估，才能確定合理的購(gòu)房頭期付款和價(jià)款比例。 二、辦按揭要選擇好貸款銀行 對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，如果您購(gòu)購(gòu)的是現(xiàn)房或二手房，您就可以自行選擇貸款銀行。按揭銀行的服務(wù)品種越多越細(xì)，您將獲得靈活多樣的個(gè)人金融服務(wù)，以及豐富的服務(wù)與產(chǎn)品組合。 三、學(xué)會(huì)計(jì)算自己的還款能力 還款能力是決定可貸款額度的重要依據(jù)。還款能力是用家庭平均月收入減去家庭平均月支出后的余額來(lái)計(jì)算的。在計(jì)算時(shí)要考慮到收入和支出的可能變化。尤其是搬入新居，家庭日常開支比過(guò)去要高。理財(cái)專家提示說(shuō)，月均還款負(fù)擔(dān)一般不要超過(guò)家庭收入的40％－50％。 四、要選定較合適自己的還款方式 目前基本上有兩種個(gè)人住房貸款還款方式：一種是等額還款方式，另一種是等額本金還款方式。等額還款方式的優(yōu)點(diǎn)在于，借款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計(jì)劃地安排家庭的收支。而等額本金還款方式較適合于還款初期還款能力較強(qiáng)、并希望在還款初期歸還較大款項(xiàng)以此減少利息支出的個(gè)人。 五、向銀行提供資料要真實(shí) 申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)性貸款，銀行一般要求借款人提供經(jīng)濟(jì)收入證明，對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，應(yīng)提供真實(shí)的個(gè)人職業(yè)、職務(wù)和近期經(jīng)濟(jì)收入情況證明。因?yàn)槿绻愕氖杖霙](méi)有達(dá)到一定的水平，而你沒(méi)有足夠的能力還貸，卻夸大自己的收入水平，很有可能在還款初期發(fā)生違約，并且經(jīng)銀行調(diào)查證實(shí)你提供虛假證明，就會(huì)使銀行對(duì)你的信任度大大降低，從而影響到自己的貸款申請(qǐng)。 六、盡可能用足公積金貸款 交住房公積金的市民，一定要盡可能多借公積金貸款?，F(xiàn)在(2005年4月)商業(yè)性貸款期限5年（含5年）以內(nèi)的年利率為4．95％，5年以上的為5．31％，而如果是公積金貸款，期限5年（含5年）以內(nèi)的年利率只有3．96％，5年以上的只有4．41％。貸款金額一旦多了，貸款期限一旦長(zhǎng)了，二者比較一下，細(xì)細(xì)算下來(lái)，也是不小的數(shù)字。 七、提供本人住址要準(zhǔn)確、及時(shí) 借款人提供給銀行的地址準(zhǔn)確，就能方便銀行與其的聯(lián)系，每月能按時(shí)收到銀行寄出的還款通知單。遇人民銀行調(diào)整貸款利率，您就可在年初時(shí)收到銀行寄出的調(diào)整利率通知。此外，特別提醒借款人注意的是，當(dāng)您搬遷新居，一定要將新的聯(lián)系地址、聯(lián)系方式及時(shí)告知貸款銀行。 八、每月要按時(shí)還款避免罰息 對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，必須在每月約定的還款日前注意自己的還款賬戶上是否有足夠的資金，防止由于自己的疏忽造成違約而被銀行罰息。

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