國外發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，經(jīng)過短則半世紀(jì)、長則100多年的探索和發(fā)展，目前已基本上建立起比較健全的住房保障體系，形成了相對(duì)有效的運(yùn)行機(jī)制。當(dāng)然，由于基本各個(gè)國家具體國情的差異，其住房保障制度的特點(diǎn)也有所不同，比如北歐高福利國家政策覆蓋面很廣，北美國家比較注重利用市場(chǎng)機(jī)制，日本、韓國等東亞國家傾向發(fā)動(dòng)大型企業(yè)（多屬國企）參與其中等。筆者認(rèn)為，具有中國特色住房保障模式應(yīng)遵循以下幾條方針。

從保障范圍上講，理想模式應(yīng)該覆蓋中低收入以下群體，根據(jù)我國目前城鎮(zhèn)居民家庭的分類（按國家統(tǒng)計(jì)局口徑），具體包括三類群體：一是占全國城鎮(zhèn)家庭10%較低收入家庭，二是占比10%的低收入家庭，三是占比20%的中低收入家庭。歷史上，發(fā)達(dá)國家都經(jīng)歷了住房保障范圍由大變小的過程，目前除了北歐高福利國家外，多數(shù)國家都是鎖定中低收入以下群體，香港目前保障面超過50%。從發(fā)展過程分析，根據(jù)我國目前的經(jīng)濟(jì)水平，保障范圍宜先小，后大，再小。也即先解決較低收和低收放家庭的保障問題，再逐步擴(kuò)大到中等低下收入家庭，然后隨著居民收入水平的提高，再適度縮小保障范圍，以更多地讓市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用。

從保障方式上講，理想模式應(yīng)該兼顧實(shí)物分配體系和貨幣補(bǔ)貼體系。發(fā)達(dá)國家都經(jīng)歷了一個(gè)從大規(guī)模興建公共住房到補(bǔ)充型公共住宅供應(yīng)的轉(zhuǎn)換過程，目前市場(chǎng)化水平較高的美國偏重貨幣補(bǔ)貼，而瑞典、荷蘭、新加坡、我國香港地區(qū)的實(shí)物補(bǔ)貼比重較大，其它多數(shù)國家都兼顧這兩種保障方式。以香港為例，住在公屋（即廉租房）占總?cè)丝谌种蛔笥遥瑩碛芯游荩唇?jīng)濟(jì)適用房）人口占約占六分之一，這種以實(shí)物分配為主導(dǎo)的方式并不適合內(nèi)地。目前我國廉租房的貨幣補(bǔ)貼為完全主導(dǎo)性的分配方式，未來應(yīng)適當(dāng)提高實(shí)物分配比重，經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)模保持香港的比重就比較合適，不宜超過15%。除此，還應(yīng)建立購房貸款貼息、抵免個(gè)人所得稅等新型補(bǔ)貼方式。

從保障機(jī)制上講，理想模式應(yīng)該以政府為主導(dǎo)，積極發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的優(yōu)勢(shì)。住房保障工作并非全部要用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的一套模式，也絕非完全依靠財(cái)政支出，在以政府行政手段的前提下，還須發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的有效性。比如，政府可以鼓勵(lì)私人開發(fā)商參與廉租房和經(jīng)濟(jì)適用的建設(shè)和運(yùn)行，還可以吸引商業(yè)金融機(jī)構(gòu)在個(gè)人抵押貸款、房地產(chǎn)證券化方面有所作為，從而搞活房地產(chǎn)金融。另外，還可以發(fā)動(dòng)民間、協(xié)會(huì)及其它組織進(jìn)行合作建房。只有不斷進(jìn)行機(jī)制創(chuàng)新，動(dòng)員各方的積極性，才能真正使住房保障步入一個(gè)良性發(fā)展的軌道。

綜而言之，改革開放30年來，在我國住房制度不繼改革、發(fā)生巨變的情況下，住房保障制度也經(jīng)歷了一個(gè)演變的過程，既取得了一些成績，也走過了一段彎路。值得慶幸的是，從2007年以來，我國住房保障制度經(jīng)過重新調(diào)整之后，正在形成比較符合我國國情的、相對(duì)健全的住房保障體系。

　美國的住房保障經(jīng)驗(yàn)

美國政府幫助低收入家庭的住房計(jì)劃始于1932年。1934年美國國會(huì)通過了《全國住宅法》，開始了政府公共住宅計(jì)劃。政府的公共住宅管理系統(tǒng)分為聯(lián)邦和縣、市兩級(jí)。聯(lián)邦一級(jí)是政府的住宅和城鎮(zhèn)發(fā)展部。它于1965年成立，使命是解決低收入家庭的住房問題。2005年，預(yù)算支出達(dá)到313億美元。地方一級(jí)是遍及全國各縣市的，大約3300個(gè)地方公共住宅辦公室。他們是在當(dāng)?shù)刈?cè)成立的聯(lián)邦政府代理機(jī)構(gòu)，預(yù)算的80%以上來自于聯(lián)邦政府的住宅和城鎮(zhèn)發(fā)展部。這些地方公共住宅辦公室全權(quán)負(fù)責(zé)本地區(qū)公共住宅房的開發(fā)、建造和管理。目前，大約有130萬個(gè)家庭居住在公共住宅房或由政府資助的廉租房中，占美國全部家庭數(shù)的1.5%。

美國還有低收入住房租金信用政策，通過發(fā)放稅金信用證，給相關(guān)機(jī)構(gòu)提供一定額度的稅金減免，鼓勵(lì)私人開發(fā)商和非贏利機(jī)構(gòu)大力興建提供低收入家庭租用的住宅。住房租金補(bǔ)貼方面，一是向低收入家庭提供低租金的公有住房，二是發(fā)放住房券。

美國在住房保障方面也是較具特色的，這在于各項(xiàng)保障措施的法制化。聯(lián)邦法律規(guī)定，住房政策的著力點(diǎn)和住房管理部門的主要任務(wù)是幫助低收入家庭解決住房問題。

發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融是美國住房保障的制度基礎(chǔ)。各類金融機(jī)構(gòu)積極地參與住房建設(shè)，私人金融機(jī)構(gòu)和政府金融機(jī)構(gòu)都經(jīng)營房地產(chǎn)貸款，特別是個(gè)人住房抵押貸款，例如：商業(yè)銀行、儲(chǔ)蓄放款協(xié)會(huì)、互助儲(chǔ)蓄銀行、信貸協(xié)會(huì)等。政府還有專門的信貸機(jī)構(gòu)，如政府全國抵押貸款協(xié)會(huì)、聯(lián)邦住宅借貸抵押公司、聯(lián)邦住宅管理委員會(huì)等。

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