我跟房主有哪些手續(xù)要清，和中介公司有哪些手續(xù)要清

較佳答案 新版的《商品房預(yù)售合同》示范文本和頭份《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書》于2005年3月15日開始使用。此次合同修改剔除了以往的一些霸王條款，保證了處在弱勢(shì)群體的購(gòu)房者的利益。而相對(duì)商品房預(yù)售合同的進(jìn)一步完善和統(tǒng)一，北京市二手房房屋購(gòu)賣合同的條款卻過于簡(jiǎn)單，在實(shí)際交易中沒有完備且能明確保護(hù)購(gòu)賣雙方責(zé)權(quán)利的合同范本。在現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)狀況下，二手房的購(gòu)賣雙方如何才能安全放心地交易呢？ 確認(rèn)房主：核實(shí)真實(shí)身份簽訂購(gòu)賣合同的前提條件是購(gòu)賣雙方檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是購(gòu)房者核實(shí)房主的身份、業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性，尤其是在購(gòu)賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，以防止不法之人假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行欺詐，限度地規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)交易屬于大宗交易，購(gòu)賣雙方都希望交易過程安全穩(wěn)妥，較有效的方法是委托資信好、品牌響、專業(yè)強(qiáng)的經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，由其在中間驗(yàn)證雙方的真實(shí)身份，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)無糾紛，對(duì)雙方行為進(jìn)行制約。前期費(fèi)用：是否結(jié)算清楚房屋是否有歷史問題，如欠費(fèi)或相應(yīng)協(xié)議，這是購(gòu)方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款；交接水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用，時(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵。如果是公房交易，物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和購(gòu)方需要簽署的協(xié)議等，也都應(yīng)在合同中明確寫明。維修基金購(gòu)賣雙方通常都會(huì)在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時(shí)過于籠統(tǒng)，只寫“”或者“不”。事實(shí)上，房屋交接時(shí)還會(huì)遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于購(gòu)賣合同中約定不明確，賣方可以認(rèn)為維修基金是“”的，未繳部分或不足部分當(dāng)然由購(gòu)方自行繳付；而購(gòu)方也可以認(rèn)為，賣方應(yīng)當(dāng)足額繳付后，再將維修基金移至購(gòu)方名下。交易雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。生活費(fèi)用水、電、煤、電話、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用的結(jié)清手續(xù)一定要認(rèn)真辦理，物業(yè)交驗(yàn)馬虎不得。這類糾紛在房屋交易中經(jīng)常出現(xiàn)。由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時(shí)對(duì)日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，購(gòu)方入住后收到上述賬單時(shí)，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費(fèi)用，再回頭找其結(jié)算時(shí)，原業(yè)主早已音訊全無，只好自認(rèn)晦氣，補(bǔ)繳欠款。雖然相對(duì)于房?jī)r(jià)來說這部分費(fèi)用數(shù)額不大，但購(gòu)方心理上仍舊無法求得平衡。其實(shí)，這種情況完全可以避免，物業(yè)清單應(yīng)作為合同的附件，記錄下水、電、氣三表的具體數(shù)據(jù)，在交房當(dāng)時(shí)，及時(shí)結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用。 附屬設(shè)施：驗(yàn)收不忘記錄一般來講，購(gòu)方在交房時(shí)都會(huì)對(duì)房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附家電、家具等事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附的家電、家具要根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收，建議在合同中明確所家具、家電的數(shù)量和品牌，抑或采用圖像資料作為合同附件。付款過戶：明確操作方式購(gòu)購(gòu)二手房付款方式由購(gòu)賣雙方協(xié)商決定，一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。購(gòu)賣雙方的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)形成了“賣方不愿先過戶，購(gòu)方不愿先付款”的交易現(xiàn)狀，在實(shí)際操作中購(gòu)方可將房款分為頭付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主，而尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，為此購(gòu)方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時(shí)間。也可選擇某些銀行與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司聯(lián)合推出的“二手房交易資金托管”業(yè)務(wù)，可在費(fèi)用較低的情況下解決上述問題。遷戶延遲：慎約時(shí)間責(zé)任按照通常的交易習(xí)慣，賣方應(yīng)當(dāng)在過戶或交房前將戶口遷出。有時(shí)由于暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學(xué)等原因，交易中賣方會(huì)要求推遲戶口遷出的時(shí)間，這時(shí)，雙方應(yīng)書面約定戶口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任。鑒于戶口一般無法強(qiáng)制遷出，購(gòu)方對(duì)戶口遷出延遲問題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度。違約責(zé)任：約定償付時(shí)間這是購(gòu)賣雙方比較關(guān)心的合同條款之一。雖然雙方在訂立合同時(shí)主觀上都希望能夠履行義務(wù)，順利完成交易，但因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，而導(dǎo)致違約行為的產(chǎn)生。為了避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，簽署合同時(shí)就要明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。實(shí)踐中，二手房購(gòu)賣合同中違約金的比例一般都有明確的條款注明，但對(duì)于償付時(shí)間卻沒有具體約定，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降。合同中應(yīng)加入“購(gòu)方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實(shí)際交房之日起)＿＿日內(nèi)向賣方(購(gòu)方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的較終落實(shí)。補(bǔ)充協(xié)議：空白處不留白購(gòu)賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后統(tǒng)一添寫附加條款。將合同中對(duì)雙方的意思表示寫明，以減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。鏈接簽約10要素(1)當(dāng)事人的名稱或姓名、住所主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶髟敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)在合同中寫明是否共用財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。(2)標(biāo)的?wèi)?yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時(shí)還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，是否存在房屋抵押或其它權(quán)利瑕疵，是否有私搭亂建部分，房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其它交費(fèi)狀況。(3)價(jià)款重要內(nèi)容，主要寫明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。(4)履行期限、地點(diǎn)、方式主要寫明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程、配合與協(xié)調(diào)問題、各種稅費(fèi)及其它費(fèi)用如何分?jǐn)?。?5)違約責(zé)任說明哪些系違約情形，如何承擔(dān)違約責(zé)任，違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付，在什么情況下可以免責(zé)，對(duì)違約金或定金的選擇適用問題。(6)解決爭(zhēng)議的方式主要約定解決爭(zhēng)議的方式是采用仲裁還是訴訟。需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。(7)合同生效條款雙方在此約定合同生效時(shí)間、生效或失效條件，當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就，生效或失效期限，致使合同無效的情形，幾種無效的免責(zé)條款，當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件，合同無效或撤消后財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。(8)合同中止、終止或解除條款按照《合同法》第68條、第91條、第94條規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋購(gòu)賣合同。在此需明確約定合同中止、終止或解除的條件，上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)，解除權(quán)的行使期限，補(bǔ)救措施，合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。(9)合同的變更與轉(zhuǎn)讓在此約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。(10)附件在此說明本合同有哪些附件及附件的效力等。

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