通過按揭方式貸款購房已成為工薪一族的頭選

處于不同收入的置業(yè)者應(yīng)該怎樣理財，以便更快完成購房“任務(wù)”？記者就此采訪了銀行以及房產(chǎn)方面的有關(guān)專家，為你量身定做一份購房理財經(jīng)。

理財專家提醒，目前房產(chǎn)增值率相對較高，租房不如購房。不管你是想購套“心水房”自己居住，還是想以舊換新完成升級，或者打算挑套靚房投資“生錢”，在購房之前都要仔細(xì)掂掂自己的“錢袋子”，學(xué)會量力而行。

月入4000：等房結(jié)婚 城南小戶型是頭選

孫明是典型的“南漂一族”，從武漢一所高校畢業(yè)后就來到廣東工作，到佛山已經(jīng)有一年時間。幾個月前，相戀多年的女朋友林敏也到了佛山，兩個人打算在佛山購房置業(yè)。

一般說來，月還款額超過月收入的1/3就可以稱之為“房奴”。隨著房價上漲，利率上調(diào)，現(xiàn)代社會的“房奴”已經(jīng)越來越多?，F(xiàn)年23歲的孫明戲稱自己連“房奴”都算不上，只是屬于“等”房結(jié)婚族中的一員。孫明和林敏月薪加起來有4000元左右，月消費約1500元，目前手上還有存款兩萬元。

“現(xiàn)在房價上漲的速度比工資還快，所以我們想讓自己手上的錢發(fā)揮效能，盡快籌錢購到心儀的房子，然后結(jié)婚。”孫明說，“我們的目標(biāo)是在佛山購價值30萬元左右的二手房，樓齡在10年以內(nèi)，生活配套好，交通便利?！?

理財師建議：理財計劃應(yīng)分步走

“孫明兩人每月凈收入為2500元，由于只有儲蓄存款，收益率比較低，不能滿足他們的購房需求。而且現(xiàn)在兩人都沒有相關(guān)的商業(yè)保險和醫(yī)保，以目前兩人的收入來看，如果有意外情況發(fā)生，將會對以后的生活造成很大打擊。”招商銀行佛山分行金葵花理財理財師宋統(tǒng)賢分析說，孫明的理財購房計劃應(yīng)該分三步走。

績優(yōu)基金是頭選。按照孫明的預(yù)期，30萬二手樓，較高按揭7成，頭期需要支付9萬元，而小王目前只有2萬元存款。由于小王年輕，風(fēng)險承受能力較強(qiáng)，完全可以“把所有的雞蛋放在一個籃子里”，將2萬元的存款全部購購績優(yōu)的基金產(chǎn)品。在每月的收入結(jié)余中，除留500元作為備用金以外，其余2000元購購銀行的“基金定投”產(chǎn)品，選擇一只杰出的股票型基金作為投資標(biāo)的，預(yù)期年收益率為8%~15%。該產(chǎn)品具有穩(wěn)健增值、自動平衡的功能，而且是每月積累，適合普通工薪。

等息還貸較穩(wěn)定。如果按照目前利率水平月供，貸款7成21萬，10年還款約為2312元/月，15年約為1750元/月，20年約為1482元/月，25年約為1329元/月。建議兩人聯(lián)名購購，選擇25年還款方式，不會給日常生活帶來太大的負(fù)擔(dān)。另外，由于利率水平正處于上升通道，建議選擇固定利率房貸，鎖定貸款利率，避免加息影響。由于工作時間短，購房頭期的籌措比較困難，建議頭次購房選擇90平方米左右的二手房，將總房價控制在20萬元左右，減輕財務(wù)上的壓力。待事業(yè)有成，收入增加以后再考慮二次換房的問題。

保險規(guī)劃少不了。孫明的財務(wù)在于購房，但是保險也不可忽視。建議購購以重大疾病為主險，以住院醫(yī)療、意外為附險的險種，為自己安排重病、意外方面的保障?；蛘哔徺弳渭兊囊馔怆U，每年只需支出300元左右，便可享受意外住院醫(yī)療等多項保障。

