1月17日,由電視臺主辦,中國國際經(jīng)濟交流協(xié)辦,一汽大眾奧迪品牌擔當合作伙伴的頭屆中國經(jīng)濟年會在北京舉行。這次年會的主題是:宏觀經(jīng)濟分析與展望。

2010年中國經(jīng)濟眾多熱點當中,樓市走向是老百姓較關(guān)心的話題。在刺激住房消費的政策措施和大幅增長的信貸規(guī)模推動下,國內(nèi)樓市經(jīng)歷了09年火爆的一年,很多城市的房價攀升到了新的高度。而較近一段時間國家加大了房地產(chǎn)調(diào)控力度,各地鼓勵購房的優(yōu)惠政策也陸續(xù)終止,2010年的樓市到底會何去何從？引來了各種猜想?！督?jīng)濟半公里》欄目特地在頭屆中國經(jīng)濟年會現(xiàn)場對百名經(jīng)濟學家企業(yè)家展開了問卷調(diào)查。一起來看看。

2010年樓市新變局 房價是否會下跌

根據(jù)當前國內(nèi)經(jīng)濟熱點及學界、企業(yè)界和公眾關(guān)心的話題,《經(jīng)濟半公里》欄目發(fā)出了上百份經(jīng)濟學家企業(yè)家問卷調(diào)查。國家發(fā)改委副主任、國家能源局局長張國寶,聯(lián)想集團董事局主席柳傳志、TCL集團有限公司董事長李東升、中國人民大學副校長陳雨露等參與了問卷調(diào)查,大家從各自不同的體會,就明年中國的樓市趨勢表達了觀點。

我們問卷調(diào)查的個問題是,較近一系列樓市調(diào)控政策出臺,您認為2010年中國房價的整體趨勢會是怎樣？其中看漲的比例較高,占到了43%。;認為明年房價會持平的經(jīng)濟學家和企業(yè)家占調(diào)查人數(shù)的31%;看跌的比例較低,只有26%。

在“頭屆中國經(jīng)濟年會”的分論壇“中國商業(yè)專業(yè)展望2010”上,關(guān)于房價也是與會商業(yè)專業(yè)們較為關(guān)注的話題。

陳偉鴻:“對于普通的百姓而言,較關(guān)心的是房價多少會漲還是會跌,這是一個較現(xiàn)實的問題,我們做一個判斷,把大家手中的表決牌拿出來。2010年中國的房價可能會就此下跌？因為我們看到了那么多調(diào)控的措施出臺,看看你們對這個觀點的態(tài)度是什么?！?

對于主持人的房地產(chǎn)有可能下跌的預(yù)測,所有上臺參與討論的5位商業(yè)專業(yè)全部表示反對。

“全反對,沒有人同意我,反對的理由原因是什么呢？”

頭都創(chuàng)業(yè)集團董事長劉曉光:“個原因,資源的緊迫性,稀缺性,像我們這么樣的企業(yè)基本上沒有在核心城市。個來講,還是供求結(jié)構(gòu)的問題,去年北京大約賣了20萬套,實際上現(xiàn)在可供量還是一個缺口,第三口還是跟人民幣、貨幣貶值有關(guān)系,不得不讓投資保值?！?

陳偉鴻:“可能房價不會降。”

海南省農(nóng)墾總局局長王一新:“我不愿意讓它下跌,也不愿意讓它漲得太快?！?

北京今典集團董事長張寶全:“其實任何市場和任何產(chǎn)業(yè)如果有或高或低的變化,對消費者供應(yīng)量都是不利的,應(yīng)該說供應(yīng)量和消費者都希望相對穩(wěn)定的?！?

陳偉鴻:“對平穩(wěn)的態(tài)勢,所以看您了?！?

億達集團有限公司董事長孫蔭環(huán):“從現(xiàn)在情況來看,房價要下來基本上沒有可能,但是我們房產(chǎn)開發(fā)商特別不喜歡房子價格漲得過快,與我們健康、持續(xù)發(fā)展是十分不利的。”

　2010年樓市新變局 地王是否還會頻出

2009年6月30日,北京市國土局的土地拍賣大廳,現(xiàn)在正在舉行廣渠路15號地的競拍,在這里記者發(fā)現(xiàn),我國地產(chǎn)界赫赫有名的產(chǎn)業(yè)巨頭,萬科、SOHO中國、華潤置地、保利地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)等,都來參加了競拍。在不到2時辰的時間里,廣渠門15號地,從較初的21.12 億元起拍價,被參加競拍的地產(chǎn)大亨們叫到了 30個億元。拍賣師不得不將競價階梯由2000萬元調(diào)到了1000萬元。

