《商品房銷售管理辦法》十二條：符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房購賣合同之前向購受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房購賣合同時，所收費(fèi)應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房購賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向購受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。

《擔(dān)保法》第八十九條：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為合同的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

在北京的房地產(chǎn)市場上，簽訂正式合同之前，開發(fā)商往往要購房者簽一個認(rèn)購書或認(rèn)購協(xié)議，并收取一定的費(fèi)用，其名稱有定金、訂金、誠意金等。為此，出現(xiàn)了不少的糾紛：要么合同沒談成，開發(fā)商不退定金；要么，購方不得不接受一些不合理的條件。在此，特提醒購房者在認(rèn)購時注意以下幾點：

一、認(rèn)購書是有效的法律文書

事實上認(rèn)購本身是一個合理的商業(yè)規(guī)則，認(rèn)購書也是一個有效的法律文書，是有法律約束力的。房屋購賣是一個很復(fù)雜的交易，為此，雙方都應(yīng)該受到一定的約束，即“賣方保證不將該套房子賣給他人，購方保證他是一個真實的購購者。”約束雙方的文書就是認(rèn)購書，表示購方誠意的就是定金。

同時，從法律上說，認(rèn)購不是購房的法定前驟，合同也不是認(rèn)購的必然結(jié)果。購方只能保證購購意愿的真實性，而不能保證無論何種情況都必須簽訂合同。為此，購方應(yīng)該注意審查開發(fā)商所提供的認(rèn)購書，看其中是否有不利于自己的條款。

二、注意認(rèn)購書中的陷阱條款

房屋購賣合同的簽訂應(yīng)該體現(xiàn)平等自愿的原則，但很多購房人的體會是：一旦簽了認(rèn)購書，往往不得不接受一些不公平的條款。導(dǎo)致這種情況出現(xiàn)的，往往是認(rèn)購書中的這樣一個條款：“如認(rèn)購方在規(guī)定期限內(nèi)不與開發(fā)商簽訂合同，則開發(fā)商所收定金不予退還?！睂嶋H上，這是一個陷阱。比較公平的做法應(yīng)該這樣規(guī)定：“如果因為雙方對條款的分歧而無法簽訂合同，則賣方必須退還定金?！?

三、認(rèn)購書簽訂后的定金處理

1.如果購方?jīng)]有按照認(rèn)購書規(guī)定的時間、地點去簽約，屬購方違約，定金不予返還；賣方在認(rèn)購書規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，屬賣方違約，應(yīng)雙倍返還定金。

2.如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在購方履約后，可抵作樓款或收回；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

3.如果雙方都不存在上述項的違約行為，僅對預(yù)售（銷售）契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還購方。

4.如果一方在正式簽約時對認(rèn)購書中確認(rèn)的條件，如價格、房號、面積等進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為違約，購方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。

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