面對(duì)高房?jī)r(jià)，為解決大眾住房難問(wèn)題，有人主張政府應(yīng)調(diào)控樓市，降低房?jī)r(jià)，甚至主張政府調(diào)整土地出讓方式和價(jià)格，來(lái)降低市場(chǎng)房?jī)r(jià)。這種主張不論在理論上還是實(shí)踐上都是不現(xiàn)實(shí)的，甚至是有害的。事實(shí)表明，在利潤(rùn)化原則作用下，不論個(gè)人投資還是開(kāi)發(fā)商不會(huì)因?yàn)橥恋貎r(jià)格便宜而降低房?jī)r(jià)。

大眾住房單靠市場(chǎng)難以解決，必須靠政府出手幫助。住宅不是單純的商品，而是商品與福利品的對(duì)立統(tǒng)一，這是住房的又一特殊性。住房保障是社會(huì)保障體系的重要組成部分，與醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)三大保險(xiǎn)同樣重要。面對(duì)高價(jià)位運(yùn)行的樓市，政府應(yīng)加快住房保障體系建設(shè)，為中低收入家庭和困難家庭多增加經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房供應(yīng)量，及時(shí)發(fā)放和適當(dāng)提高公職人員住房補(bǔ)貼。當(dāng)前，政府應(yīng)加大住房保障投資力度，因?yàn)榉績(jī)r(jià)走高，政府已從房地產(chǎn)業(yè)獲得了超額收益，如出讓土地收益增加，房產(chǎn)交易契稅增加，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅和所得稅增加。2004年南京地稅來(lái)自于房地產(chǎn)業(yè)的稅收達(dá)到35億多元，比上年增長(zhǎng)56.5%。政府應(yīng)將從房地產(chǎn)業(yè)獲得的超額收益，轉(zhuǎn)移支付于大眾住房保障，這是合理的，也是可行的。

我國(guó)現(xiàn)行住房保障制度是以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的。從2004年5月13日建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和2004年12月1日出臺(tái)的《南京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施細(xì)則》來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房制度存在重大缺陷：政府用于補(bǔ)貼困難家庭購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的財(cái)政支出凝固在購(gòu)房主體上而不是凝固在所購(gòu)房屋上；財(cái)政資金投入住房保障后，“有去無(wú)回”，即使購(gòu)房人變成“百萬(wàn)富翁”，也無(wú)法收回。制度設(shè)計(jì)者似乎感到這一缺陷，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房五年后上市轉(zhuǎn)讓，政府要收回一定比例的差價(jià)收益，但政府收回多少、怎么收回差價(jià)收益，缺乏所有權(quán)依據(jù)，難以操作。

住房保障制度創(chuàng)新的基本思路是：堅(jiān)持公共財(cái)政原則，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，運(yùn)用現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)法則，建立“政府與個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)房”制度?！罢c個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)房”制度的基本內(nèi)核是，政府用于補(bǔ)貼中低收入家庭購(gòu)房的財(cái)政支出（包括減免土地出讓收益）凝固在所購(gòu)房屋上而不是購(gòu)房主體上，一旦購(gòu)房主體“脫貧致富”，政府很容易收回原始投資，并獲得相應(yīng)比例的投資收益?！罢c個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)房”制度的具體形式是，凡由政府提供補(bǔ)貼的住房，均由政府和購(gòu)房人按出資比例共同擁有住房產(chǎn)權(quán)，在《房屋所有權(quán)證》上增加政府（或其授權(quán)的住房保障機(jī)構(gòu)）作為產(chǎn)權(quán)人之一，并標(biāo)明兩者的產(chǎn)權(quán)比例。

“政府與個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)房”制度，符合“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)收益”的原則，具有法律基礎(chǔ)?，F(xiàn)行住房制度，就是共有產(chǎn)權(quán)制度，只不過(guò)是共同產(chǎn)權(quán)人沒(méi)有引入政府而已。例如現(xiàn)在有人購(gòu)房，產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的持有人就是2人及2人以上（夫妻2人、父子2人、母女2人、父母和子女3人等等），按投資額引入政府作為房屋產(chǎn)權(quán)持有人之一，符合現(xiàn)行住房產(chǎn)權(quán)制度，操作上簡(jiǎn)便易行。

“政府與個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)房”制度的優(yōu)點(diǎn)是，政府用于住房保障的財(cái)政資金具有累積倍增的效應(yīng)，在財(cái)政年度專項(xiàng)投資規(guī)模不變的情況下，能夠逐步擴(kuò)大住房保障規(guī)模，較終完成住房保障體系建設(shè)，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。以南京為例，2002年以來(lái)，無(wú)償提供經(jīng)濟(jì)適用房用地9塊、6157畝，總建筑面積398萬(wàn)平方米，住宅46600套，按每畝地價(jià)100萬(wàn)元計(jì)算，相當(dāng)于投入財(cái)政資金大致是60億元，平均每年投入財(cái)政資金20億元、提供大眾住房1.5萬(wàn)套、130萬(wàn)平方米。假定這個(gè)規(guī)?；静蛔?，20年后，發(fā)揮住房保障功能的財(cái)政資金就不是當(dāng)年度的20億元，而是400億元，屬于社會(huì)保障體系的住宅將達(dá)到30萬(wàn)套、2600萬(wàn)平方米，如果當(dāng)年度仍提供20億元財(cái)政資金用于大眾住房保障，那么就能基本滿足住房保障需求，較終減輕財(cái)政壓力?！罢c個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)房”制度與現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房制度相比還有很多優(yōu)點(diǎn)，稍加思考，即不言而喻。

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