10月1日以后，北京購房人收房前，將收到開發(fā)商發(fā)放的“業(yè)主一卡通”，業(yè)主需要在卡內(nèi)預(yù)存較多不超過12個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；從頭戶業(yè)主入住起，一直到全體業(yè)主和開發(fā)商完成物業(yè)共用部分交接前，都將由開發(fā)商提供前期物業(yè)服務(wù)，并不得向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)，但在業(yè)主大會(huì)籌備組成立滿3個(gè)月都未召開頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議等4種情況發(fā)生時(shí)，開發(fā)商則可以收取物業(yè)費(fèi)?！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》將于下月1日起正式施行，昨天，市住建委發(fā)布了配合該辦法的實(shí)施細(xì)則。

　　物業(yè)細(xì)則·免費(fèi)

　　前期物業(yè)管理免費(fèi)

　　根據(jù)細(xì)則規(guī)定，下月1日起申請(qǐng)商品房預(yù)售和現(xiàn)房銷售的住宅項(xiàng)目，都由開發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)管理的責(zé)任，不得向業(yè)主收費(fèi)。開發(fā)商可以自行提供物業(yè)服務(wù)，也可以將全部專項(xiàng)服務(wù)委托給物業(yè)企業(yè)，或者委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，受委托的企業(yè)要符合相關(guān)的資質(zhì)要求。

　　前期物業(yè)管理期限，是指頭戶業(yè)主入住至業(yè)主與建設(shè)單位完成物業(yè)共用部分交接的階段。在這個(gè)階段，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)包括：1、在銷售房屋前確定物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；2、委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算；3、將測(cè)算結(jié)果在銷售場所進(jìn)行公示；4、將測(cè)算出的服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)寫入房屋購賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同；5、按照合同約定的服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；6、在交付房屋前，向業(yè)主發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”；7、向業(yè)主收費(fèi)前應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，并將收費(fèi)起始時(shí)間及前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　“開發(fā)商在售房前委托評(píng)估機(jī)構(gòu)測(cè)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并寫入房屋購賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同。這就意味著，將來業(yè)主購房時(shí)，就可以知道小區(qū)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)了?！笔凶〗ㄎ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　物業(yè)細(xì)則·預(yù)存

　　入住前預(yù)存物業(yè)費(fèi)

　　雖然前期服務(wù)費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)，但在入住前，業(yè)主也需要提前預(yù)存一筆物業(yè)費(fèi)。根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，本市將實(shí)行房屋管理“業(yè)主一卡通”制度，每套房屋對(duì)應(yīng)一張“業(yè)主一卡通”。在交付房屋前，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向業(yè)主發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”，業(yè)主入住前，應(yīng)當(dāng)與銀行、建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)托收協(xié)議，按照房屋購賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同約定的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，在卡內(nèi)預(yù)存不超過12個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　除了“預(yù)存”物業(yè)服務(wù)費(fèi)外，“業(yè)主一卡通”同時(shí)具備銀行端的金融功能和在北京市業(yè)主決定共同事項(xiàng)時(shí)的公共決策平臺(tái)功能。據(jù)了解，業(yè)主公共決策平臺(tái)目前已開發(fā)完畢，并將于10月1日與《北京市物業(yè)管理辦法》同步上線。

　　物業(yè)細(xì)則·劃卡

　　四種情形還要收費(fèi)

　　新發(fā)布的物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則中，雖然明確由開發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)管理的責(zé)任，且在成立業(yè)主大會(huì)、與開發(fā)商完成物業(yè)共用部分交接前，業(yè)主不需要交納物業(yè)費(fèi)，但同時(shí)也明確，如果出現(xiàn)4種情形，開發(fā)商可以根據(jù)約定，通過銀行直接從“業(yè)主一卡通”中劃轉(zhuǎn)前期物業(yè)費(fèi)：業(yè)主大會(huì)籌備組成立滿3個(gè)月未召開頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的；頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議未決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同且未確定物業(yè)管理方式的；頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)束后，開發(fā)商向全體業(yè)主發(fā)出書面查驗(yàn)通知之日起30日內(nèi)未開始查驗(yàn)的；物業(yè)共用部分經(jīng)查驗(yàn)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商向全體業(yè)主發(fā)出書面交接通知之日起30日內(nèi)未完成交接的。

　　“業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，而全體業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，圍繞共有部分行使共同管理權(quán)利的組織，是業(yè)主大會(huì)。因此，業(yè)主入住以后，在符合法定條件時(shí)，應(yīng)當(dāng)積極組織成立業(yè)主大會(huì)，并從建設(shè)單位手中接管物業(yè)共用部分，行使共同事項(xiàng)的決定權(quán)?！痹撠?fù)責(zé)人表示，規(guī)定了4種開發(fā)商可以收費(fèi)的情況，也是告訴業(yè)主，如果因?yàn)椴幌虢晃飿I(yè)費(fèi)，“拖著”不成立業(yè)主大會(huì)是不可以的。不過，建設(shè)單位向業(yè)主收費(fèi)之前，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，將收費(fèi)起始時(shí)間以及前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示。

　　此外，對(duì)于在《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施前，分期開發(fā)建設(shè)的住宅物業(yè)項(xiàng)目，屬于同一物業(yè)管理區(qū)域的，已有前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同的，將按照原合同約定執(zhí)行。而配建的物業(yè)服務(wù)用房，也需由測(cè)繪單位提前勘測(cè)，并在《房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》中標(biāo)明物業(yè)服務(wù)用房的位置、面積等情況。

　　趙瑩瑩 J201

　　前期物業(yè)管理四種收費(fèi)情形

　　1.業(yè)主大會(huì)籌備組成立滿3個(gè)月未召開頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的；

　　2.頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議未決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同且未確定物業(yè)管理方式的；

　　3.頭次業(yè)主大會(huì)后，開發(fā)商發(fā)出書面查驗(yàn)通知30日內(nèi)未開始查驗(yàn)的；

　　4.共用部分符合標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)出書面通知30日內(nèi)未完成交接的。

　　建設(shè)單位前期物業(yè)管理義務(wù)

　　1.在銷售房屋前確定物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

　　2.委托評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算；

　　3.將測(cè)算結(jié)果在銷售場所進(jìn)行公示；

　　4.將測(cè)算出的服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)寫入房屋購賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同；

　　5.按照合同約定的服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；

　　6.交房前向業(yè)主發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”；

　　7.向業(yè)主收費(fèi)前應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)。

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