■本報記者 周村 北京報道

較近關于北京明年年底要開征物業(yè)稅以及稅率問題的說法流傳開來。對此，本報記者專訪了參與北京物業(yè)稅研究的中國人民大學公共管理學院土地管理系副教授曲衛(wèi)東。

中國房地產報：較近有專家預測，社會關注的物業(yè)稅稅率范圍大致在0.5%～1%之間，這樣預測的依據(jù)是什么？

曲衛(wèi)東：據(jù)我所知，國家目前還沒有做過有關物業(yè)稅稅率的實證分析和研究，現(xiàn)在說稅率是無稽之談。而且物業(yè)稅稅率如果是0.5%~1%，那稅率也太高了，不可能實現(xiàn)。按照我的理解和經(jīng)驗來說，認為1‰~3‰比較合適。物業(yè)稅，在將來確切應該命名為房地產稅。稅種從無到有應該有個漸進的過程，應該堅持低起點的原則。比如說，有一套價值100萬元的房子，房地產稅一年300元~500元比較合適，不應超過1000元。

目前，財政部組織研究將來開征房地產稅。“物業(yè)稅”這一概念是從香港引入的，但是香港的物業(yè)稅是一種所得稅的形式，根本不是內地提出的房地產稅。香港和內地相對應的房地產稅被稱為“差餉”。大家討論的“物業(yè)稅”，概念本身就是存在偏差的。

我國目前正在研究稅制問題，包括將來開征房地產稅究竟應該包括現(xiàn)行的哪些費和稅，要開征這個就要取消那個，這都是研究內容。同時也要研究征收管理辦法。現(xiàn)在國際上都是按照房地產的價值或者評估價值來征稅，但評估房地產價格，有一系列的技術問題要克服。比如需要哪些數(shù)據(jù)，怎樣建立數(shù)據(jù)庫等。這些都還在研究當中，目前有一些階段性成果，但還沒有形成完善的結論和成熟做法，所以開征還需要比較長的時間。

中國房地產報：目前的難點主要在哪里？

曲衛(wèi)東：是數(shù)據(jù)問題。我們現(xiàn)行的管理體制下土地和房產是分別管理的，但不動產的管理體制比較混亂，同時在建設過程中還有一個管理部門即規(guī)劃部門。根據(jù)現(xiàn)行體制，對于征收房地產稅很必要的數(shù)據(jù)分別保存在上述不同的政府部門手中，但這些部門由于歷史原因，彼此之間形成不通氣局面。所以頭先需要政府部門之間通力配合，解決數(shù)據(jù)統(tǒng)一問題。這是目前開征房地產稅較困難的一個問題。

個問題就是現(xiàn)在很多人擁有不止一套住房，有人稱為既得利益集團，他們各種都有，這些擁有多套住房的家庭反對開征房地產稅。這是開征房地產稅的一個非常大的障礙。

第三個問題是地方政府的阻力會很大，因為要開征這樣一個新的稅種需要很多管理人員。香港有900個公務員在管理這個稅種。我們政府這些年在減少公務員的編制，從組織機構上也存在障礙。

總之，房地產稅完全不可能在明年年底開征，究竟需要多長時間現(xiàn)在很難估計。除非假設出現(xiàn)一種情況，讓物業(yè)管理公司按照居住面積等標準，以收取物業(yè)費的辦法代收房地產稅。但前提是必須測算清楚全北京各小區(qū)住房的單價。以此為依據(jù)制定相應的房地產稅的收稅標準。但沒有物業(yè)管理公司的小區(qū)，無法這樣收取。所以，這一辦法并不公平。

另外，現(xiàn)在需把征收房地產稅的法制環(huán)境建立起來，更需要國務院出臺相關條例，做到這點至少需要一年的時間。

中國房地產報：較近有種說法是“頭套房”不征收，這種說法有根據(jù)嗎？

曲衛(wèi)東：頭套房不征收也是一種研究設想。因為肯定要有不同的稅收政策，所以設計這樣一個優(yōu)惠性的稅收政策是有可能的。但對待“頭套房”還會有區(qū)別，比如頭套住房面積大小的差別，一套非常豪華的別墅是不能免稅的。這需要有很多細節(jié)上的研究，不能簡單地說頭套住房不征收房地產稅。

中國房地產報：如果開征房地產稅，商業(yè)地產、豪宅和普通住宅可能會怎樣區(qū)別呢？

曲衛(wèi)東：房地產稅本來就是要區(qū)分不同的房產類型?，F(xiàn)在對商業(yè)地產已經(jīng)在征收相應的房地產稅，同時也在征收土地使用費，還有營業(yè)稅。工業(yè)地產對應的稅我國現(xiàn)在是有的，將來對商業(yè)地產稅收改革的方向就是要把不同的稅和費統(tǒng)一起來。

商業(yè)地產相對來說征收房地產稅的環(huán)境比較完善，因為對于商業(yè)地產的擁有者來說，他們已經(jīng)在繳稅了，只要不改變他們稅收負擔的大小，交什么稅對他們來說無所謂，所以這方面改革的阻力會小一些，速度也會快一些。所以較近媒體上說工商業(yè)房地產會先行，可能就是基于這一種說法。

根據(jù)不同收入人群區(qū)分，這種做法很難實現(xiàn)。但對于政府為中低收入者提供的經(jīng)濟適用房或廉租房等政策性住房可能會減免房地產稅。

中國房地產報：我國民眾購房實際已繳納了土地出讓金，開征房地產稅后，這部分怎樣區(qū)分？

曲衛(wèi)東：房地產稅和土地出讓金是兩回事。在中國購房實際上是購建筑物的所有權和土地使用權，擁有使用權就相當于擁有這個土地的財產，所以這是一個購購的概念。擁有財產后，繳稅是很正常的。香港也是這樣。香港的土地使用權限在回歸前是99年，土地所有權也是歸特區(qū)政府所有，但是依然征收差餉。70年土地使用權的價值和無限期的使用權的價值其實差不多。不能用房地產稅去代替出讓金。

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