專家提醒：購得起更要住得起

月收入合計為4000元的“無房族”，大都為大學(xué)畢業(yè)來佛山闖蕩的年輕人，或是外地留城的“租房一族”。需要注意的是，購房是為了提高生活品質(zhì)，而不是增加負(fù)擔(dān)，因此一定要量力而行，購得起還要住得起。從長遠(yuǎn)來看，即使是過渡性“購房”也要兼顧一定的“變現(xiàn)性”，具備一定投資潛力。

城南板塊小戶型的二手房是不錯的選擇，樓齡相對較短，交通便利，小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施也在逐步完善，有較大的增值空間，而且總價也不高。年輕夫婦置業(yè)時，必須考慮到將來有了小孩或雙方父母一同暫住的需要，購房時較好選擇兩房單位，70平方米左右的小戶型物業(yè)，總價控制在25萬元左右即可。只要交通方便，周邊配套齊全，以后換大房還可以用來出租。

月入6000：購房生子 祖廟板塊很合適

李先生和太太已經(jīng)結(jié)婚3年，兩人月收入合起來大約有6000元，另有存款8萬元。

小李想結(jié)束多年的租房生活，在兩年內(nèi)購購價值約40萬的房子。初步估算，兩人月消費約2500元，單位有社保和醫(yī)保。

“仔細(xì)算算，這幾年光租房就花了近5萬塊，到頭來房子還是人家的，而且總是感覺懸著不踏實。我們想在兩年內(nèi)購套40萬左右的二手房，三房兩廳，為即將出生的小孩做打算，房子要靠近學(xué)校?！崩钕壬鷮ψ约旱馁彿磕繕?biāo)很明確。

理財師建議：提前還貸較劃算

“李先生夫婦有一定的事業(yè)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，單位福利也不錯，為他們構(gòu)筑了社保等保障體系。兩人目前有存款8萬元，月盈余約3500元，處于中等水平，理財?shù)膽?yīng)放在購房和事業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展上?！闭猩蹄y行佛山分行個人資產(chǎn)理財師何冠波簡單分析了李先生的財務(wù)狀況，并提出了理財建議。

等額還款很合適。按照較新的貸款管理要求，李先生夫婦購購價值40萬元的房產(chǎn)，需交付12萬元頭期房款，向銀行申請28萬元按揭貸款。從李先生目前的收入狀況來看，他們選用等額還款方式會比較合適。等額還款方式可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計劃地安排家庭的收支，同時還款初期的還款壓力處于一個較合理水平。建議貸款期限選定為20年，還款方式選等額還款方式，月供金額為1976.08元，將還款控制在月收入的1/3以下比較合理，避免成為“房奴”。選擇房屋的地點主要應(yīng)考慮生活方便和未來小孩的讀書擇校問題。

應(yīng)急資金不可少。一般家庭的應(yīng)急金為月支出的3～6倍，按李先生的狀況，保留1萬元左右存款即可。其余3萬元投資于銀行季結(jié)型的人民幣理財產(chǎn)品，收益率為2.25%，2年后資金量為31300元左右，雖然收益率不高，但降低了整個投資組合的風(fēng)險，且加息之后理財產(chǎn)品的收益率會水漲船高。另外4萬元可投資于穩(wěn)健增值的平衡型的開放式基金，如果年收益率達(dá)到10%，兩年后資金量可達(dá)到49000元。另外，每月2000元做“基金定投”產(chǎn)品，兩年后可取的53000元左右。這樣，兩年后，李先生夫婦倆可取得133300元，在付完12萬頭期后，還結(jié)余13000元左右可作為裝修款。

“關(guān)鍵在于李先生要能保持現(xiàn)在的工作和收入水平，并且要持續(xù)地進(jìn)行投資理財。如果能夠開源節(jié)流的話效果會更好?！?何冠波說。

