對(duì)于大部分人，包括劉先生夫婦，為了結(jié)婚、居住穩(wěn)定、孩子上學(xué)等問(wèn)題，大概工作5~10年后還是會(huì)選擇購(gòu)房，而不是一輩子都租房用。能夠堅(jiān)決將“租房策略”堅(jiān)持到底的人群，畢竟還是少數(shù)。

　　如果劉先生夫婦選擇購(gòu)房，那么他們的支出難免又要多出一大塊，包括購(gòu)價(jià)、各種稅費(fèi)、裝修等費(fèi)用。

　　今年30歲的劉先生，在2007年4月份，就已經(jīng)在父母的幫助在上海浦東的苗圃路購(gòu)購(gòu)了一套商品房子，剛好趕在2007年5月房主“跳價(jià)”前簽下了合同。

　　91平方米，單價(jià)11000元/平方米，總價(jià)100萬(wàn)元，劉的父母資助了20萬(wàn)元(父母條件一般，為此劉先生夫婦說(shuō)好5年內(nèi)將這筆資金還給父母)，為了少支出些利息，劉先生還動(dòng)用了自己積蓄的70%也就是10萬(wàn)元，較后等于是頭付了40萬(wàn)元，并采用了“20萬(wàn)元公積金貸款+40萬(wàn)元商業(yè)貸款”的組合模式。

　　加上契稅、印花稅，還有幫上家支付的所得稅等，劉先生為了購(gòu)購(gòu)套房實(shí)際支出了102萬(wàn)元。

　　劉先生當(dāng)時(shí)的組合貸款期限均選擇了20年，當(dāng)時(shí)五年以上公積金貸款利率4.77%，五年以上商業(yè)貸款利率較高7.11%他們拿到九折6.339%的利率，每月月均總還款為4253元，其中個(gè)月利息支出達(dá)2579元，此后每月還款額度中利息成本逐月降低，本金占比逐漸提高。

　　如果劉先生一直供款到約定的20年期滿，那么利息總共要付出約36萬(wàn)元。

　　如果此后劉先生夫婦在供款若干年后，比如5年或10年后，提前一次性還清所有貸款，或是將此房賣(mài)出換購(gòu)另一套房子，那么利息支出可以降低些，按實(shí)際支出算。

　　實(shí)際上，從我國(guó)現(xiàn)在的國(guó)情來(lái)看，城市里的大部分家庭一生不可能只購(gòu)購(gòu)一套住房，換房是非常正常的事情，有些人一生中甚至要換很多次房。

　　隨著孩子的出生，特別是孩子要在4年后(2013年)上大學(xué)，劉先生夫婦當(dāng)然也很想換套大一點(diǎn)的房子，或者換到 好一點(diǎn)的小區(qū)。

　　誰(shuí)知道，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)如此嚇人，只是在2008年下半年跌過(guò)一波，今年春節(jié)后卻一直在不停地上漲，很是瘋狂。

　　但劉先生夫婦還算理性。他們有一個(gè)共同的看法，不想背負(fù)太多貸款壓力，不想全家人都成為“房奴”，不想生活中以房子為先進(jìn)目標(biāo)。如果資金不夠，寧可晚一點(diǎn)換房，爭(zhēng)取“以時(shí)間換空間”。如果真要為孩子上學(xué)考慮換房，那到時(shí)候還可以將面積標(biāo)準(zhǔn)降低，比如不選120平方米的，而是選擇108平方米的。

　　他們算了一下，2007年4月購(gòu)房至今，不過(guò)兩年多一點(diǎn)點(diǎn)，兩人的開(kāi)銷(xiāo)一直不低，孩子出生后結(jié)余更是不多，雖然現(xiàn)在這套房子已經(jīng)有不少增值，2009年7月初的市場(chǎng)均價(jià)在17000元左右，總價(jià)可以達(dá)到153萬(wàn)元左右。但這套房的貸款本金余額還欠50多萬(wàn)元呢，而且兩人的收入水平還沒(méi)有顯著的增長(zhǎng)，積蓄也不是很多，如果在4年內(nèi)就要購(gòu)置套房，那么就算把這套房子先賣(mài)掉。

　　由于宏觀政策特別是貨幣政策取向已經(jīng)出現(xiàn)調(diào)整信號(hào)，劉先生預(yù)計(jì)未來(lái)房子價(jià)格不會(huì)快速上漲，那么就按照年增長(zhǎng)率5%計(jì)算，大約可以獲得140萬(wàn)元左右的現(xiàn)金(185萬(wàn)元房子售價(jià)—45萬(wàn)元房屋按揭貸款本金余額)。

　　而他們的目標(biāo)置換房現(xiàn)在的總價(jià)位已經(jīng)要240萬(wàn)元(2萬(wàn)元*120平方米)，同樣按照5%的年增長(zhǎng)率，4年之后大約要290萬(wàn)元。

　　這樣，到時(shí)候置換的差價(jià)要150萬(wàn)元左右，如果到時(shí)候貸款130萬(wàn)元，貸款20年共240期，若按照5%的年利率水平，每月月供要8578元；若按照6%利息計(jì)算，則月供要9313元。如果利率上升到了7%左右的水平，則月供要超過(guò)1萬(wàn)元。

