去年6月，當(dāng)佛山樓價(jià)飛漲，很多市民爭(zhēng)相排隊(duì)“搶房”之際，佛山某事業(yè)單位干部陳先生卻將手頭的二套多余的房產(chǎn)悉數(shù)賣出，不但獲得了豐厚的投資收益，而且規(guī)避了稍后幾個(gè)月出現(xiàn)的“樓市調(diào)整期”帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　而另一些在樓市熱潮中沒(méi)有保持清醒頭腦的購(gòu)家卻因?yàn)楹鲆曪L(fēng)險(xiǎn)而損失巨大，據(jù)報(bào)道，截至到今年“五一”為止，樓市泡沫較嚴(yán)重的深圳樓市已經(jīng)有6000多購(gòu)家的住房成為“負(fù)資產(chǎn)”，個(gè)別住宅下跌帶來(lái)的賬面損失已經(jīng)跌破“頭付”金額，深圳部分炒房團(tuán)成員因“炒樓”帶來(lái)的月供負(fù)擔(dān)高達(dá)二、三十萬(wàn)元。

　　為什么有人能在樓市高位全身而退？而有人卻能在樓市泡沫熱潮中“留一份清醒”？原因在于后者是憑感覺(jué)進(jìn)行投資，而前者是從“價(jià)值投資”的角度出發(fā)進(jìn)行理性投資。

　　價(jià)值投資有章可循

　　陳先生告訴記者，房子雖然是一種特殊的商品，但也逃不過(guò)價(jià)值規(guī)律的無(wú)情制約。在低迷市道，樓價(jià)太低必然會(huì)回歸上升通道；而在人聲鼎沸的“泡沫經(jīng)濟(jì)”年代，過(guò)分透支的樓價(jià)必然向合理的價(jià)值區(qū)域回歸。無(wú)論用哪一種方法進(jìn)行計(jì)算，去年佛山樓市都有明顯的泡沫。

　　如何評(píng)價(jià)住宅的“價(jià)值”？按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)的理性定位可以用房?jī)r(jià)收入比與租售比進(jìn)行定位。

　　比如，根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)，去年禪桂人均家庭可支配收入約6萬(wàn)元/年，而標(biāo)準(zhǔn)住房收入比為1：6，因此普通住宅均價(jià)應(yīng)為36萬(wàn)元/套，按每套90平方米計(jì)算，4000元/平方米為理性價(jià)位。而如果考慮到佛山市每年兩位數(shù)的GDP增長(zhǎng)率、較高的城市化發(fā)展水平、廣佛軌道交通建設(shè)等多種利好因素，禪桂合理的洋房均價(jià)應(yīng)為5000元/平方米—7000元/平方米，只有個(gè)別規(guī)劃優(yōu)異，環(huán)境宜人，品質(zhì) 的樓盤才能接近甚至突破價(jià)格“上限”。去年6月，禪桂大部分樓盤突破7500元/平方米，個(gè)別樓盤單位甚至突破每平方米9000元—10000元的歷史記錄，泡沫特征一覽無(wú)遺。

　　另外就是根據(jù)國(guó)際公認(rèn)的房屋“租售比”來(lái)進(jìn)行計(jì)算，去年5月-9月，禪桂房屋租售比已經(jīng)高達(dá)1：250至1：300。而從發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律看，一般房屋租售比的警戒線是1：200，當(dāng)超出這一比例時(shí)，表明市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)。

　　所以，購(gòu)不購(gòu)房？什么時(shí)候購(gòu)房？頭先要考量當(dāng)?shù)貥鞘惺欠窭硇裕繕莾r(jià)是否合理？可以通過(guò)理性思維進(jìn)行抉擇。

　　比較出“價(jià)值”

　　在樓市進(jìn)行“價(jià)值投資”還可以運(yùn)用“價(jià)值比較法”，比如，亞藝板塊樓盤與千燈湖板塊的樓盤是目前佛山樓市配套較全、環(huán)境 、開發(fā)水平較高的樓盤，既然這兩個(gè)板塊代表了佛山樓市的較高水平，那么其他板塊的樓價(jià)必然比這兩個(gè)板塊的樓價(jià)低。如果亞藝板塊樓盤與千燈湖板塊的個(gè)別單位降到了與一般樓盤差不多的價(jià)格水平，就應(yīng)該對(duì)這些“特價(jià)單位”予以充分的關(guān)注。

　　另外，佛山下屬幾個(gè)區(qū)的街鎮(zhèn)樓盤由于受到基礎(chǔ)設(shè)施配套水平、人口密度，經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展水平等方面的制約，其樓價(jià)應(yīng)該與禪桂樓價(jià)拉開幾個(gè)檔次，一旦這些街鎮(zhèn)樓盤與城區(qū)樓價(jià)差距不夠大，就應(yīng)該警惕其可能產(chǎn)生的泡沫。

　　除了上述考量標(biāo)準(zhǔn)，我們還必須對(duì)樓盤的開發(fā)定位、規(guī)劃水平、建筑風(fēng)格、戶型特點(diǎn)等進(jìn)行全方位的定位，以明確其真實(shí)價(jià)值。

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