專家提醒：先掂“錢袋”后找房

從事二手房業(yè)務(wù)近10年的馬先生認(rèn)為，在購房之前，李先生應(yīng)先對自家的財產(chǎn)做周密細(xì)致的評估，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力找出相應(yīng)的地段和樓盤，這要比找完房子再算價錢明智得多。除此之外，李先生還需要理清購房以后家庭的收支狀況，在制定支出計劃時，每月的月供、物業(yè)管理費、水電煤電話、正常生活開支、娛樂教育費用等都要計算在內(nèi)。

馬先生表示，祖廟板塊對李先生而言會是很好的選擇，二手房交易也比較頻繁，價位以30萬～40萬居多。另外，祖廟附近學(xué)校多，小學(xué)、初中、高中一應(yīng)俱全，符合李先生的購房需求。

月入過8000：投資購房 同濟(jì)房改房收益好

黃先生在南海桂城擁有一套價值40萬元的房產(chǎn)，他比較看好禪城區(qū)的二手房，想通過按揭方式購購一套總價為30萬的二手房作投資。黃先生月收入6000元，年終獎12000元；太太月收入5000元，年終獎10000元，現(xiàn)有存款10萬元。兩人月消費約3000元，單位都有社保和醫(yī)保。

“現(xiàn)在利率又上調(diào)了，我們打算兩年后才購房，不想這么早就到銀行按揭付利息?！秉S先生很想知道，中間這兩年應(yīng)該怎樣投資，用手上的閑散資生錢。

理財師建議：長短線投資巧結(jié)合

廣東發(fā)展銀行佛山分行理財師覃偉對黃先生的狀況進(jìn)行了簡單分析?！皟扇四壳暗呢攧?wù)狀況比較樂觀，如果配置妥當(dāng)，不僅可以實現(xiàn)兩年后的購房目標(biāo)，還可以為購車、養(yǎng)老等作準(zhǔn)備?！?

財富增值較重要。因為黃先生準(zhǔn)備兩年后購房，所以未來兩年理財規(guī)劃的主要目標(biāo)應(yīng)放在財產(chǎn)增值上，在充分保證流動性的基礎(chǔ)上程度地實現(xiàn)資金的保值增值，并盡量避免片面追求高利潤的風(fēng)險投資。所以在投資品種的選擇上應(yīng)著重于穩(wěn)定增長并具有一定的流動性的品種，盡量避免風(fēng)險較大(如股票)或變現(xiàn)較難的中長期投資品種(如3～5年期的國庫券)。

存款兩用劃得來。黃先生現(xiàn)有的10萬元存款，可以分兩部分進(jìn)行投資。5萬元用于投資穩(wěn)健增值的開放式基金，另外的5萬選擇期限相對更短一些的投資品種，銀行推出的季結(jié)型增值計劃是頭選。這兩種投資既能程度地獲取收益，又有很好的流動性。

此外，黃先生還需要開立儲蓄存折，存入1萬～1.5萬元作為應(yīng)急資金，以應(yīng)付突發(fā)的、出乎預(yù)料的費用。每個月的工資獎金收入，可以選擇基金定投(即基金定期定額投資)，這就好比是銀行中的零存整取，在每月固定的時間，以固定的金額，持續(xù)投資到指定的開放式基金中的一種理財方式。

專家提醒：房改房高

投資購房，業(yè)內(nèi)人士比較看好房改房的轉(zhuǎn)手市場。據(jù)了解，房改房在佛山禪城的二手房交易市場中占據(jù)了很大份額。由于房改房大都是現(xiàn)房，所處的地段也都比較好，并且擁有較為成熟的和完備的配套設(shè)施，當(dāng)前的銷售量呈上升趨勢。

以禪城為例，同濟(jì)板塊的房改房相對較多，樓齡偏老但配套完善，周圍學(xué)校多，居民素質(zhì)也比較高。對于一些剛打拼沒幾年的年輕人、從外地涌入的小生意人和打工者來說，這些都是他們的好選擇。

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