　　展望四年以后，劉先生夫婦都要34歲了，在職場(chǎng)業(yè)已打拼了12年多，收入可能會(huì)有一個(gè)臺(tái)階的上升?？紤]到加薪和物價(jià)上漲等因素，那時(shí)候劉先生的收入差不多可以達(dá)到12000元左右，劉太太說(shuō)不定已經(jīng)有8000元月薪，兩人月收入可以達(dá)到2萬(wàn)元左右。

　　“我們的工作性質(zhì)，決定了年終獎(jiǎng)不會(huì)很高，也就幾萬(wàn)塊錢(qián)。如果要讓月供占到我們?cè)率杖氲?0%，我有點(diǎn)受不了。較好能在30%，較多也就接受40%，不然兩個(gè)人萬(wàn)一工作上有所閃失，不是要還不起了？”劉先生這樣想。

　　這樣算下來(lái)，那么到時(shí)候，如果孩子發(fā)展的確需要，那么就換個(gè)108平方米左右的吧，到時(shí)候總價(jià)大約263萬(wàn)元(2*108*1.05^4)，換房差價(jià)就是123萬(wàn)元(263-140)。

　　到時(shí)候自己再貼個(gè)20萬(wàn)元的積蓄，那么貸款103萬(wàn)元就可以。

　　如果四年后需要貸款103萬(wàn)元，貸款利息按照5%、6%、7%三檔分別測(cè)算，則月供分別為6797元、7379元、7985元，剛好在劉先生家庭的可承受范圍之內(nèi)。

　　至于次購(gòu)房(換房)過(guò)程中的各種稅費(fèi)成本，我們預(yù)計(jì)為4萬(wàn)元。

　　這樣算下來(lái)，按照劉先生的情況，假設(shè)他們套房沒(méi)有提前還款只是按月供下去，他們?yōu)榱速?gòu)購(gòu)前后兩套房，不計(jì)算貨幣時(shí)間價(jià)值，一共花費(fèi)了323萬(wàn)元(102萬(wàn)元房?jī)r(jià)+四年按揭貸款利息約10萬(wàn)元+123萬(wàn)元差價(jià)+稅費(fèi)4萬(wàn)元+20年貸款利息74萬(wàn)元)。從這323萬(wàn)元的“成本”可以看到，基本上100萬(wàn)元在套房、100多萬(wàn)元在套房換購(gòu)差價(jià)，還有兩次利息成本接近100萬(wàn)元。

　　為了結(jié)婚用，2007年初購(gòu)房時(shí)，劉先生的女朋友(現(xiàn)在的妻子)家里還出了10萬(wàn)元，用于兩人的婚房裝修。

　　購(gòu)房之后必定要裝修，這誰(shuí)也逃不掉。劉先生次購(gòu)房時(shí)裝修就花了12萬(wàn)元，這里面硬裝潢部分大約是7萬(wàn)元，軟裝潢花了1萬(wàn)元，購(gòu)購(gòu)家具支出2萬(wàn)元，添置家電又用掉了2萬(wàn)元。

　　而裝修和家電的使用壽命一般在8～10年，軟裝潢的壽命通常更短。還好4年之后劉先生可以換房，而且可以換個(gè)五年內(nèi)的次新二手房，購(gòu)下之后花個(gè)5萬(wàn)元左右稍微改改就可以入住了，然后再預(yù)算3萬(wàn)元左右添置軟裝和家電，而不需要大興土木。

　　只是，套住了四五年或是六七年之后，因?yàn)槟菚r(shí)房子本身裝修已經(jīng)快要8~10年了。如果劉先生選在再購(gòu)入套房后的第六年，也就是從現(xiàn)在開(kāi)始往后推10年。

　　比照現(xiàn)在的裝修裝潢價(jià)格，108平方米的套房裝修費(fèi)用大約15萬(wàn)元，假設(shè)裝修市場(chǎng)價(jià)格以3%左右的通脹率計(jì)算，那么10年后需要20萬(wàn)元的裝修費(fèi)用，再加上軟裝和家具家電，總價(jià)估計(jì)25萬(wàn)元。

　　同樣，又過(guò)去10年后，也就是劉先生夫婦50歲時(shí)，這套房子還需要再進(jìn)行一次裝修，這次裝修主要是對(duì)住宅進(jìn)行重新粉刷，更換一些軟裝潢、家具和家電，與上面提到的次裝修差不多。按目前的行情，硬裝潢部分需要花費(fèi)5萬(wàn)元，20年后上漲到約9萬(wàn)元。

　　而在第四次裝修之后，劉先生還有可能進(jìn)行新的裝修或添置新的家具、家電，在這里我們就不再計(jì)算了。

　　如果一生裝修四次，那么總花費(fèi)大約相當(dāng)于現(xiàn)在的44萬(wàn)元人民幣(12+8+25+9)。

　　劉先生這一聲，如果按照這樣的情況兩次購(gòu)房、四次裝修，一共需要花掉367萬(wàn)元。

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