1月26日，國務(wù)院常務(wù)會議召開，第三輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出爐。這是明智、及時、有利于中國宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、有利于民生之舉。

　　第三輪調(diào)控政策必須出臺。2011年是中國十二五開局之年，目前是穩(wěn)定2011年預(yù)期的關(guān)鍵時期。中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵年份，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與創(chuàng)新需要資金支持，但目前的房價上升與房地產(chǎn)投資高回報卻使大部分資金進入房地產(chǎn)市場，使中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與虛擬經(jīng)濟的高風(fēng)險相伴，使地方政府伴土地財政而眠，如果一個中國等于一千個迪拜成為現(xiàn)實，那么中國經(jīng)濟未轉(zhuǎn)型就已失敗。

　　有人說第三輪調(diào)控政策不新，是老生常談，但仔細分析，我們會發(fā)現(xiàn)老生談出了新意。

　　中國房地產(chǎn)未來的目標非常明確，抑制投資性購房、建設(shè)商品與保障房雙軌機制。政策條強調(diào)保障房建設(shè)，短短的五句話中較后一句提到了“努力增加公共租賃住房供應(yīng)”。第五條強調(diào)土地供應(yīng)保障各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。未來中國保障性住房將進入建設(shè)高峰期，如果公租房達到2000萬套以上，那么中國住房市場的民生疾苦將得到根本性緩解。

　　對于保障性住房領(lǐng)域?qū)ぷ饪臻g的認識更加清晰，目前的政策潛在地承認經(jīng)濟適用房尋租嚴重。

　　2010年以來，保障房建設(shè)屢提公共租賃住房，政府官員考察項目也是公租房，由此得出較為明確的結(jié)論，公租房已然成為保障房的主角，尋租成風(fēng)的經(jīng)濟適用房的重要性系統(tǒng)性下降。經(jīng)過長期的理論探討與慘痛的教訓(xùn)，決策層已經(jīng)認識到住房保障不等于給予產(chǎn)權(quán)房，給予產(chǎn)權(quán)的保障房性住房體系存在天然的尋租缺陷，是對經(jīng)濟規(guī)律、是對普通公民財產(chǎn)性收入的不尊重。要讓中國保障住房體系高效，今后需要嚴厲打擊保障性住房中的質(zhì)量低劣與尋租行為，千金市骨方能購“信”。

　　對于市場規(guī)律的認識更加深刻。

　　以往調(diào)控房地產(chǎn)的主要技術(shù)手段是控地根、控銀根，控地根的結(jié)果是助漲了房價。這幾次調(diào)控房地產(chǎn)主要運用稅收與金融手段，稅收成本提高降低投資收益、融資成本提高實現(xiàn)了房地產(chǎn)領(lǐng)域的去杠桿化。

　　政策規(guī)定，調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購購住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。

　　調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購購住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。相比之前執(zhí)行差額收取營業(yè)稅，5.5%的全額營業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本明顯上漲，稅收成本將翻番。以往在地方政府的呵護下雷聲大雨點小的土地增值稅，此次再受重錘敲打，對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，政府要進行土地增值稅清算和稽查。定價高的房地產(chǎn)開發(fā)商的稅本會經(jīng)常被拿出來翻揀翻揀，地方政府有心無力，因為約談問責(zé)制成為常規(guī)制度。在仕途與房地產(chǎn)收益之間，官員會做出理智選擇。

　　對個人房貸的約束史上較嚴厲，對貸款購購套住房的家庭，頭付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。房地產(chǎn)投資金融杠桿幾乎消失，依靠銀行信貸炒房幾乎不可能，相信將來對于民間的房地產(chǎn)融資、對于房地產(chǎn)信托將有嚴格管控。如此一來，自有資金不足的投資者將被排擠出房地產(chǎn)市場。鑒于民間資金充裕，仍有能力提高房價，相信未來房產(chǎn)稅還會陸續(xù)出臺，使自有資金充足者知難而退。

　　與限制房貸相配套的是限購成為常態(tài)，本地居民不可能購購兩套以上的住房，沒有繳稅或者社會保險證明的，失去在異地投資的資格。這是嚴厲的行政手段，也許較被人詬病，在中國房地產(chǎn)市場逐步穩(wěn)定、健康之后有必要排除出政策工具的行列。

　　房地產(chǎn)調(diào)控非一日之功，我們并不樂見之間房地產(chǎn)市場天翻地覆，那意味著地方財政的破產(chǎn)，意味著債務(wù)黑洞現(xiàn)形。但是，房地產(chǎn)市場直指根本的改革需要寸進之功，對房產(chǎn)稅與土地財政的調(diào)節(jié)，對投資與消費的平衡，甚至對于中介、統(tǒng)計數(shù)據(jù)造假的坦承與更正，都是中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的根基。所有這些政策，我們已經(jīng)或者將陸續(xù)看到。

　　由于通脹預(yù)期仍在上升，由于實體經(jīng)濟收益不高，由于房產(chǎn)稅尚未正式出臺，我們也許很難看到房地產(chǎn)調(diào)控有旦夕之功，因此我們還要繼續(xù)呼吁，請實行穩(wěn)健的貨幣政策，請平衡財政，請調(diào)節(jié)分配收入體制保障產(chǎn)權(quán)，讓各個的人都能感覺到安全、感覺到中國夢沒有遠去。

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