近日，廈門市出臺了面向非低收入群體的保障性商品房政策，頭次將非低收入無住房家庭納入住房保障體系，這一政策為那些不夠條件申請保障性租賃房和經(jīng)濟適用房、但又購不起商品房的市民，提供了解決住房問題的政策路徑。將非低收入群體納入住房保障體系，使廈門市在全國率先實現(xiàn)了覆蓋全體市民、分層次保障的住房保障體系。

瞄準“住房夾心層”

與以往的各類保障性住房相比，廈門市保障性商品房在申請對象上不設(shè)收入和資產(chǎn)限制，包括非低收入無房戶在內(nèi)的家庭都可申請。廈門市規(guī)定，提供申請的家庭須為無房戶，具有2人或2人以上本市戶籍，且其中至少一人取得本市戶籍滿3年。另外，單身居民滿35周歲的，也可以個人名義申請購購保障性商品房。

據(jù)廈門市保障性住房辦公室介紹，自8月中旬開始受理申請以來，保障性商品房受到了眾多不夠條件申請保障性租賃房和經(jīng)濟適用房，但又購不起市場提供的商品房的“住房夾心層”的熱捧。以廈門市原有對低收入家庭的界定標準：三口之家年收入必須在5萬元以下，一旦高出這一收入標準就被排斥在社會保障性住房之外，這使那些處在政策邊緣的人依然沒有能力在房地產(chǎn)市場上解決住房問題，而成為住房困難群體。

據(jù)了解，面向非低收入家庭的保障性商品房的價格在經(jīng)濟適用住房價格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，增加了征地拆遷、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套等費用（即基準地價的主要構(gòu)成）及相關(guān)稅費測算，即：銷售價格＝扣除征地拆遷費用后的建設(shè)成本＋基準地價＋相關(guān)稅費。目前廈門市提供的保障性商品房島內(nèi)均價約7000元／平方米，島外均價約5000元／平方米，按此價格銷售，政府只能在資金投入和成本回收上達到基本平衡。經(jīng)濟適用住房銷售價格為市場商品住房的30％~40％，保障性商品房銷售價格為市場商品房的50％~70％。

彌補市場空白

據(jù)了解，“十一五”期間，廈門市的社會保障性住房數(shù)量將占到新增住房供應(yīng)量的20％。到2009年底，頭批保障性商品房申請戶大部分可入住，“十一五”期末可基本解決全市低中收入家庭的住房困難問題。目前廈門市共規(guī)劃20個保障性住房項目，總用地面積155萬平方米，總建筑面積約425萬平方米，可提供住宅約4．5萬套，現(xiàn)已開工建設(shè)17個。

廈門市保障住房辦相關(guān)負責(zé)人表示，今后，申請家庭如經(jīng)濟條件改善，可退出保障性商品房，通過商品房市場解決改善型、舒適型或享受型的住房。因此，保障性商品房既是完善廈門市住房體系的一項好的政策，又能補充商品房市場小戶型住房的嚴重不足，與商品房市場形成了相互依存、相互補充的緊密關(guān)系。

不會對市場構(gòu)成沖擊

廈門市房產(chǎn)中介丹廈房產(chǎn)的一位研究人士表示，廈門作為一個人口規(guī)模相對較小的城市，卻大手筆推出了以保障性商品房為主的4萬多套保障性住房，無疑對房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系有一定影響，使部分商品房潛在需求者因此退出了市場。但由于在戶型和位置等方面的嚴格區(qū)隔，保障性商品房對房地產(chǎn)市場應(yīng)不會構(gòu)成沖擊。

保障性商品房是基本保障型的住房，戶型面積小，只能保障基本居住需求。這類小戶型的房源在普通商品房市場供應(yīng)量較少。

屬于自住型住房的保障性商品房，嚴格限制了投資需求。普通商品住房除了具備居住屬性，滿足居住需求外，還具備投資的屬性，是消費市場和投資市場的統(tǒng)一體。而保障性商品房屬于社會公共資源，主要用于為社會大眾服務(wù)和提供保障，不能用于投資，只能自住，通過限制條件和利用價格調(diào)節(jié)杠桿限制了投資需求，體現(xiàn)保障型商品房保值不增值的屬性。

保障性商品房占商品房市場總量比例有限且與商品房的受眾不同。根據(jù)廈門市國土房產(chǎn)部門提供的今年1~6月份商品住房市場的銷售情況，本市戶籍居民購購商品住房占總量的38．4％，而全市銷售80平方米以下的住房面積僅占總量的6．4％，如果扣除外地人在廈購房因素，本市戶籍居民有能力購購80平方米以下的小戶型商品住房的比例約僅占全市購房總量的2．46％。而據(jù)測算，目前廈門市島內(nèi)26萬個家庭對保障性商品房的需求總量預(yù)計也不超過10000套，因此從整體需求和實際銷售情況看，小戶型住房所占比例都很低，且因為購購的人群也不相同。

廈門市保障住房辦相關(guān)負責(zé)人表示，保障性商品房的價格對商品房市場價格并沒有指導(dǎo)意義，而保障性商品房政策的推出，不僅可以解決非低收入群體的住房問題，還可以促進商品住房市場的理性消費，使廈門市的商品住房市場更加健康發(fā)展。

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