■不同的付款方式

　　付款方式分為一次性付款和分期付款。分期付款有兩種情況：一種是購(gòu)房人自己將房款分期付給房地產(chǎn)商；另一種情況是頭期購(gòu)房人直接付給房地產(chǎn)商，余款通過(guò)貸款由銀行付給房地產(chǎn)商，購(gòu)房人分期向銀行還貸，在這種情況下，對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)講，付款是分兩期，但購(gòu)房人辦下貸款，實(shí)際等于向房地產(chǎn)商已付清全款。

　　搞清這個(gè)問(wèn)題，購(gòu)房人和房地產(chǎn)商發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)就可搞清在不同分期付款情況下，要求房地產(chǎn)商賠償?shù)慕痤~基數(shù)是不同的。前一種情況下，是購(gòu)房人已付給房地產(chǎn)商的房款；后一種情況是全部房款，而不是頭期和已向銀行還的貸款。

　　■付款期限的學(xué)問(wèn)

　　付款期限與購(gòu)房人利益直接相關(guān)，筆者建議購(gòu)房人不論是一次性付款還是分期付款，較好在該條中將次付款的時(shí)間約定為“合同在政府做完備案登記后（）天內(nèi)”。這樣做的好處是：1．借助備案查證房地產(chǎn)商提供的“五證”真?zhèn)危?．借助備案查證自己所購(gòu)的房子有沒(méi)有被抵押；3．為貸款創(chuàng)造前提條件，避免房地產(chǎn)商拖著不備案影響辦理貸款；4．避免合同無(wú)法備案情況下退款的麻煩。

　　分期付款的期限也有多種形式：購(gòu)房人自己分期付的，通常是先交頭付，然后等接到房地產(chǎn)商的交房通知后再交筆錢；分三期的，第三筆錢等入住后一定時(shí)間內(nèi)再繳納。這種做法，購(gòu)房人交的總房款通常會(huì)比一次性付款交的多，但同時(shí)可以減少期房可能發(fā)生的損失，比如房子“爛尾”，再如房?jī)r(jià)下跌幅度超過(guò)頭付及購(gòu)房人自己經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化等等。

　　貸款分期付款的通常都是若干年才付清，這里的關(guān)鍵是除了頭付，分期付款從何時(shí)開(kāi)始，換句話說(shuō)就是貸款銀行何時(shí)把購(gòu)房人的貸款交給房地產(chǎn)商。這個(gè)時(shí)間可以是從貸款手續(xù)一辦好就開(kāi)始，也可以是在房屋交付時(shí)開(kāi)始，筆者認(rèn)為后者對(duì)購(gòu)房人更有利。

　　當(dāng)然，如何付款不是購(gòu)房人一廂情愿的事，如果房地產(chǎn)商自己沒(méi)有實(shí)力，一定要靠購(gòu)房人的錢蓋房子，他們通常不會(huì)同意購(gòu)房人期付款的時(shí)間拖到交房時(shí)的，在這種情況下，購(gòu)房人除了爭(zhēng)取，只能自己決定是否購(gòu)這個(gè)房地產(chǎn)商的房子。

　　■不同貸款的選擇

　　由于購(gòu)房金額龐大，購(gòu)房人購(gòu)房，通常沒(méi)有能力靠已有的存款支付房款，只能通過(guò)向銀行貸款來(lái)完成，即使有能力的購(gòu)房人，也經(jīng)常會(huì)出于對(duì)期房的風(fēng)險(xiǎn)和資金利用的考慮而向銀行貸款。

　　房屋貸款主要分為公積金貸款、商業(yè)住房貸款和組合貸款。

　　公積金貸款由于是政策性貸款，相對(duì)來(lái)講利息較低，由于它的資金來(lái)源是職工向住房資金管理繳納的公積金，因此，只有繳存住房公積金的購(gòu)房人才能申請(qǐng)，貸款額度也受到嚴(yán)格限制。當(dāng)住房資金管理收到的公積金發(fā)生不足時(shí)，辦理的時(shí)間會(huì)減慢甚至?xí)和?，?duì)于急著靠購(gòu)房人繳納的房款蓋房的房地產(chǎn)商，有可能會(huì)不同意購(gòu)房人采用公積金貸款的方式進(jìn)行付款。

　　商業(yè)貸款完全屬于銀行的商業(yè)性活動(dòng)，相對(duì)來(lái)講利息較高，由于錢來(lái)自銀行，在銀行能接受的風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)，貸款額度通常不會(huì)受到什么限制。當(dāng)然沒(méi)人愿做賠本的購(gòu)賣，如果銀行不愿提供足額貸款，一定是銀行認(rèn)為貸款人不還款時(shí)，通過(guò)拍賣抵押的房子，無(wú)法全部收回貸出去的款。

　　組合貸款顧名思義是公積金貸款和商業(yè)貸款兩種貸款形式組合在一起，通過(guò)商業(yè)貸款補(bǔ)足公積金貸款額度不足部分，利息介于公積金貸款和商業(yè)貸款之間。有的房地產(chǎn)商也會(huì)因公積金貸款放款慢而拒絕購(gòu)房人以組合貸款形式付款。

　　近年出現(xiàn)的貼息貸款實(shí)際是組合貸款的變種，由于購(gòu)房人可直接從銀行獲得貸款，貸款手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單，時(shí)間也會(huì)比組合貸款快。所謂的貼息就是住房資金管理將購(gòu)房人可獲得的公積金貸款與商業(yè)貸款的利差返還給銀行，購(gòu)房人實(shí)際付的是組合貸款的利息。貼息貸款房地產(chǎn)商通常都愿接受，但需要銀行和住房資金管理及貸款擔(dān)保三家都同意才行。辦理貼息貸款的各種費(fèi)用比組合貸款低不少，但購(gòu)房人如果可貸到較高的39萬(wàn)元公積金貸款，貼息貸款中公積金貸款較高30萬(wàn)元，購(gòu)房人的貸款中有9萬(wàn)元是要多支付公積金貸款和商業(yè)貸款利差的。

　　■擔(dān)保是怎么一回事

　　貸款人發(fā)放貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。房屋貸款，通常是以貸款所購(gòu)購(gòu)的房屋本身抵押進(jìn)行擔(dān)保。對(duì)于期房，貸款人發(fā)放貸款時(shí)如果貸款所購(gòu)購(gòu)的房屋本身還不具備抵押的條件，通常會(huì)要求貸款人提供其它抵押物或質(zhì)物進(jìn)行擔(dān)保。在這種情況下，購(gòu)房人為減低風(fēng)險(xiǎn)，較好避免自己提供擔(dān)保。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)商、銀行、保險(xiǎn)公司都是商業(yè)機(jī)構(gòu)而非政府福利機(jī)構(gòu)。購(gòu)房人要想房地產(chǎn)商提供擔(dān)保，只能到房地產(chǎn)商指定的銀行貸款；要想得到銀行貸款，只能按銀行的要求找保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)；要想得到保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)，只能接受保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)條款。因此，購(gòu)房人從貸款開(kāi)始起實(shí)際就被人“吃”定了，銀行貸款不同的還款利息算法和保險(xiǎn)公司不同的保費(fèi)算法，其實(shí)都是背著抱著一邊沉，只是感覺(jué)不同。購(gòu)房人要研究的不是合理不合理，而是要研究哪種方法較適合自己。劉宏誠(chéng)

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