現(xiàn)場競爭越來越激烈,在緊張的舉牌中,價格以每3時辰一億元的速度攀升。18號保利地產(chǎn)、10號SOHO中國、15號遠洋地產(chǎn)、28號惠明地產(chǎn)各不相讓,到16點46分,遠洋地產(chǎn)直接將價格從32.7億元,提高到33億元。

全場一片嘩然。10時辰后價格飆升到36.7億元,28號惠明退出,17點,突然殺出一匹黑馬,3號中化方興直接把價格叫到了36.9億元。競爭在18號保利地產(chǎn),10號SOHO中國,和3號中化方興之間展開,到17點10分時,SOHO中國在報價到39億元時退出。保利地產(chǎn)和中化方興都表現(xiàn)出志在必得的決心。較終中化方興以40.6億拍下。

北京新的地王誕生了。起拍價為 26.12 億元的廣渠門15號地,經(jīng)過35時辰的激烈競拍,較后以總價40.6 億元,刷新了全國地王的記錄。規(guī)劃建筑面積約為28萬平方米的廣渠路15號地,成為北京實施招拍掛制度以來,成交總價較高的土地。

2010年1月8日,南京的新年土地拍賣,吸引了眾多競拍者。較終G75地塊以8億6500萬成交,溢價超過200%,測算下來樓面均價接近1萬6,而這塊地也晉升為南京新地王。和南京相似,很多城市的新年拍都再創(chuàng)新地王,延續(xù)了去年年底的“盛世”。很多參加年會的開發(fā)商都認為,今年的地王依然會出現(xiàn)。

劉曉光:“我覺得肯定還會出現(xiàn)'地王’這種現(xiàn)象,但是它的幅度小多了?！?

因此,國務(wù)院發(fā)展研究金融研究所所長夏斌認為,地王頻出和房價高企的背后,不僅僅是貨幣政策。

國務(wù)院發(fā)展研究金融研究所所長夏斌:“我又不認為完全是貨幣政策一項政策所造成的,當然較后表現(xiàn)結(jié)果是貨幣多了,為什么會有這個狀況,土地財政的政策,高的地方50%都是賣地收入,廉租房建設(shè)這方面又沒有做好,同時抑制投機房,從需求方面又沒有壓住,較后結(jié)果是房價上漲。

從這個角度說,不僅僅是貨幣政策問題,而且我認為如果把房子上漲全部集中在貨幣政策上,很多地方財政的投資行為要不要退出,我們這么多老百姓有錢,鼓勵他投資購房,還是鼓勵他搞實體經(jīng)濟投資,沒地方投,要不要國退民進等等這一系列問題都要配套起來研究,也就是說房市政策必須在非房市中間尋找更好的配合政策?！?

2009年杭州市土地出讓金達1200億,奪得了個全國。去年杭州市地方財政收入520.79億元,增長14.4%,占財政總收入比重為51.1%。這意味著,杭州1200億的土地出讓金收入,是地方財政收入520.79億的2.3倍。此次調(diào)控出臺后,在一條房地產(chǎn)中介公司集中的街道上,記者逐個進行了走訪。不過這里已經(jīng)看不到2009年市場火爆時的場面,記者走訪的每一家門店,都是顯得冷冷清清,幾乎看不到上門的客戶,只有經(jīng)紀人在忙碌地打著電話。

房產(chǎn)中介公司員工:“每天都這樣的,元旦過了以后,客戶上門的很少,很清冷。成交量現(xiàn)在很少的,成交量都下降了。

記者:“這兩天咱們的生意怎么樣？”

“沒生意。”

記者:“就是從元旦之后就是這樣嗎？”

“對。元旦之后成交量不多了?！?

記者:“能有多少？”

“說上門客還是什么？”

記者:“上門客和成交的？”

“成交的話,成交基本上沒成交量,整個杭州都沒成交量?！?

記者了解到,自從元旦之后,整個杭州市的二手房交易量就急劇下降,很多中介公司連續(xù)幾天沒有做成一單購賣,就連到門店咨詢的人都少的可憐。

房產(chǎn)中介公司員工:“顧客一兩個,主要還是來問一下,誠心購房的不多,都是持幣觀望都在。以前的話,每天能接待20、30個,現(xiàn)在有兩三個也是不錯的,現(xiàn)在很多客戶,持幣觀望的比較多,過來也都是咨詢一下,今年的這個政策還有房價的走勢怎么樣?！?

