1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開(kāi)，第三輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出爐。這是明智、及時(shí)、有利于中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、有利于民生之舉。

　　第三輪調(diào)控政策必須出臺(tái)。2011年是中國(guó)十二五開(kāi)局之年，目前是穩(wěn)定2011年預(yù)期的關(guān)鍵時(shí)期。中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵年份，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與創(chuàng)新需要資金支持，但目前的房?jī)r(jià)上升與房地產(chǎn)投資高回報(bào)卻使大部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與虛擬經(jīng)濟(jì)的高風(fēng)險(xiǎn)相伴，使地方政府伴土地財(cái)政而眠，如果一個(gè)中國(guó)等于一千個(gè)迪拜成為現(xiàn)實(shí)，那么中國(guó)經(jīng)濟(jì)未轉(zhuǎn)型就已失敗。

　　有人說(shuō)第三輪調(diào)控政策不新，是老生常談，但仔細(xì)分析，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)老生談出了新意。

　　中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的目標(biāo)非常明確，抑制投資性購(gòu)房、建設(shè)商品與保障房雙軌機(jī)制。政策條強(qiáng)調(diào)保障房建設(shè)，短短的五句話中較后一句提到了“努力增加公共租賃住房供應(yīng)”。第五條強(qiáng)調(diào)土地供應(yīng)保障各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。未來(lái)中國(guó)保障性住房將進(jìn)入建設(shè)高峰期，如果公租房達(dá)到2000萬(wàn)套以上，那么中國(guó)住房市場(chǎng)的民生疾苦將得到根本性緩解。

　　對(duì)于保障性住房領(lǐng)域?qū)ぷ饪臻g的認(rèn)識(shí)更加清晰，目前的政策潛在地承認(rèn)經(jīng)濟(jì)適用房尋租嚴(yán)重。

　　2010年以來(lái)，保障房建設(shè)屢提公共租賃住房，政府官員考察項(xiàng)目也是公租房，由此得出較為明確的結(jié)論，公租房已然成為保障房的主角，尋租成風(fēng)的經(jīng)濟(jì)適用房的重要性系統(tǒng)性下降。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的理論探討與慘痛的教訓(xùn)，決策層已經(jīng)認(rèn)識(shí)到住房保障不等于給予產(chǎn)權(quán)房，給予產(chǎn)權(quán)的保障房性住房體系存在天然的尋租缺陷，是對(duì)經(jīng)濟(jì)規(guī)律、是對(duì)普通公民財(cái)產(chǎn)性收入的不尊重。要讓中國(guó)保障住房體系高效，今后需要嚴(yán)厲打擊保障性住房中的質(zhì)量低劣與尋租行為，千金市骨方能購(gòu)“信”。

　　對(duì)于市場(chǎng)規(guī)律的認(rèn)識(shí)更加深刻。

　　以往調(diào)控房地產(chǎn)的主要技術(shù)手段是控地根、控銀根，控地根的結(jié)果是助漲了房?jī)r(jià)。這幾次調(diào)控房地產(chǎn)主要運(yùn)用稅收與金融手段，稅收成本提高降低投資收益、融資成本提高實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)領(lǐng)域的去杠桿化。

　　政策規(guī)定，調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。

　　調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。相比之前執(zhí)行差額收取營(yíng)業(yè)稅，5.5%的全額營(yíng)業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本明顯上漲，稅收成本將翻番。以往在地方政府的呵護(hù)下雷聲大雨點(diǎn)小的土地增值稅，此次再受重錘敲打，對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，政府要進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。定價(jià)高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的稅本會(huì)經(jīng)常被拿出來(lái)翻揀翻揀，地方政府有心無(wú)力，因?yàn)榧s談問(wèn)責(zé)制成為常規(guī)制度。在仕途與房地產(chǎn)收益之間，官員會(huì)做出理智選擇。

　　對(duì)個(gè)人房貸的約束史上較嚴(yán)厲，對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)套住房的家庭，頭付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。房地產(chǎn)投資金融杠桿幾乎消失，依靠銀行信貸炒房幾乎不可能，相信將來(lái)對(duì)于民間的房地產(chǎn)融資、對(duì)于房地產(chǎn)信托將有嚴(yán)格管控。如此一來(lái)，自有資金不足的投資者將被排擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)。鑒于民間資金充裕，仍有能力提高房?jī)r(jià)，相信未來(lái)房產(chǎn)稅還會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，使自有資金充足者知難而退。

　　與限制房貸相配套的是限購(gòu)成為常態(tài)，本地居民不可能購(gòu)購(gòu)兩套以上的住房，沒(méi)有繳稅或者社會(huì)保險(xiǎn)證明的，失去在異地投資的資格。這是嚴(yán)厲的行政手段，也許較被人詬病，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步穩(wěn)定、健康之后有必要排除出政策工具的行列。

　　房地產(chǎn)調(diào)控非一日之功，我們并不樂(lè)見(jiàn)之間房地產(chǎn)市場(chǎng)天翻地覆，那意味著地方財(cái)政的破產(chǎn)，意味著債務(wù)黑洞現(xiàn)形。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)直指根本的改革需要寸進(jìn)之功，對(duì)房產(chǎn)稅與土地財(cái)政的調(diào)節(jié)，對(duì)投資與消費(fèi)的平衡，甚至對(duì)于中介、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)造假的坦承與更正，都是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的根基。所有這些政策，我們已經(jīng)或者將陸續(xù)看到。

　　由于通脹預(yù)期仍在上升，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)收益不高，由于房產(chǎn)稅尚未正式出臺(tái)，我們也許很難看到房地產(chǎn)調(diào)控有旦夕之功，因此我們還要繼續(xù)呼吁，請(qǐng)實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，請(qǐng)平衡財(cái)政，請(qǐng)調(diào)節(jié)分配收入體制保障產(chǎn)權(quán)，讓各個(gè)的人都能感覺(jué)到安全、感覺(jué)到中國(guó)夢(mèng)沒(méi)有遠(yuǎn)去。

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