較近，面對過高的房價，面對住房消費者對房地產(chǎn)市場過高房價嚴重質(zhì)疑，無論是職能部門，還是國內(nèi)各地方政府都希望以好的方式來化解矛盾。比如用技術(shù)性硬約束來要求各地調(diào)整住房結(jié)構(gòu)；北京市場要在3年內(nèi)蓋2000萬平方米的經(jīng)濟適用房及限價房，以及房地產(chǎn)職能部門希望通過政策的方式讓經(jīng)濟適用房的建筑回歸到政府手上等。

對于這些設(shè)想與愿望，對絕大多數(shù)無法進入高價房市場的民眾來說自然是好事。但事實上已證明，這種與市場經(jīng)濟有較大差距的做法要達成并不是件容易的事情。特別是當政府職能部門把經(jīng)濟適用房建筑權(quán)重新交回到各級政府手上時，無論是市場還是絕大多數(shù)住房消費者一定會陷入更大的困境。因為，這種制度安排經(jīng)過2003年轉(zhuǎn)變之后只能為尋租創(chuàng)造更多的條件。

不合理的制度只會推高房價

1998年住房制度改革，相關(guān)的文件（即國發(fā)23號文件）規(guī)定，中國應(yīng)建立以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系，“較低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房；中低收入家庭購購經(jīng)濟適用房；其他收入高的家庭購購、租賃市場價商品住房”。這也是1998年住房制度改革所確立的中國房地產(chǎn)市場發(fā)展模式。但是2003年的“國發(fā)18號”文件，則完全改變中國住房發(fā)展模式，該文件指出，“逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購購或承租普通商品房；同時，根據(jù)當?shù)厍闆r，合理確定經(jīng)濟適用住房和廉租住房供應(yīng)對象的具體收入線標準和范圍”。

2003年后，中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，由1998年確立的以經(jīng)濟適用房為主的住房供應(yīng)體系改變?yōu)橐陨唐贩繛橹鞯淖》抗?yīng)體系。而這種房地產(chǎn)發(fā)展模式的變化從而使得各地方政府住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生很大的變化。比如1999年全國經(jīng)濟適用房竣工面積曾達1億平方米左右，約占同期商品住宅竣工總面積的50%；2003年銳減至6.1%；到2005年只剩下約2.5%。至于廉租房，直到2006年年中才有33萬個單位。更為嚴重的是，不僅公共性的住房供應(yīng)嚴重減少，而且這少有的公共性住房供應(yīng)為一些地方提供了尋租的機會。比如，有些地方就明確規(guī)定，經(jīng)濟適用房定向性銷售，從而使得公共性質(zhì)的住房供應(yīng)成了權(quán)力尋租的出口。

一些地方政府及與住房相關(guān)的政府職能部門希望重新回歸1998年以經(jīng)濟適用房為主導的住房供應(yīng)體系，或希望通過經(jīng)濟適用房來化解目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場所面臨的矛盾與沖突?？梢哉f，這樣的思路不僅逆市場發(fā)展，也是不可行、行不通的思路。但是這種思路則為中國的房地產(chǎn)市場高價格找到存在的理由。

在不少房地產(chǎn)開發(fā)商看來，中國房地產(chǎn)市場的高房價并不是問題，因為就目前中國的房地產(chǎn)市場情況來看，高房價完全是市場供求關(guān)系決定。如果市場沒有巨大的“剛性需求”，市場的價格如何能夠上漲得這樣快。至于高房價把絕大多數(shù)民眾隔在房地產(chǎn)市場之外，那么不是房價過高，而是政府沒有建更多的經(jīng)濟適用房，即民眾沒有能力進入房地產(chǎn)市場不在于房價高而在于政府沒有提供更多的經(jīng)濟適用房。

這完全是一種謬論。因為住房市場的價格高低，并不在于市場供求關(guān)系，而在于市場到底是一個什么樣的市場。由于住房商品的多樣性，如果住房是投資品時，其價格并不在于消費者與產(chǎn)品的供求關(guān)系，而在于投資者對產(chǎn)品的預期及相關(guān)的金融工具；如果市場的投資者預期房價會上漲，特別是地方政府隱性擔保住房價格只是上漲不跌，加上有比較便利的金融工具，在這種情況下，不僅會推動房價上漲，而且房價上漲幅度是無止境的。房地產(chǎn)開發(fā)就是借助住房產(chǎn)品的性質(zhì)多樣性，來尋找房價快速上漲的理由。由于住房是投資品，價格的上漲也就十分必然；由于住房是消費品，政府就有理由幫助大眾來解決。

住房保障體系應(yīng)如何確立

針對中國實際情況，要建立起中國有效的住房保障體系，件要做的事情就是要明確在轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟下，中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展應(yīng)當有一個明確的定位：那就是不管住房是投資品還是消費品，都要頭先滿足國內(nèi)絕大多數(shù)居民基本的居住及相應(yīng)的住房福利水平提高的需要。

在政策上，對國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展宗旨給予嚴格的界定，對一些不當?shù)男袨楹椭贫纫?guī)則進行規(guī)范。目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格快速上漲，就在于投資者進入過多，不少地方完全成了一個住房投資市場，這種行為就應(yīng)當予以糾正。

通過嚴格的制度安排，如稅收、信貸政策等，頭先要讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場成為消費者或居民自住的市場。在這樣的大前提下，整個房地產(chǎn)市場的運作，從土地拍賣到商品房建設(shè)完全可以通過市場的方式來化解目前國內(nèi)居民的住房問題。

如果房地產(chǎn)市場發(fā)展的宗旨是滿足居民消費，那么市場生產(chǎn)的住房就得是絕大多數(shù)居民有支付能力的產(chǎn)品，而不是目前的高價房。特別是當土地為公有、金融資源為政府所壟斷的情況下，政府更是有能力來保證房地產(chǎn)市場的價格在適當?shù)膬r位上。因此，僅以經(jīng)濟適用房、限價房等來調(diào)整目前市場上的房價水平，那是不夠的。

在房地產(chǎn)市場宗旨明確之后（生產(chǎn)絕大多數(shù)民眾有支付能力的住房），政府還可以通過貨幣化補償、利率優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠等方式，對不同收入水平的居民采取不同的政策。這樣絕大多數(shù)居民可以根據(jù)自己的不同情況進入不同的房地產(chǎn)市場。因此，目前住房保障體系要做的就是明確中國房地產(chǎn)市場發(fā)展政策及宗旨。如果這根本宗旨不確立，其他許多政策只能及市場之表而不及里。插圖/蘇益

（作者為中國社會科學院金融研究所金融發(fā)展室主任）

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