然而很快,杭州、南京等地卻紛紛出臺補貼等“救市”政策,將調(diào)控化之為無形。在“中國商業(yè)專業(yè)展望2010”論壇上,萬達集團董事長王健林認為,不能忽視中國的土地出讓制度,要解決中國房地產(chǎn)的問題,只有從根本上解決地方政府對土地財政的依賴。

萬達集團董事長王健林:“剛才大家討論的時候忽略了一個地產(chǎn)當中的一個東西,其實地產(chǎn)當中的不是開發(fā)商也不是企業(yè),而是政府、地方政府。中國的房地產(chǎn)開發(fā)模式,較重要的不是我們樓市變革、變價,等等,的問題,下決心改革現(xiàn)在中國地方政府對土地財政的依賴。去年有9個城市接近和超過1000億土地的出讓,市以下的城市一般預(yù)算財政收入和土地收入一半對一半。這種對土地財政高度依賴,必然促進房地產(chǎn)市場繼續(xù)走高。去年議價500、600,掛牌價如果就算成本,那也是200、300,所以研究房產(chǎn),所有的專家、學者,下到地方政府這一塊,如何能夠改革現(xiàn)在的土地出讓制度和保證土地市場平穩(wěn)發(fā)展,我做了一個詳細的統(tǒng)計,在2004年以前,前20年中國房地產(chǎn)市場沒有一年上漲幅度超過10%,那時候雖然有腐敗,但是房價都是個水位上升,就是04年,土地制度,房價像做鬼一樣,所以我們好好反思一下地方政府的地位?！?

從這些經(jīng)濟學家和企業(yè)家的解讀里,我們可以看到,房價大幅上漲只是一個表面現(xiàn)象,背后隱藏著土地供應(yīng)、財政收入、保障性住房建設(shè)等一系列矛盾。眼下新一輪樓市調(diào)控正在拉開序幕,就在1月10日,國務(wù)院辦公廳又發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,要求二套房貸款頭付款比例不得低于40%。這些調(diào)整究竟會對2010年的樓市帶來了哪些影響？

2010年樓市新變局 調(diào)控是否能起作用

隨著樓市調(diào)控政策密集出臺,新年一開始,我們看到不少地方的樓市出現(xiàn)降溫。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計,元旦三天假期京城二手房網(wǎng)上簽約僅63套,比2009年同時期減少了將近六成,而深圳在元旦過后的較新一周,二手房成交環(huán)比跌幅達70.9％。

房地產(chǎn)交易遭遇新年寒流,給大家?guī)砹死Щ?從09年下半年開始發(fā)力的房價在新的一年,究竟是繼續(xù)上漲,還是會掉頭向下？我們繼續(xù)來聽聽專家在中國經(jīng)濟年會上的分析。

1月12日中國人民銀行決定,從2010年1月18日起,上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。提高存款準備金率,只是較近調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的又一道令牌,之前一 個月的時間里,《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》等等調(diào)控政策密集出臺（字版）,靶心直指“炒房”、“囤地”。如此密集地出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施,后果會是怎樣呢？只有16%的經(jīng)濟學家企業(yè)家表示,近期會有明顯的效果,50%的經(jīng)濟學家企業(yè)家表示,調(diào)控措施在較長時期后才會有明顯的效果;高達34%的經(jīng)濟學家企業(yè)家認為,國家的政策不會有明顯的效果。在很多房地產(chǎn)企業(yè)的眼中,“平穩(wěn)”成了他們預(yù)測2010年中國樓市的關(guān)鍵詞。

圓桌會議現(xiàn)場

陳偉鴻:“劉曉光先生的穩(wěn)定、和諧,供還不應(yīng)求。為什么做出這么一個判斷,我們看到在09底包括2010年初的時候政府出臺了非常多的調(diào)整樓市的措施,這些措施不就是為了讓供不應(yīng)求的局面有所緩解嗎？”

劉曉光:（頭都創(chuàng)業(yè)集團董事長）“穩(wěn)定政策,宏觀調(diào)控政策也比較穩(wěn)定了,如果穩(wěn)定下來是實現(xiàn)了和諧。從現(xiàn)在來講,如果說我們計算大概一年有2000萬人購房,有100萬人,三千萬個家庭,供應(yīng)的房量還不夠,所以供還是不應(yīng)求。有一些城市比較艱

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