《擔(dān)保法》第八十九條：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為合同的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　在北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，簽訂正式合同之前，開(kāi)發(fā)商往往要購(gòu)房者簽一個(gè)認(rèn)購(gòu)書或認(rèn)購(gòu)協(xié)議，并收取一定的費(fèi)用，其名稱有定金、訂金、誠(chéng)意金等。為此，出現(xiàn)了不少的糾紛：要么合同沒(méi)談成，開(kāi)發(fā)商不退定金；要么，購(gòu)方不得不接受一些不合理的條件。在此，特提醒購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)時(shí)注意以下幾點(diǎn)：

　　一、認(rèn)購(gòu)書是有效的法律文書

　　事實(shí)上認(rèn)購(gòu)本身是一個(gè)合理的商業(yè)規(guī)則，認(rèn)購(gòu)書也是一個(gè)有效的法律文書，是有法律約束力的。房屋購(gòu)賣是一個(gè)很復(fù)雜的交易，為此，雙方都應(yīng)該受到一定的約束，即“賣方保證不將該套房子賣給他人，購(gòu)方保證他是一個(gè)真實(shí)的購(gòu)購(gòu)者?！奔s束雙方的文書就是認(rèn)購(gòu)書，表示購(gòu)方誠(chéng)意的就是定金。

　　同時(shí)，從法律上說(shuō)，認(rèn)購(gòu)不是購(gòu)房的法定前驟，合同也不是認(rèn)購(gòu)的必然結(jié)果。購(gòu)方只能保證購(gòu)購(gòu)意愿的真實(shí)性，而不能保證無(wú)論何種情況都必須簽訂合同。為此，購(gòu)方應(yīng)該注意審查開(kāi)發(fā)商所提供的認(rèn)購(gòu)書，看其中是否有不利于自己的條款。

　　二、注意認(rèn)購(gòu)書中的陷阱條款

　　房屋購(gòu)賣合同的簽訂應(yīng)該體現(xiàn)平等自愿的原則，但很多購(gòu)房人的體會(huì)是：一旦簽了認(rèn)購(gòu)書，往往不得不接受一些不公平的條款。導(dǎo)致這種情況出現(xiàn)的，往往是認(rèn)購(gòu)書中的這樣一個(gè)條款：“如認(rèn)購(gòu)方在規(guī)定期限內(nèi)不與開(kāi)發(fā)商簽訂合同，則開(kāi)發(fā)商所收定金不予退還?！睂?shí)際上，這是一個(gè)陷阱。比較公平的做法應(yīng)該這樣規(guī)定：“如果因?yàn)殡p方對(duì)條款的分歧而無(wú)法簽訂合同，則賣方必須退還定金?！?p>　　三、認(rèn)購(gòu)書簽訂后的定金處理

　　1.如果購(gòu)方?jīng)]有按照認(rèn)購(gòu)書規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約，屬購(gòu)方違約，定金不予返還；賣方在認(rèn)購(gòu)書規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，屬賣方違約，應(yīng)雙倍返還定金。

　　2.如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在購(gòu)方履約后，可抵作樓款或收回；雙方履行正式合同過(guò)程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

　　3.如果雙方都不存在上述項(xiàng)的違約行為，僅對(duì)預(yù)售（銷售）契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還購(gòu)方。

　　4.如果一方在正式簽約時(shí)對(duì)認(rèn)購(gòu)書中確認(rèn)的條件，如價(jià)格、房號(hào)、面積等進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為違約，購(gòu)方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。

　　北京信杰律師事務(wù)所律師

　　張桂杰王仕平

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